【独家】恐增贷款者利息负担
缓还房贷止痛不治病

今年4月1日起,面对2019冠状病毒病疫情冲击的国人,可以选择国家银行指示各银行推出的暂缓还贷配套,包括暂缓摊还房屋贷款为期6个月。



不少人选择了暂缓房贷,但也许你并没有留意到,这6个月暂停还房贷期间,有关房贷的利息还继续在累积中,今年10月恢复还贷过后,须连本带利奉还。

更糟的是,少数几家金融机构的暂缓还贷配套,其实还征收复利。

假设一名贷款者以年利率4%贷款购屋,摊还期30年,每月须摊还约2500令吉,目前他还欠50万令吉房贷未还,仍需继续摊还351期贷款。

一旦他选择了暂缓还贷6个月,并假设金融机构在这期间征收复利,6个月下来的复利总计1万零84令吉。

这意味着,6个月暂缓还贷期限于今年9月30日届满后,今年10月1日起,他每个月须摊还2529令吉。



换句话说,他每个月须多还29令吉。

因此,对这名房贷借贷者来说,暂缓房贷能帮他喘一口气,但暂缓还贷期结束后,他却可能陷入另一个困境。

当然,在缓还贷款的6个月,他暂时不必摊还共计1万5000令吉的贷款,让他可以善用此笔款项应急纾困用途,但还须慎重考虑它可能的后遗效应。

黄凯顺:冷却期过后,贷款者还须支付更高的贷款额。

有助手头紧者

对此,著名理财讲师黄凯顺强调,缓还房贷对手头紧的人会有帮助,让借贷者稍有喘息的机会;但它只是一剂斑纳脱,只是暂时止痛,却不能治病。

他指出,目前,个别银行有不同版本的暂缓还贷配套,大多数银行均没有将缓还贷款6个月的复利计算在内,而只是将贷款期直接延迟6个月,只有少数几家金融机构仍将6个月的暂缓还贷复利计算在内。

因此,此暂缓还贷配套将增加贷款者的利息负担,在冷却期过后,贷款者还须支付更高的偿贷款额。

特别是对那些贷款额庞大,还贷期数也相对较长的贷款者来说,未来还须偿还更高额的贷款。

林俊喜:切勿滥用为期6个月的财务自由。

林俊喜:应妥善理财

马来西亚财务规划理事会(MFPC)理事拿督林俊喜说,对需要得到纾困的人来说,能够暂缓摊还房贷是不错的选择,但这些措施却始终不是长远之计。

他说,缓还房贷能纾缓贷款者的现金流压力,帮助经济拮据者获得缓困,特别是对那些拥有庞大债务负担,或债务比例过高的人有帮助。

申请破产年轻化

林俊喜也是VKA财富规划理财集团董事经理,他指出,根据报穷局的资料,申请破产者有年轻化的趋势,意味着债务问题不容忽视,所以在事情还未恶化以前能做好准备,仍是不错的选择。

他说,缓还房贷的坏处,是还没受到冠病疫情和行动管控令影响的人,因为缓还机制的自动启动,可6个月内暂时不必缴付贷款,一夜间“财务自由”。

他警告,如果滥用这个自由,没有妥善管理这些钱,日后还要支付6个月暂缓还贷期间累计的利息,结果非但没有改善财务状况,反而加重还贷成本。

有家庭负担可考虑暂缓

什么情况下,缓还房贷是很好的选择?

林俊喜说,如果对工作前景不乐观,或担心自己因家庭关系需要强化财务的基础,就可考虑接受缓还房货的机制。

“或者,你有两三个房贷,但担心收不到租金等问题,这可能需要考虑缓还房贷。

“如果有家庭负担,其实只要暂缓房贷和汽车贷款,让你可以在发生紧急事故时,能够有应急的财务能力。

“但要是发生悲剧,比如不幸确诊感染病毒或因为意外逝世,就不会是紧急问题,而是家庭经济问题,建议大家要理解自己在这方面能做到如何,需要至少有足够人寿保险以及写好遗嘱,才能妥善安排和照顾到家人。”

“防范于未然”才是长远之计。

由于民众对债务管理及运用的知识缺乏正确态度,政府需要提高此类知识的灌输,以告诫民众不要被不法之徒以借钱投资金钱游戏,或集体投资炒房的误导,同时保护消费者,确保提供贷款的金融机构不会让消费者滥用借贷便利。

认清还贷机制走出误区

缓还房贷都存在着利与弊,还须在观念上作好调整,掌握清晰的资讯,才能走出误区。

黄凯顺说,若只是将偿贷期限延迟6个月,就没有大大增加贷款人的利息负担,银行也没甚亏损,只是比较慢收回房贷款,没有谁赚谁亏,应该不是问题。

但,也有少数银行在缓还房贷时有计算复利,因此延缓6个月的利息累积,就须慎重考虑。

在暂缓还贷6个月后,贷款者须与贷方洽谈还贷期限及摊还数额,要延长偿贷期及保留原有还款额,或提高还款额及维持偿贷期限。

因此,缓还房货的纾困措施,能帮助降低借贷者受疫情的影响程度,有利于保民生和社会稳定,以及帮助恢复疫情后的社会经济秩序。

但对借贷者而言,最重要的是须认清缓还贷款的机制,检测好降落伞及选择好登陆点。

陈钟灵:收入受影响者,只好接受暂缓还贷。

陈钟灵:房贷期一并延长
能力许可应照常还贷

全国购屋者协会中文组主任陈钟灵认为,如果经济能力许可,收入未受疫情和管控令影响者,应继续照旧每月缴偿房贷。

他说,要是失去收入或收入减少了,就只好接受自动暂缓偿贷,以纾解经济困境。

“贷款者须理解,缓还房贷6个月,过后也将会延长房贷期,假如疫情能尽早结束,还须考虑尽快恢复还贷,毕竟无债一身轻。

暂缓还贷好处:

●这6个月暂时没还贷款,不会影响你的信贷评分

●它可以给你迫切需要的暂时不用摊还贷款,转为应付其他紧急需要。

●6个月暂时不必还贷“省下”的资金,可用来投资在潜在回酬高于房贷利息的投资工具。

暂缓还贷坏处:

●6个月后恢复还贷时,任何一个月没还贷,都会影响你的信贷评分。

●长期而言,6个月暂缓还贷期间照样累计的利息,长期而言会令你连本带利摊还的贷款额更多。

●如果你没有处理好每月贷款供期,这6个月所累积的利息,可能会令你未来面对贷款违约。

范例1:

一贷款者购屋,年利率4%,摊还期30年,每月摊还约2500令吉; 目前还欠50万令吉,仍需摊还351期贷款。

50万贷款的复利:

(1)RM500,000 X 4% X 1/12 = RM501,667

(2)RM501,667 X 4% X 1/12 = RM503,339

(3)RM503,339 X 4% X 1/12 = RM505,017

(4)RM505,017 X 4% X 1/12 = RM506,700

(5)RM506,700 X 4% X 1/12 = RM508,389

(6)RM508,389 X 4% X 1/12 = RM510,084

6个月的复利总计:RM10,084;从2020年10月1日起,每月须摊还2529令吉。

差别:每个月多还29令吉

范例2:

假设贷款余额为30万令吉,年利率4.6%,贷款期限35年,借贷人已摊还5年,暂缓还贷时的贷款余额为28万585令吉。

今年10月恢复还贷后,未来将须摊还的贷款总额将是28万7038令吉。

假设贷款期限没有延长。

那么,每月供款的变动如下:

文教界领导刘志文:暂缓还贷投资优质股

我选择缓还房贷,因为根据我的运算,虽然还须承担半年的利息,但要是能善用缓还房贷的款额,改做其他潜在回酬更好的投资,例如趁疫情时期股市暴跌时,趁低吸购周息率高的优质股,一旦疫情受到控制,股市大幅度反弹时,就可能会赚到更多。

此外,疫情当前,缓还房贷也能让我有更多的现金流,假如疫情恶化及国家经济每况愈下,我还不会陷入粮尽弹绝的绝境,要是那时候现金链断,想再到银行借贷,也可能借贷无门。

疫情是会结束的,届时市场信心就会恢复,人们的恐惧感也会逐渐消褪,我预计下半年过后,经济就会开始逐渐好转。

银行理财咨询员梁奕龙:须储蓄半年应急资金

考虑到缓还房贷,仍须继续支付贷款本金的6个月利息,缓贷期结束后,贷款的本金和利息皆会增加,因此我选择继续每个月摊还房贷。

根据偿贷协议,我的房贷偿还期为30年,迄今已摊还6年,但每个月我都会加额偿贷,此举有助于缩短还贷期限。

很多打工一族都会忧虑,假如疫情持续恶化,将会砸破他们的饭碗,特别对中小企业领域的员工会有更严重的冲击。

面对生活的不确定性,特别是疫情来袭,都在提醒年轻人,一定要事前做好理财的规划,要有积蓄,要善用理财工具,最少须累积长达6个月应急资金的储蓄,这样才帮助自己脱困。

Sunrise MCL置地有限公司总经理刘紫佩:免承担累计房贷利息

银行不可能给延缓还贷6个月的贷款者豁免利息,原有的贷款本利仍会照常运转,而只是延迟偿贷。

假如贷款者有足够的现金流,应该根据贷款协议每月照常摊还房贷,政府实施行动管控措施,虽然员工都停工,但还是照样有薪酬,为了避免缓还房贷而须承担累计的房贷利息,因此,最好还是继续摊还房贷。

虽然银行自动给予贷款者缓还房贷,假如贷款者要继续摊还房贷的话,可以通过线上链接,选择“退出”缓还房贷6个月的协议,以保持偿贷机制的继续生效。

市场销售高级经理郭丽丽:照领全薪不延长还贷

我刚买了一间新屋,也向银行贷款,房屋未建竣,但还须摊还贷款利息,虽然银行提供缓还房贷配套,但基于我的初期还贷利息还低,也不想延长偿贷期,而且公司仍给我支付全额薪金,因此我向银行要求继续偿还利息。

对打工一族来说,每月还须偿还房贷、汽车贷款及信用卡债,的确是个负担;管控令再进一步延长至6月杪,员工恐面对减薪或被裁员的厄运。

会计师刘永达:打工族不宜负债更多

如果选择缓还房贷6个月,我会把这笔钱储存起来作为公司的储备金,以备疫情形势持续恶化的用途。

不过,我目前还有能力应对问题,而且所需承担的房贷利息也低,因此我选择继续每个月摊还房贷。

面对经济前景不明朗,打工族最好能减债,而非背负更多债务,因此应选择继续摊还房贷。

独家报道:许世平

独家报道:许世平