分层地契由原地主申请/黄伟益

分层地契必须由原地主(Original Proprietor)来申请。若原地主有给予发展商授权书(Power of Attorney或简称PA),发展商就可以代替地主申请分层地契。

所谓原地主就是这个地段在交予发展商兴建分层建筑之前,其本来拥有土地产权之个人、公司、社团、法定机构或其他组织。



即使是交由发展商申请分层地契,若发展商与地主属于两家不同的公司或实体,所有分层地契发出时,还是会以原地主的名义来注册。所有购屋者必须通过转名手续,包括缴付印花税及其他相关费用等,购屋者名字才会在个别分层地契上出现。

若发展商清盘怎么办?若原地主属于跟发展商不同的公司,或者属于没有注册公司的私人地主,原地主仍然有义务为购屋者申请分层地契。即使原地主因相关的发展计划陷困而蒙受财务损失,原地主在法律上仍然有义务及责任为购屋者申请分层地契。

购屋者可起诉原地主

若这个私人地主(或是私人公司)不愿意负起申请分层地契的责任,购屋者可通过民事诉讼,强制要原地主这样做。

若发展商公司亦是原地主,而这家公司又宣告清盘,或者发展商与地主皆同时清盘,那么法庭所委任的清盘司(Liquidator),就有必要协助购屋者申请分层地契。



若清盘司方面无法筹集所需资金为购屋者申请分层地契,购屋者必须通过自发行动集资,再不然跟共管机构或管理机构一起配合,共同集资来完成申请分层地契的工作。

若一些发展计划地段原属于某个社团所拥有,而相关社团又是委任信理员或信托人来接管这些产业,那么,当分层地契发出时,则是以数位信理员或信托人的名义来注册。

总而言之,购屋者绝对没有权力,亦没有能力各别申请分层地契。只有发展商、原地主或清盘司有权力申请分层地契。若当中无人愿意扮演这个角色,购屋者就只好等天降甘露了!

盖顶后3个月内申请地契

何时申请分层地契?

1985年分层地契法令第8(1)条文规定,所有分层建筑物必须在取得住用准证后6个月内(可申请延长期限但不可超过3个月),向土地及矿物局申请分层地契;否则,一旦被提控,可判罚款不超过5000令吉,以及若重犯可罚款每天不超过1000令吉。

住数10年没地契

事实上,仍有许多入住数十年的分层建筑物,迄今还无法取得本身的分层地契,而且不见执法当局将违法者提控上庭。

不过,上述规定被2015年6月1日(槟城州则是6月12日)开始生效的2013年分层地契(修正)法令取代了。

根据2013年所修正法令第8(2)(a)条文,所有在2015年6月1日后开始售卖的发展计划,必须在顶层结构(Super Structure Stage或简称SSS)完成后3个月内,提呈分层地契申请。

所谓顶层结构完成,意即其建筑工程完成了整个结构盖顶的阶段。这个阶段并未包括外部工程、铺路及建沟工程、排污工程等(建筑师称之为G12阶段)。

根据第8(2)(b)条文阐明,若有关发展计划是在新法令生效前售卖产业,而建筑物则是在新法令生效后才竣工,发展商或原地主必须在完工及符合证书(CCC)发出后3个月内,提呈分层地契的申请。

第8(2)(c)条文则提到,若有关发展计划是在施工当中,却还未售卖予购屋者,那么发展商或原地主必须在完工及符合证书(CCC)发出后,或者签署首份买卖合约日期算起3个月内(视何者较迟)申请分层地契(此条文适用于先建后售的发展计划)。

同样地,所有既已竣工却还未售卖产业的发展计划,根据第8(2)(e)条文规定,必须在第一份买卖合约签署日期算起3个月内申请分层地契(此条文亦适用于先建后售的发展计划)。

确保同时领钥匙地契

至于所有建竣却还未有分层地契的发展计划呢?

第8(2)(d)条文阐明,所有在新法令生效前,即签署买卖合约及竣工的发展计划,必须在新法令生效后算起3个月内申请分层地契。

1985年分层地契(2013年修正)法令第8(2)条文所规定的期限,就是发展商必须在这个限期内申请分层建议图测准证(Certificate of Proposed Strata Plan, CPSP)。

不过,发展商可在这个限期结束前,援引第8(4)条文向土地与矿物局申请延长一个月。

随后,根8(3)条文所规定,发展商必须在分层建议图测准证CPSP发出日期算起一个月内,提呈分层地契的正式申请。这个限期同样可以在截止之前,援引第8(5)条文向土地与矿物局申请延长一个月。

任何人若没有遵守新规定,一旦被提控且罪名成立,将面对不少过1万令吉,以及不超过10万令吉罚款,或者监禁不超过3年,或两者兼施。若继续重犯,可面对每天不少过100令吉,以及每天不超过1000令吉的罚款。

国会修订1985年分层地契法令,随之在宪报公布的2013年分层地契(修正)法令,就是希望有朝一日让所有新的分层建筑发展计划,在发出完工及符合证书(CCC)发出的那一天,所有购屋者在领取钥匙时,都能取得各别单位的分层地契。