【独家】危机中开创新格局
行尊看好疫后房市

疫情下的产业市场(中篇)

2020年房市将迎来严峻的挑战。

冠病疫情重创全球经济,房产市场自然难以幸免,但国内有多名曾经历多次风暴和危机的发展商非但屹立不倒,甚至在荆棘中奠基生辉,带领旗下企业攀向另一高峰。



《南洋商报》特此专访北马、中马和南马的产业领域行尊,瞧瞧他们究竟是如何看待此次疫情危机,同时又如何应对疫情后的房市。

北马:

许廷忠建议发展商推出附加价值的配套来吸引购屋者。

许廷忠:政府须放宽房贷
4个月强打4万滞销屋

当许多人都认为,疫情将打垮屋业发展领域时,汇华集团创办人兼执行顾问拿督斯里许廷忠却有不同的看法。

首先,他认为,我国建好却滞销的单位虽然多达4万间,若以马来西亚每年销售18万至20万单位的情况来看,换言之行动管控指令的1个月加上未来3个月的复苏期,合计4个月情况而言,将有助吸纳这4万间单位。



“我们预计4个月才能让发展商恢复运作,刚好这4个月就专注销售这些过剩单位。”

但他强调,这期间,政府与银行须互相配合,其中,他就建议政府不要约束银行太紧,如规定银行的贷款额/巴仙、不要限制购屋者的买房数量,同时也打造对外国买家更亲善的环境。

至于发展商,他也建议同业们推出附加价值的配套来吸引购屋者。

没1998金融风暴惨

许廷忠也是世界不动产联盟(FIABCI)产业风云人物兼世界华人终身成就奖得主。

他说,上世纪80年代中期的经济风暴中,不少著名的发展商都受波及甚至倒闭,1997/98年亚洲金融危机更是发展商史上的大灾难,许多房屋建了卖不出。

“当时记得有约40万单位卖不出,如今建好却滞销的单位为4万间,与当年相比是小巫见大巫。尤其1997年时还有很多人失业,如今的危机中政府还给予补贴,所以目前的情况并没有当年那么糟。”

他分析,我国有1500万名打工族,而在政府宣布第二经济振兴配套前,大马经济研究院预测会有240万人失业,但接连2次的振兴配套宣布后则可能大幅降低冲击。

而且,许多打工族目前仍照领全额薪水,因此不必担心房子没人购买。

无阻新房产推出

许廷忠以汇华为例,该集团将于今年杪在威省推出一个新项目,即该集团在甲抛峇底第14期的项目。这个具备300间围篱与保安住宅、140间半独立及零地段洋房的项目,售价将介于45万至75万令吉。

换言之,疫情并不是阻止发展商推出新项目的关键因素。

他说,疫情打击全球经济是不争的事实,但我国的情况其实还算控制得很好,接下来只要政府协助推动中小企业的发展,就能稳住经济根基,同时也能保障打工族的收入。

“届时自然能推动屋业发展,进而带动各行各业,尤其屋业领域被指能带动至少140 种行业。”

中马:

林福山:未来2年将继续推出更多可负担房屋。

林福山:电话网络销售
管控期仍进账6505万

奠基中马,但发展项目遍布全马各地的林木生集团(LBS,5789,主板产业股),同样对房产市场前景信心满满。

林木生集团董事经理丹斯里林福山说,行动管控指令期间,房屋的成交量确实减少,甚至未来3个月的销售也会受到影响。

他指出,然而,该集团在管控令期间依然通过电话、手机以及网络销售方式,进账6505万令吉销售额。

他在书面答复中对《南洋商报》说:“这些销售方式和集团企业方针及营运模式有关。不过,所有房屋销售的成交值都需在管控令结束后签署合约才能作准。

“无论如何,我对于未来的房市发展保持乐观。”

他说,从2002年的非典型肺炎 (SARS)疫情爆发事件的经验,当时大马房地产市场在2003年中至2004年初也出现强力回弹。

市场仍有强大需求

他指出,长远而言,每个人都想拥有安乐窝,或房屋升级,深信不同的购屋者在不同的人生阶段都想置产,市场对房屋仍有强大需求。

“目前的市场虽然相对严峻,可是世界各国政府和央行包括我国也及时推出史无前例力度非常强的经济配套,提供非常宽松的资金流动性。相信这些优惠的扶持政策可以対市场起到很大的正面影响。

他续称,该集团已设策略应对市场变化,包括提供诱人销售配套以及低首期付款 ,协助购屋者置产。

他说,从房贷角度来看,国家银行近期将隔夜政策利率 (OPR) 降低25个基点至2.5%。基于疫情和宏观经济,不排除国行在5月份的货币政策委员会会议中再度降息,这将可进一步减轻购屋者的房贷负担。

“集团会在未来2年陆续推出一系列的可负担房屋发展计划,协助购买者实现并拥有属于自己的家园。”

中马:

李典和:高价房产销量首当其冲。

李典和:中低档房产是重心
需一年走出疫情冲击

金群利集团(MATRIX,5236,主板产业股)预见,国内房产市场将需要一年时间走出疫情的冲击,而中低档房产将是接下来的市场焦点所在。

该集团副执行董事主席拿督李典和说,房屋需求依然存在,只是国人在今次疫情过后,须重新评估自己的财务状况,有些人可能失业、收入减少等,最终高档和中档房产是遥不可及,发展商应顺应调整政策,修改发展项目推出中低档房产。

他接受《南洋商报》专访时说:“未来12至18个月,中低档房产是市场重心,虽说高档房产也有需求,但对比中低档房产类型,高档房产可能会出现卖不动的现象。”

高档房产料下挫70%

他认为,40万令吉和50万令吉的房产销量会放缓,国人将更谨慎地以自己的还贷能力来选择适合自己的房产,若此时发展商推出中低档房产,将符合购屋者的要求。

他说,此举除了可以满足市场需求以外,发展商也因此可以迅速回笼资金,稳定公司结构及业务,待疫情带来的冲击结束及人民恢复较强的经济能力后,再推出中高档房产。

他预测今年高档房产的销量将下挫70%,中档房产则滑落30%左右,而疫情对房产的冲击需要1年才能恢复原状。

同时,他呼吁房屋及地方政府部允许发展商延迟交房,因为在行动管控令期间第一及第二阶段内,建筑项目不获准施工,管控令第三阶段才获准有条件下复工,工程竣工日肯定延误,这方面政府必须要有明确指示。

南马:

陈成龙:当前疫情危机不比过去3次风暴严重。

陈成龙:政府伸援手
疫情危机没想象中糟

“驯兽师不会怕狮子的,怕的是外面在看的人!”

有“居銮发展之父”之称的丹斯里陈成龙指出,若对比上世纪80年代中期的经济风暴、1997/98年的亚洲金融危机,以及2008/09年的全球金融海啸,当前的冠病疫情危机并没有想象中的糟糕,而市场之所以担忧,很大因素是因为企业对眼前的危机还不熟悉,未能掌握其本质。

也是龙城(BCB,6602,主板产业股)集团创办人的他指出,政府在今次的危机中拨出许多资源,如,为市场注入资金、为企业提供金援,甚至给予民众补贴等。

“过去的危机都没有这些援助,所以我认为我们能渡过时艰,其打击也没有过去3次的危机那么糟糕。”

通过危机提高层次

在房地产界44年的他来说,其实“危机”的意义是“危险中的机会”,只要能掌握时局,并适时调整步伐,必定能在危机中开创另一格局,而企业也能攀上另一层次。

“关键在于,发展商应该思考如何通过危机来提高企业层次,如银行利息降了、民众有补贴了,还能暂缓贷款,那么发展商应该怎么做?”

他认为,发展商应配合政府与银行的政策,把不可能购屋的人变成可以购屋的人,尤其要善用目前的局势,让之前没有能力的人,变成有能力的人。

他提醒其他发展商,其实目前市面的资金很充足,所以市场面上有现金流动,以及政府给予的金援,同业们没有必要急着销售。

他说,市场的恐慌是可以理解的,然而政府的疫情处理控制得很好,甚至被世界卫生组织与中国称赞, 而国际货币基金也看好我国是亚洲中复苏最快的国家之一。

“任何企业要有自己的一套哲学,把公司的未来方向设立下来,那么就不必担心了。”

朱佩莉:房产市场料明年才恢复正常水平。

朱佩莉:提供虚拟示范单位
10天电话促成27交易

房地产绝处逢生,依然还有成交量。

Unity Realty 房地产私人有限公司创办人兼董事拿督朱佩莉透露,管控令迈入第二阶段后,该公司成交27个新产业单位,其中50%的单位买家是参观由发展商开发的虚拟示范单位下决定签购,剩下的则是早前曾到访示范单位的买家在团队跟进后确定成交。

“27个单位在短短10天内成交。”

她向《南洋商报》指出,通过电话促成交易,需要有足够的专业知识,准备完整的项目资料,还需懂得如何正确向买家讲解及分析,在有疑虑时需给予合理的答案,为买家解惑,让买家在更具信心的情况下做决定。

“现在的情势不如之前,我们需要改变模式,尽管通过电话取得交易非常吃力,但我们必须这样做。所以我要求团队必须准备十足才能开始联络买家,为他们提供专业的服务。”

她说,在当前的情况下,大部分买家的担忧就是项目竣工后无法负担每月贷款供期,可是新项目还需等至少2年才能完工,就算要付贷款,亦不是短期内的事,当买家了解后,最终还是会决定签购。

“我们确实遇过有2至3名买家在获得贷款后,因为未来的不确定性而想要取消订单,可最终在我们的分析后,最后还是不想放弃时机。

“这亦是有赖于发展商提供虚拟示范单位、传单及优惠配套,并在团队的专业服务,两者相辅相成,取得上述成绩。”

朱佩莉表示,在第三阶段的管控令下,依然会取得成交量,且买家们将会在参观虚拟示范单位及专业的解说下而决定置产。

管控期优惠多
此时买房最佳

市场好与不好,都有一套做法。

朱佩莉透露,在管控期间,部分发展商亦会为新产业项目推出优惠配套,也只有市场不好时,发展商才会推出良好的配套,因此此时买房是最划算的。

“目前的银行贷款利率低,因此有买家会在这个时候入场。”

至于转售(Subsale)市场,在目前确实比较难有成交,因为必须要实地参考,因此受影响的程度远比新产业项目来得更大。

她说,国行推出暂缓6个月摊还贷款,因此估计6个月后,料今年底或明年初,转售市场会出现低价抛售的情况。

“现阶段或许有一些屋主在转售时降低房价,但还不是很明显,估计年底会比较多。不过,买家亦勿过贪,只要价格合心意,地点适合,即可入手。”

她表示,6个月摊还贷款期限过后,一切会有定局,裁员、失业的都有结果,因此屋主会为产业投资做规划。

她预测本地房地产市场明年才可复苏至正常水平,毕竟还不确定管控令会否延长或几时结束。

下篇预告:目前是扩展业务良机吗?

独家报道:黎添华、李治宏、郑德伟、梁文清