2019冠状病毒病疫情爆发，以及随之实行的行动管控指令，令国内许多行业苦不堪言，产业领域当然也无法幸免。

管控令前后实行42天，发展商和产业经纪无法卖屋，购屋者也无法看屋和买屋，产业交易自然应声下挫。

但究竟产业市场的跌势有多糟？这里请来知名发展商和产业顾问公司，剖析个中冲击。

产业顾问公司大马莱坊指出，本地产业市场原已面对供需失衡的挑战，冠病疫情来袭和管控令，令业界更加“压力山大”。

马来西亚房地产发展商会柔佛州分会会长拿督张润安保守估计，来自产业投资市场的销售业绩下跌约50%，而自住市场方面，售价百万令吉以上的豪宅销售业绩预计下跌20%。

他接受《南洋商报》专访时指出，产业投资者在经济前景不明朗之际，普遍选择静观其变，再加上管控令，高档房产乏人问津。

他表示，反之，售价70万至80万令吉和以下的房屋销售影响不大，主要是市场需求仍保持稳定。

他说，目前受冲击最大的属于第二类，即产业投资者。

其他产业次领域方面，大马莱坊董事经理沙古南苏巴马廉说，商业办公楼的租用与投资活动将减少，而在零售产业即购物广场和商店等市场，租金将面对进一步下调的压力。

亲身体验难取代
网购房屋不流行

张润安坦承，管控令迫使国人待在家，非基本服务如产业发展商暂时无法如常营业，人们也无法到发展商销售处参观示范屋，已打击国人购买产业的意愿。

他说，虽然管控期间购屋者仍可上网购屋和浏览产业资讯，但在这期间达成的交易相信并不多。

他指出，亲身体验和网上购屋的感觉是截然不同的，购屋者普遍希望能到示范屋亲身了解，潜在理想家居的各方面细节，例如房子整体设计、周遭环境、设施是否齐全、交通是否便利、治安是否良好、卫生状况等，这些都是网上购屋或搜寻资料无法做到的。

“购屋者无不希望可亲临示范屋或销售处，想象自己处身有关房屋的情景，例如太太在厨房烹饪、孩子在书房阅读，或在偌大的客厅嬉戏等。最重要的是那种贴身接触房屋的感觉，看得到、摸得到，这是网上购屋根本无法比拟的。”

买卖合约难一键完成

另一名发展商指出，网购是可行的，但仍有一些手续和程序，例如买卖合约、房贷合约等，须到发展商销售处及律师楼完成。

这名不愿具名的产业发展公司高层说：“房屋是高价产品(Big Ticket Item) ，购屋者不可能一次过刷卡来支付整笔付款，最多是给1000令吉订金，下订房屋后，还需办理一些手续，例如呈交证明购屋者收入的文件等，才能完成整个购屋的交易。

“另一个问题是，网上的资料是否有隐私？ 更重要的是，房子一般都是须经过买卖双方见面才能交易，网上购屋是可行，但并不务实。

“将心比心，你会否上网看了几张照片，就按键订购房屋，弹指之间作出买房的决定？

“另一点需留意的是，发展商在网上卖房的各种资讯必须写清楚，这对购屋者是好事，因为比较有保障。然而，对发展商来说，如果最后仍须作出一些修改和更动，却变成不切实际。

“一个现实是，现在疫情当前，有能力和愿意购屋的人多吗？疫情过后，还有需要网上买卖房屋吗？总的来说，我觉得现阶段而言，网上买卖房屋并不实际。”

资料齐全吸引潜在客户

张润安指出，浏览各大发展商网站的产业相关资讯、收集相关资料、对房屋售价、屋内和外观设计、小区保安等元素作比较，已是一种常态，在行动管控期间更是如此。

所以，在人们被迫“足不出户”下，发展商网站浏览和点击率、接获的网上洽询等都有所增加。

然而，这不代表网上购屋已蔚然成风，网上卖屋的比率有明显增加。

他指出，在这期间促成的房产网购，一般是两大类别，一是之前已“做足功课”的潜在购屋者，他们已物色好心仪的房产类型，并已作出购买的决定，一旦遇到属于他们心理价位的房产，马上在网上下订。

另一类是购屋者心仪的房产是由信誉可靠的著名发展商兴建，他们之前或是终日忙于工作，无暇深入研究心仪房产的各方面细节，如今行动管控令期间待在家里，有时间上网搜寻相关资料，一旦鉴定各有关细节符合自己所需，即在网上订购有关房产。

科技将改变办公室需求

冠病疫情和管控令彻底颠覆国人的生活和工作方式，现在已有人担心，当一切恢复正常后，办公单位的市场需求和销售恐已大不如前。

这是因为，国人或已习惯在家作业，不需到公司上班的生活和工作方式，并可能选择继续这么做。

尽管如此，张润安认为，冠病疫情及国人在管控令期间居家作业，不会导致国内办公单位的需求应声下跌。

他说，会改变人们在公司上班习惯的不是冠病，而是日新月异的科技。

“也许在5至10年后，因为科技的发达、5G的普及化及国内网速大改进，会改变国人的工作形态，但绝对不是现在就马上发生。

“目前，国内网速仍不够快，许多工作也仍需人们面对面进行，人们也还不习惯网上作业。

“而且，这也要看个别行业而定。有些行业仍需以实体店或实体办公空间作业。”

疫情若恶化现金撑不住

发展商在销售业绩下跌下，现金流是否已受到影响？是否有任何B计划甚至C计划，应付眼前的冲击？

张润安说，产业和一般买卖不同，发展商可仰赖之前的产业销售营收来维持营运开销，因此眼前为期42天的管控令，不会马上导致发展商的现金流紧缩。

“不过，如果管控令的后续影响及冠病疫情持续3至6个月，发展商就会感受现金流的压力。”

他说，在这非常时期，发展商要渡过难关的PLAN B 是必须内部自我调整，包括调整产品的策略，例如在管控令结束后，推出更多价格70至80万令吉和以下的房屋，通过销售更多价格较可负担的房屋，来应对严峻的挑战。

他说，发展商的Plan C 则是仰赖政府方面的各种援助，包括调降公司税、将产业盈利税降至零巴仙、各类没有必要及不合时宜的发展费用一律撤销、调整土著保留单位，以及再度推行拥屋计划。

他指出，产业领域是我国经济第四大支柱，影响周边逾140个领域，若产业领域大受打击，影响深远。

“根据观察，发展商须承担的各类发展费用，高占建屋成本约18%，若能豁免这些费用，将可改善发展商的现金流。”

张润安说，土著保留单位也是另一个必须调整的政策。

“以柔佛为例，州政府规定每个发展项目15%单位必须保留给土著，但根据一项调查，州内土著房屋需求只相等于保留单位约3%，因此其余12%保留单位应重新开放。”

经济振兴配套援助不足

沙古南指出，政府3月杪公布的“2020关怀全民经济振兴配套”对经济和商业的援助不足，除了各银行给予6个月的还贷宽限期，也应在今年下半年撤销各项产业相关税务，如地税和门牌税。

他说，政府也应降低印花税，以及为给予租户们免租金优惠的业主们提供税务减免，协助国内商界和产业市场复苏。

专家剖析受益领域 

若仔细分析各个产业次领域，例如房产、零售（如购物中心、商店）、办公单位、工业、酒店等，哪个次领域受到的冲击最大？大马莱坊为大家剖析：

●房产：呆账增 更多产业遭拍卖 

继今年1月杪后，国家银行于3月3日再度降息，把隔夜政策利率（OPR）进一步调降25个基点，下调至2.5%的水平。

大马莱坊董事经理沙古南指出，由于买卖双方都在疫情期间保持高度警惕，购屋者在这非常时期将避免到展示厅和销售处，因此预料将普遍抱持静观其变的心态。

“行动管控令也令产业交易过程遭受干扰，例如发展商或产业代理难以安排购屋者参观房屋。

“此外，由于当前商界营运艰辛，可能会有更多裁员动作，我们预见呆账的增加，将导致市场出现更多房屋拍卖活动。”

他补充，无论如何，国行指示银行给予中小型企业及个人长达6个月的还贷宽限期，以纾缓冠病疫情对商家和家庭的冲击，短期内料将有助于缓冲有关不利影响。

●工业/物流：地域多元化 厂房需求增 

大马莱坊资本市场执行董事沈颂能指出，地域多元化的策略，将是跨越当前疫情挑战的关键。

传统上，物流业者使用巴生谷的各个配送中心，把货物运输到全国各地。

他指出，供应链当前面对的干扰，可能导致这个传统的物流模式出现变化，北马、南马及沙巴与砂拉越，或将冒现多个较小型的“卫星配送中心”，以支援当地的物流网。

“同样的，在全球各地，厂商们也或已开始将产品装配工作分散到多个国家或区域，以缓冲任何可能导致供应链遭破坏的地缘风险。”

他认为，行动管控令的实行，将激励许多后期才采用电子商务的消费者尝试网购，以此作为购买杂货或必需品的方式，这将进一步加速配送中心和物流服务的增长。

“基于上述种种因素，在厂商分散物流配送，货仓空间与厂房出现额外需求下，工业产业市场前景或将亮丽。”

他补充，随着市场对快速流通配送的需求增加，或将令早前贸易战导致的航空货运需求转弱现象，出现些许的转机。

●办公产业：居家办公致租赁骤减 

疫情大爆发迫使许多企业暂停实体业务，并迫使企业员工更伸缩性和远程工作，无论是本地或跨国企业，都或将推迟或搁置它们在房地产方面的决策，导致租赁活动骤减。

莱坊指出，一些之前计划扩充或搬迁办事处的企业，如今已推迟有关决策。

大马莱坊企业服务部执行董事郑扬建说，许多行业遭到冠病疫情的严重打击，导致商业情绪目前正处于最低水平。

“不确定感将导致需求放缓，因为企业和租户们可能会继续推迟重大的业务扩充或搬迁决定。

“近期内，在解除行动管控令之前，共享工作空间或灵活的空间的受欢迎度将降低，因为大家群聚在一个空间并面对面互动的意愿转弱。

“在这期间，通过征收会员费和活动取得的收入或将受影响，尽管线上活动将持续进行。”

他补充，一旦商业恢复正常营运，市场信心有所改善，对于新租户和那些拟扩充业务的企业而言，共享工作空间或灵活变通空间，或将是他们在作出长期规划之前的一个短期理想选择。

●零售：购物广场租用率跌 

管控令的实行，其中一大隐忧是对社会福祉（身心健康）及我国经济表现的影响。

疫情爆发后，国内零售领域，尤其是那些旅游区内的零售业者已面临销售下滑。

大马莱坊零售咨询与租赁副总监黄茗濠说：“基于人民都在管控期间待在家，零售与娱乐业者不准在这期间营运，导致它们没有任何营销收入。”

他说，基于非必需品的消费并非目前的焦点，必需品的需求则持续增加。网购和外卖服务日益受落。

管控令后，购物广场的租用率将面对下跌压力，因为一些零售商店或因现金流紧缩及生意无法继续做下去，而被迫关门大吉。

“业主和零售商皆须在管控期间加强教育民众的宣导工作，例如提供洗手液及在升降机的站立位置标记使用者的安全位置。

“业主们也须在管控期间向零售租户施以援手，例如为非餐饮相关零售业者提供免租金配套，以及为零售商提供租金回扣。”

●商用产业：租金跌交易有限 

在经济不稳定时期，传统上，房地产交易量将会低落，而在机构投资者在不明朗时期更谨慎行事之际，盈利回收过程或会被冠病疫情打断。

大马莱坊资本市场执行董事詹姆斯巴克利说：“随着租用与投资获得的减少，商业办公单位和零售单位的租金将承受更大的下跌压力。

“短期内，由于看楼、参观产业单位的活动不再，产业投资交易将会非常有限。

“和其他城市比较，我们从海外投资者接获的反馈，通常都是指这里的房地产开价太高，没有反映实际价值，因为我国的风险状况被视为偏高，而且可在别处取得较高的回酬。

“买卖双方的期望会有很大的差距，而基于价值面对下跌压力，收益率必然会提高。

他说，真正的卖家将会考虑调低售价，进而推高收益率。

他补充，国内投资者也应考虑把部分资金投资在海外房地产，此举可让房地产回酬和涉及的货币多元化。

● 酒店 /旅游业：料重挫10至18% 

由于冠病疫情大爆发后，各国实行各种旅游限制、取消各类群聚活动，以及人们出游的欲望骤降，酒店、旅游及航空相关领域遭遇重创，在这波疫情中首当其冲。

沙古南说：“根据旅游顾问公司Tourism Economics，全球旅游业在冠病爆发后预计下挫10至18%，因此酒店业在收入骤跌下将面对财务压力。

“然而，一旦冠病大流行疫情受控，旅游与住宿费用变得相对廉宜，或可激励和推动这个领域。”

独家报道：李治宏