冠病危机:借鉴97/98年房市崩盘/张仰荣博士

上月的文章,我分享了全球2019冠状病毒病疫情,并以大马产业市场真的有可能崩盘,且跌至比1997/98年产业市场崩溃更严重的程度作为总结。

这一期,我要与读者探讨,若因为经济衰退,加上冠病肆虐,产业市场泡沫完全破裂,大马的产业价格会下跌到什么水平。



我国上月18日开始管控令,这期间大部分大马人都待在家,同时许多商业活动和工厂都关闭,而这会冲击经济。

除了必要服务领域,其他商业活动都必须关闭,因此没有收入支付薪水,相关的员工就没有收入。

在管控令前,我国经济就已经开始放缓,同时产业需求也放缓,尤其是价位超过100万令吉的住宅产业。

随着政府实施管控令,实质上就是让大马经济陷入停顿。



管控令之后,许多大马人将会失业,很多做小生意的业者可能会倒闭,而还能保住工作的大马人,可能会遭到减薪高达50%。

这样的情况下,管控令解除后,到底有多少大马人还有能力买产业呢?

随着消费者的购买力萎缩,产业价格会不会大跌?要回答这个问题,我们先探讨1997/98年亚洲金融风暴后产业价格的走势。

根据财政部在1994到1997年,长达5年期间的产业市场报告,产业的交易和价格都趋扬。

亚洲金融危机后,1998年的产业价格比1997年大幅下跌。而比较前5年,1998年的产业交易量和交易价,都跌到比1994年低。

严重程度暂难评估

所以,我们会重蹈覆辙吗?

我们已经开始看到1997/98曾经发生的画面,即将要在2020年内发生了。不过,到底有多严重,目前还是难以评估。

假如用2012年到2014年期间的产业价格来比对1997/98年的情况,跌势会更加严重,而且受害者的痛会更加严重。

而且当经济衰退加上冠病肆虐,产业市场的泡沫完全破裂,大马的产业价格有可能比去年大跌高达70%。

若去年购百万产业

今年脱售掉价70%

我用一个例子来简单说明。

假设一个人在2019年买入一项价值100万令吉的产业,那么该产业价值就会大跌70%。

为何这么说?

若每10万令吉的房贷,每月供款为500令吉。一般上,一个中层阶级家庭,可以负担每月1500令吉的供款,也就是总值30万令吉的房贷。

也就是说,中层阶级家庭只有能力购买价值30万令吉的产业。

假设一个人2019年,在吉隆坡买入了价格高达100万令吉的住宅产业,如今陷入财困,必须在今年或明年内脱售该产业,那么他先以2019年的买价作为卖价。

但,届时买家只会愿意支付30万令吉来购买该产业,因为那就是潜在购屋者可以负担的价位。

而屋主经过多番努力,也只找到愿意支付30万令吉的买家,有意且有能力购买他的产业。

若这个产业没有贷款,屋主就要决定是否接受30万令吉的出价,还是继续凑不到急需要的现金。

别在这时跳坑

假设屋主接受了买家30万令吉的献议,那么他就是以高达70%的折价卖掉产业,产业的价格比2019年的价位大大下跌。

而当交易结束,这项价值30万令吉的公平交易,就会是相关产业的市值。

苦难时刻如何求存?

我们正处于不明朗和危险的时刻!

如果你已经买了房子而前途不明确,要尽快离场。尝试继续供屋,或者与银行商讨新的还款表。

如果没有钱偿还银行贷款,要以最好的价位卖掉房子,还清银行欠款。

若卖掉了房子还有欠款,就和银行商量,将欠款转换成个人贷款,比如还款期长达10年的个人贷款。

但如果你没有负债,而且还没有以天价买房,停!别在这时跳进坑里。