与管理代理有别
产业经理须注册/黄伟益

很多人总喜欢把产业经理(Property Manager)与管理代理(Managing Agent)混为一谈,甚至把两组人视为一体。其实,这是两个全然不同的概念。



根据2013年分层管理法令所阐明的定义,有注册的产业经理乃是在1981年估价师、评价师、产业经纪与产业经理(2018年修正)法令所注册的专业人士,而管理代理则是由建筑总监援引2013年法令第86条文所委任之任何人或一群人,协助管理或重整有面对严重管理问题之分层建筑。

这个法案于2017年8月7日,在国会下议院提呈修正并通过。作为时任丹绒区国会议员,我有幸参与当时的辩论过程。

随后,财政部长订2018年1月2日作为修正法令生效的日期。

为了解决市场上许多产业管理人没有注册之问题,隶属财政部的估价师、评价师、产业经纪与产业经理局(Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers, BOVEAP),遂开放从2018年1月2日算起12个月内(即所谓的“空窗期”),让所有从事产业管理至少有2年至8年经验(根据他们的学术资格而定)的人士,向当局申请注册成为产业经理。

政府或再次修订



迄今为止,政府还没有完全禁止非注册的产业经理涉入这个领域,而2013年分层管理法令亦未禁止非注册的产业经理,可以从事产业管理这门生意,但条件是必须跟保险公司购买专业责任赔偿保险(Professional Indemnity Insurance),以保障发展商、共管机构或管理机构之利益。

不过,从政府当初立法的动机来看,政府有朝一日将会再次修订所有相关法律并收缩法网,让所有非注册的产业经理不得从事产业管理之领域,包括对违法者采取严厉行动。

没注册及执业证书

禁从事产业管理活动

所有跟估价师、评价师、产业经纪与产业经理局注册的产业经理,他们一定会获得共管机构所发出的执业证书(Authority to Practice)。

根据1981年估价师、评价师、产业经纪与产业经理(2018年修正)法令第22J条文,任何人若非注册产业经理,而且未持有当局所发出的执业证书,不管他们是以产业经理或管理代理(或以其他类似的名堂)自称,他们都不可以从事跟产业管理相关的生意或商业活动。

由于所有注册产业经理都是跟估价师、评价师、产业经纪与产业经理局注册,而且每年必须更新其执业证书,他们必须根据当局规定的专业操守提供服务。

产业经理需购保险

若有任何产业经理违反当局所制订的专业操守,包括作出任何足以损害这个领域专业性的非法勾当,共管委员会或管理委员会之成员、发展商或任何相关业主,都可以针对这个产业经理非专业之行径,向当局投诉并要求采取行动。

所有注册的产业经理,都需购买专业责任赔偿保险。若产业经理所聘用职员卷款而逃,或是产业经理失责或犯下非常严重之错误,管理层可以向保险公司直接提出索偿,或者通过入禀法庭寻求赔偿(若产业经理需赔偿则由保险公司来承担)。

欲向产业经理提申索

不能入禀分层管理仲裁庭

若共管机构、管理机构或发展商,跟产业经理之间有任何纠纷,他们都不可以入禀分层管理仲裁庭向产业经理提出申索。

由于管理层或发展商跟产业经理之间存有合约关系,任何跟产业经理之间所引起的纠纷或不满,都只能通过入禀法庭寻求解决方案。

只能入禀法庭

根据2013年分层管理法令第107条文规定,只有发展商、购屋者(包括业主及原地主)、共管机构或管理机构(或附属管理机构)、建筑总监所委任的管理代理等,才可以入禀分层管理仲裁庭提出申索,包括被其他入禀者列为答辩对象。

这个规定并没有将产业经理纳入其中,因而不属于可以入禀提出申索,或是被入禀者列为答辩的一方。

此外,根据2013年法令第4附表之第一部分,第12项有规定任何入禀分层管理仲裁庭者,只能向发展商、共管机构、管理机构或附属管理机构,索讨所需资料或文件,而没有将产业经理列入可被申索之对象。

由于产业经理乃共管机构或管理机构聘用之专业代理人,协助共管委员会或管理委员会执行他们所交待或指示之任务,因此,任何人亦可针对产业经理所犯之疏失,向共管机构或管理机构直接提出申索。