提起士拉央，熟悉巴生谷地区的读者，首先联想到的是士拉央批发市场，这个批发市场也因此成为士拉央的地标。

若谈到产业市场，士拉央从来都不是什么热点，其风头更长期被邻近的甲洞甚至万挠所盖过。

然而，在雪隆地区可供房产发展地段“买少见少”下，对负担不起高价房屋的中产阶级和中下基层而言，这个邻近首都吉隆坡的城镇，却不失为一个理想的居住选择。

和全国各地大不同的是，士拉央的每一天是从凌晨3点开始。

此话怎解？原来，这里有着巴生谷最大的批发市场-士拉央批发市场。这个大巴刹每天打从凌晨3时开始营业。

士拉央隶属雪州鹅麦县，坐落在吉隆坡甲洞北部、黑风洞西部，以及万挠的东南部。士拉央大部分地区是由士拉央市议会管辖，但也有小部分地区被视为吉隆坡的腹地，属吉隆坡市政厅管辖范围。

大型发展商进驻

尽管鲜少有人将士拉央视为一个产业投资热点，但一些产业界及相关领域人士却另有一番见解。

城市土地运用及交通规划专家吴木炎就指出，多家大型发展商的进驻，已提高士拉央房产市场的整体形象，即从过去的中下阶层市场，提升至中上阶层市场。

他对《南洋商报》说，以将森林保留地一座高尔夫球场改装为综合发展项目的实达集团（SPSETIA，8664 ，主板产业股）为例，该集团的有关发展项目是以森林保留地环绕，绿意盎然为主要卖点，这不仅可吸引寻求绿化居住与生活环境的购屋者，也一举提升士拉央房产市场的整体形象。

“士拉央的地理环境是山麓环绕，当地的房产发展必须以低人口密度为主，而由于当地土地价格不高，房产售价也不能太高，但发展商必须打造独特的房产产品，例如其他地区没有的绿意盎然特色，才能吸引买家。”

毗邻森林公园环境清幽

士拉央周围山麓环绕，数个森林保留区，如马来西亚森林研究院所在地的拉贡山、邓普勒森林公园及共和联邦森林公园。

吴木炎指出，士拉央新镇（Bandar Baru Selayang）同样是一个中价和中上价位为主的发展项目，再加上士拉央与万挠之间沿路多个由大型发展商展开的发展计划，都为士拉央房产市场加分。

“放眼未来，士拉央房产市场有望进一步获得提升，前景也相当看好。”

Sinland实业公司区经理史提夫杨同样看好士拉央房产，并指士拉央房产需求和价格近年皆稳健增长。

“士拉央或许不如毗邻的甲洞般繁忙，也没有后者的捷运第二路线站点，但却别有一番特色，包括绿意盎然的环境、人口没那么稠密，交通也没那么拥挤。”

豪宅到连栋住宅皆可见 

可负担二手屋普遍

随着吉隆坡-瓜拉雪兰莪大道（LATAR) 于2011年启用，士拉央居民可以轻易的通过该大道，穿梭于牙直利走廊大道（Guthrie Corridor Expressway）及新巴生谷大道（NKVE) 。

士拉央的可负担二手房屋比比皆是，而新的高楼房屋也如雨后春笋般涌现。若你寻求密度较低的房屋，这里也有许多连栋住宅(townhouse)可供选择。

“在士拉央和万挠交界处，靠近森林保留区，则有豪华洋房和半独立式洋房。

“重点是，不管你找的是怎样的产业，这里什么都有，一应俱全，而且她非常临近吉隆坡市中心，只有不到20公里之遥，这里的房产价格算是相当负担得起。”

根据EdgeProp.my 资料，截至去年11月，士拉央房产平均成交价格为每平方尺294令吉，而毗邻地区如甲洞和峇都急则分别为每平方尺326令吉和312令吉。

市内士拉央发展停滞

和属于雪州范围的士拉央地区相比，坐落在吉隆坡范围的士拉央地区，由于当地排屋和公寓都比较老旧，整体发展相对停滞不前。

史提夫杨指出，属于吉隆坡范围的士拉央部分地区，如Taman Wilayah Selayang、士拉央花园组屋和士拉央北区市中心，即士拉央批发市场所在地，则大部分房产为旧式有地房产如排屋。

因此，这里的买家通常都是已居住在附近花园的人士。

他直言，和雪州士拉央相比，希望在吉隆坡士拉央居住的人非常少。

新房产提振房价

“基于吉隆坡士拉央的二手房屋需求少，这里的屋价一般上低于雪州士拉央约5%。此外，屋价在很大程度上也取决于个别房屋的状况。”

无论如何，一些进行中和刚竣工的住宅发展，例如JL99集团发展的LakePark Residence，协助稍微提振吉隆坡士拉央整体产业价格。

2018年杪竣工的LakePark Residence 推介时的平均售价为每平方尺520令吉，推介时取得稳健销售表现。

雪州士拉央过去数年也推出数个新项目，例如B&G Property私人有限公司发展于2018年推出的V-Residensi 5项目，每平方尺300令吉。

市场虽活跃

缺乏公交略输甲洞冼都

与较为受落的邻近地区相比，士拉央去年首11个月的房产成交价格走低，主因是整体市场疲软，以及邻近地区如甲洞有更多的新推介房产可供选择。不过，这不表示，当地房屋市场并不活跃。

亨利行（马）私人有限公司总营运长邓志明就指出：”士拉央新推出的共管公寓，售价几乎与甲洞和峇都急处于同样水平。我们也留意到，士拉央市场相当活跃和蓬勃。”

据EdgeProp.my引述其谈话说：“事实上，士拉央房产价格较为可负担，比其他地区占优势。然而，士拉央缺乏诸如轻快铁和捷运等公共交通，这点就不如甲洞和冼都。”

除了上述劣势，目前国内整体房产市场走势呆滞，也影响了士拉央的产业购兴。

新房产购买率缓慢

“因此，士拉央的新推介房产购买率缓慢，士拉央房价目前不是疲弱，就是停滞不前。

“无论如何，士拉央产业市场仍相当稳定，有望在可预见的未来取得稳健增长。”

Metro Rec 私人有限公司代理社主管叶添伦（译音）同样认为，士拉央产业市场较为低迷，但肯定有增长。

“士拉央房产市场将吸引更多购兴，因为当地产业价格对购屋者仍有一定的吸引力。

“同时，巴生谷北部走廊正在转型，多家著名发展商正在当地推出符合现代人生活方式的房产项目。”

士拉央再也花园受欢迎

士拉央再也花园是该区最受欢迎的房产发展计划之一。

这座花园是雪州士拉央一个自给自足的房屋项目之一，它包含了排屋、公寓、银行、食肆、医疗中心及学校等设施，可谓应有尽有。

去年，该地区房屋平均成交价格为每平方尺483令吉，比士拉央整体房屋市场平均价格每平方尺294令吉，高出189令吉或约65%。

需求价格稳健增长

史提夫杨指出，士拉央再也花园的房产需求一直很高，尽管整体产业市场疲软，当地房产价格过去几年稳健增长。

“士拉央再也花园的双层排屋标准建筑面积为22×75，目前，一般双层排屋的开价为约65万令吉，即平均每平方尺约400令吉。

“由于屋价尚低及地点优越，士拉央再也花园房产目前是供不应求。我认为，士拉央再也花园是整个士拉央最受落的二手房屋市场。”

士拉央再也花园就坐落在甲洞-士拉央大道旁，后者是甲洞和士拉央的主要免费大道，让士拉央居民可轻易通往冼都、峇都急和吉隆坡市中心。