管理费≠服务费
先给钱才能办事 /张惟越

2019冠状病毒病疫情笼罩下人人担忧,行动管控令考验的更是健康与生存的竞赛,很多人因管控令,手停了收入也停了,何时把老米啃完就看管控令终点是何时?



因看不清疫情的发展,公寓业主开始犹豫不决,是否该继续交管理费?

毕竟现实中的物业管理可不是这样算的,至少律法的规范不是,这是因为业主还没有搞清楚管理费(Maintenance Fees)的含义与律法意思。

管理费和服务费(Service Charge)的差别就是那细小的线而已。

何谓管理费?那就是给了才有钱做事 。

而服务费呢?却是享受了服务后才缴费。



重点就是,物业管理的工作性质非常服务导向,进而促成消费者把管理费理解成服务费。

物业管理非营利机构

物业管理不是营利机构。

它属于类似非营利的管理性质,如果管理处没钱拿什么去换服务商的服务呢 ?

没钱给请谁来为你服务呢?

物业管理服务:

1.清洁工人

2.保安人员

3.维修商

4.水电煤气费

5.行政开销

以上的都是提供服务换去利润的商业机构,而非营利的慈善团体,不会免费为您办事!

所以业主缴纳的管理费,其实就是业主购买楼宇是已经接受了的法定缴款额,差别就是这个缴款额的计算公式是有律法章程规定的,非营利操作下所有开销都是通过业主们共同分担。

而每位业主需要负责的管理费都是透过每共享单位的费率(Rate per Share Unit)公式计算出来的。

这同时也表示,不管你是否有没有使用或是享有物业管理的服务,您还是得先缴费!

人有需求楼宇也有

记得记得,人有需求,楼宇一样也有啊!

但看需求这一块,人有人的基本日常生活需求,楼宇自然也有它需要的自然需求。

1)水供

您居住在高楼大夏,一扭开水龙头,就有凉凉又干净的水源,看似简单,其实是因为楼宇有一套冷水系统为您服务。

为了确保您水供不断,楼宇管理人需要维修保养该冷水系统。

2)升降梯

您只需要轻轻的按一到两三个键升降梯就可以把您送到想要达到的楼层,很方便对吗?

不要忘记了,升降梯是机械设备,它好像汽车,需要定时保养,才能时时处于良好的备用状态。

3)卫生管理

公寓的方便就是每一层楼,都要为您准备的垃圾间,您只要走几步路,就可以把垃圾处理掉了,但是公寓楼楼层层的垃圾间是不会自动清理的,垃圾间里的垃圾也是通过清洁工按时处理的。

加上,管控期人人宅在家、顿顿都在家,每层楼宇所产生的垃圾不但没有减少,反而成倍数增加了。民居楼宇的冷水消耗量也是大大激增,这些都提高了对于冷水系统的维修与保养工作更加吃重。

要求减免管理费强人所难

此时此刻的你选择不缴管理费,管理层也基于人情,不方便采取硬性的追款措施,结果有心人趁机发难要求管理层减免管理费,希望管理层体谅业主经济拮据,要求疫情期间的管理费得以减免。

遗憾的是,理想和现实往往都有一定的距离!

基于管理费收入不是营利性收入,缺乏收入,管理层被迫删减服务密度与品质,到最后伤害的是楼宇的整体生活品质以及该楼宇的市场价值。

开销减少50%

开销减少了,管理费却不舍得缴!乘人之危的小人之心。

先前看电视新闻节目中提到,自从管控令实施,家庭平均每月开销已经从平常的6317令吉,减少到2813令吉!

如果开销已经减少了50%,对于管理费是真的就负担不起吗?还是趁机不想给而已呢?

还有,管理费收入本来就很紧张,经常得左盖右补才勉强得以延续经营楼宇的日常维修,现在要求减免管理费,不等于强人所难吗?

管委会无权豁免缴费

在2013年分层管理法令中,共管委员会(JMB)和管理委员会(MC)没有权力免除缴费和储备金的权限。

在Menara Rajawali & Anor的一项最新上诉案中,上诉庭在判决书中就明确指出,JMB的权力仅限于2013年分层管理法令所明确规定的权力,不在法令中明确或隐含授权的事项,都是禁止的。

基础上,委员并没有获律法授权去减免管理费。

我们可以马后炮 “律法不完整”。但是建议归建议,能不能执行得优先考虑律法提供的框架下才行。

照顾楼宇由你决定

总结来说, 楼宇的健康质素来自良好的保养与维修工作,没钱就没有办法照顾楼宇的需要,当然决策权还是在您。

您希望您的家,是有价值的楼盘呢?还是人人避而远之的烂楼,就看您了。

千万不可:

– 对委员就要求“我为人人”

– 对自己就希望“人人为我”

不如您上来做委员吧……很多委员非常乐意“退位让贤”,自问您连管理费这么小的责任都担不起,您能做的更多吗?

有时候真的想对拖欠者大声喊 :“Shut Up ! 还钱!”