减缓疫情冲击
政府措施奖掖救房市

过去两个星期,《南洋商报》请来多位产业发展行尊,发表他们对产业市场前景的看法,以及为大家分析产业市场接下来的走势。



综合众发展商的观点,2019冠状病毒病短期确实对产业市场带来一定的冲击,但却也是业者扩充的良机。

官方又是怎么看待今年的产业市场前景?且看财政部属下的产业估价及服务局(JPPH)最新出炉的《2019年大马产业市场报告》怎么说。

《2019年大马产业市场报告》指出,尽管冠病疫情重击大马经济和各领域,但政府推行的数项奖掖和措施,将协助缓冲对产业领域的冲击。

政府专注可负担房屋、减少滞销房产数额、紧密关注国家房屋政策2.0(2018至2025年)的落实、推出提倡国人居者有其屋的各项奖掖等,都有助来年解决产业滞销的问题。

此外,施工中的大型基建项目,例如西海岸大道及东海岸铁路项目,将开发更多的新发展地区,以吸引外来直接投资,带来商业与就业机会,并成为各项发展的增长催化剂。



政府提供的奖掖包括:

(一)产业盈利税的结算基准年,从2000年1月1日改为2013年1月1日。

(二)外国人在城市地区购买未售出高楼产业的门槛价,从100万令吉降到60万令吉。

接下来,多个州属随着调降外国人购买产业的最低门槛。

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(三)国家银行今年1月及3月先后个别降息0.25%,将隔夜政策利率降低至2.5%,将令房屋贷款利率降低,保持宽松及继续支撑产业市场。(编按:国行5月5日再宣布降息0.5%,将隔夜政策利率下调至2%)

大型基建项目带动

《2019年大马产业市场报告》指出,在基建发展方面,多项建议及施工中的大型基建项目,料将带动整体产业市场,并改变产业发展的整体轮廓。

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大马城料长期刺激市场

报告指出,另一项预计对产业市场有重大影响的大型基建项目,就是早前已复工的马来西亚城。

占地196亩,进行综合产业发展的马来西亚城是于2017年喊停。

不过,在去年12月,随着该项目主要发展商大马依斯干达海滨控股(IWH)与中国铁路工程集团(CREC)组成的依海中铁(IWH-CREC)私人有限公司,与敦拉萨国际贸易中心私人有限公司(TRX City)签署新的协议后,大马城项目已在重新修改发展细节后正式复工。

这项长达20年的大型项目,预计长期将刺激本地产业市场的发展。

房产:滞销房屋挑战更大

《2019年大马产业市场报告》对产业各次领域展望:

今年预料是房产领域面临挑战的一年。

基于消费者信心指数面临下行风险,加上就业市场及家庭收入不稳定,潜在的购屋者很可能暂时搁置房屋这类高价产品(Big Ticket Item)。

今年,滞销房屋单位下跌的走势和市场未出售的单位,或将互相扯平。

基于当前的经济与金融发展概况,市场的吸纳率或将放缓。

市场热议多时的房屋滞销问题,涉及房屋产品、地点及价格可负担情况,与市场需求不对称,要解决这个问题,看来会面临更大的挑战。

报告指出,无论如何,政府持续的支撑产业市场,包括专注于可负担房屋,在国家房屋政策2.0下为40%最低收入群体(B40)及40%中产阶级(M40)兴建更多售价低于30万令吉的可负担房屋。

此外,政府也提供多项奖掖,解决国内尤其是B40及M40群体面临的可负担房屋不足及没有能力购屋的问题。

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有关奖掖和措施包括:

(1)国民储蓄银行青年房屋计划从今年1月1日,延长至2021年12月31日。

(2)为首购族推出“先租后买”(RTO)计划,让他们购买价格最高50万令吉的房产。申请者将先租用有关房产为期5年,而在租用首年后,有权根据签署租约协议时谈妥的售价,买下有关房屋。

(3)产业众筹计划 – 2018年9月,大马证券监督委员会宣布,EdgeProp私人有限公司已注册成为国内首个受承认的市场业者,以设立和营运一个产业众筹平台。

(4)通过国行设立的“融资咨询服务”(MyKNP),为无法顺利取得房屋贷款的申请者,提供免费咨询服务。

高档房屋或放缓

另一方面,报告指出,今年新推出的高档房屋或将放缓。

发展商料暂时搁置推出更多高档房屋的计划,以先让市场消化滞销和未售出的单位。

报告指出,降低外国人购买城市高楼单位门槛,应被视为减少城市高档房屋的一个短暂措施。

此举或有助于进一步降低国内滞销的房屋单位总数,尽管它可能会比预期来得更久。

商用产业:办公楼市场料续下行

全球市场逆风,加上冠病疫情爆发及中国市场预料放缓3大负面因素夹攻,商用产业尤其是购物中心、专用办公楼及酒店领域,预料今年将全面下挫。

其中,办公楼市场预料将继续面临下行压力。

报告指出,若巴生谷所有11座施工中的办公楼如期于今年内落成,届时料将增加约50万平方米的净可出租办公空间,导致市场的办公楼租用率下滑,进一步加剧办公楼租金的下行压力。

因此,一些空置率偏高的旧办公楼,或将必须暂时停业,以进行装修、提升或转为重新发展其他用途。

零售业须更有创意

零售业去年的整体表现低迷,并低于市场预测。

超级市场及霸级市场去年呈萎缩走势,并导致一些百货商店关门大吉。

此外,基于未来2至5年内,将有更多的购物广场投入营业,购物广场领域也将面临供过于求的风险。

如果无法吸引新品牌租户进驻,购物广场的平均租用率料将走软,而各大购物广场将争夺同一批租户。

冠病疫情爆发及网购日益普及化,也对实体零售商店带来很大的考验。

报告指出,放眼未来,零售业者必须更富有创意,以吸引购物者,尤其是那些千禧年世代的购物者。

至于较为老旧,租用率和租金皆偏低的购物广场,则或需翻新建筑物和内部设计与装潢、重新定位业务方向,甚至重建建筑物,改作其他用途。

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酒店业中长期仍看好

酒店/休闲领域短期一片黯淡。

我国原本将今年订为2020大马旅游年,放眼吸引3000万外国游客人次,以及取得1000亿令吉的旅游收入,如今却因为一场突如其来的冠病疫情,而一切付诸东流。冠病疫情导致本区域今年首季的到访游客人次暴跌。

政府已前后推出两次总额2500亿令吉的经济振兴配套,以三管齐下方式,即纾缓企业现金流压力、给予受影响的国民援助,以及刺激旅游与观光领域需求,希望借此协助旅游和酒店领域应对有关冲击。

尽管短期面临严峻挑战,但《2019年大马产业市场报告》仍看好国内酒店业中期及长期前景。

报告指出,将有更多豪华及国际连锁酒店入驻我国市场,包括莎阿南I-City的Double Tree by Hilton酒店、吉隆坡PNB 118大楼的Park Hyatt酒店、吉隆坡8 Conlay的Kempinski酒店,以及沙巴亚庇的喜来登酒店。

此外,地中海俱乐部(Club Med)已宣布计划在沙巴瓜拉班尤开设首个度假村。该座将命名为亚庇婆罗洲地中海俱乐部的度假村,将设有300间客房及40间套房。

工业产业:商业情绪料良好

尽管全球经济前景高度不明朗,包括冠病疫情阴影笼罩,大马投资发展局(MIDA)仍预期我国商业情绪保持良好。

制造业和电子商务领域表现依然蓬勃,令物流及货仓设施的需求料将持续保持增长。

政府也在2020年财政预算案中,拨款5000万令吉维修和保养巴生港口的道路,而巴生港口自由贸易区也将在一项转型计划大蓝图下进行重建,将该占地404公顷的工业与商业设施,打造成一个区域中心,支援电子商务与数字经济的增长。

其他扮演类似角色的工业发展计划,还包括吉隆坡国际机场物流中心、吉隆坡的Logistic [email protected]、柔佛的古来优美城I-Park工业园([email protected]),以及森美兰州的森达央科技谷(Sendayan Technology Valley)。

其中,雪兰莪和柔佛预料将成为今年工业产业领域的领头羊。

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