【管控令第23天/独家】狮城先跑 马企期盼
不可抗力法免诉讼潮

(八打灵再也9日讯)2019冠状病毒病疫情严重冲击各国企业,新加坡在本月7日率先在宪报颁布保护企业免受法律程序索赔的短期援助措施,大马企业界力促政府加速制定类似“不可抗力”(force majeure)的保护网,以免爆发“疫后诉讼潮”。



法律界认为,政府可以参考新加坡的做法,配合之前宣布的经济振兴配套双管齐下,一方面振兴经济,另一方面保护企业免受法律程序索赔。

不过,“不可抗力”免责保护,固然能为企业存活发挥及时雨作用,然而只要有关条款未明确提及冠病或传染病,就无“发功”之力,濒危的企业只能够依赖政府在相关法律明文规定“不可抗力”免责条款,或推出临时措施来解救。

罗章武

罗章武:避免失业倒闭潮
可提高企业破产门槛

马中法律联合会会长罗章武说,如果我国缺乏有如其他国家的应急措施,就会发生毁约官司,紧接下来,可能是公司倒闭、裁员和失业潮问题。

他向《南洋商报》说,鉴于第14届第3季国会下议院会议还未召开,政府只能够考虑由相关部长宣布提高1万令吉债务最低门槛的企业破产,又或者政府宣布解救商界的相关临时措施。



他指出,2016年公司法令下,个人破产的门槛是5万令吉,也许可以考虑将企业破产门槛提高到10万令吉。

他补充,新加坡政府已经把企业破产门槛从1万新币(约3万)提高10万新币(约30万令吉)。

“一般不可抗力条款涵盖如火灾、自然灾害、战争、军事行动、恐怖袭击、罢工,使合同全部或部分义务无法履行时,履行本合同义务的期限可相应推迟。

“企业应该查看有无将封锁、传染病等不可控事件列入合同,因为这能够延迟履行合同的义务。”

他说,通过法令,政府能在不必有财政拨款的情况下,提供企业呼吸器,不至于窒息,这也可以比喻为企业的行动管控指令,压扁倒闭潮的曲线。

孙兴存

孙兴存:确保双方不会采取诉讼

马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督孙兴存说,在管控下停工,料将造成发展商无法按时交付,或买家没法如期还款而引发的合同纠纷,这是疫后要面对的现实问题。

他促政府应推出不可抗力豁免法案或2019冠状病毒病(临时措施)法案,以便解决有关纠纷。

他说,有关法案可确保双方不会因延误而对彼此采取法律行动。

“据我们了解,政府已开始采取行动。”

他希望政府允许工程复工,并给予延长履行合约时间,应是管控令的1倍。

不可抗力法案或冠病(临时措施)法案可助个人及企业在冠病疫情及管控令下重新站起来。

马来西亚房地产发展商会已就上述法案和政府探讨并提呈有关备忘录。

黄腾亮

黄腾亮:应延长履行合同期限

马来西亚房地产发展商会(REHDA)前主席拿督黄腾亮说,因管控令限制大家的行动,众多行业停工,甚至是早前签订的合同,无法在期限内履行合约协议,相信很快就会爆发许多问题。

他透露,工程停顿导致无法如期完成或申请不了房屋完工准证(CCC),准时交付于买家;或是土地合同无法在期限内履约而须面对罚款,影响甚大。

他说,基于管控令的实施,履行合同协议的时间亦应获得延长,毕竟在这期间,建筑业停工造成业界损失惨重。

黄腾亮希望政府能够将行动管控令纳为不可抗力事件,同时给予宽限让工程有更多的时间完成。

受挫事件条款具中止履约效力

罗章武提到合同法令下的受挫事件(frustrating event),他举例,如果缔约方之间的租约是3年期限,政府实施一个月的管控指令,并不促成不用付租金。

他指出,受挫事件条款有中止履约效力,反之,不可抗力仅是暂时性免责。

罗章武说,新加坡通过的冠状病毒疾病(临时援助措施)具有6个月到1年的效应。

他说,法令提到7大受保护项目,包括贷款、履约保证、租购协议、旅游,建筑业及商业租约等。

企业减薪维持生存

黄腾亮说,建筑业很惨,所有工程已停罢,损失重大。

他说,减薪亦是企业维持生存的可行方法,而建筑工人的薪资是按日计算,在没工作的日子里手停口停,还须向承包商预支薪资度日。

孙兴存亦认同减薪是企业继续生存的方法之一。

黄腾亮表示,发展商在没有足够现金流支撑下,可考虑调低房价脱售旗下房产项目取得现金流。唯按照目前情况,买家将会持观望态度。

未来半年不推新发展

黄腾亮指出,发展商亦会持观望态度,在未来6个月内不会推出新发展。

孙兴存也表示,政府应为带动房地产市场而推出举措,可在短期内,即6个月至1年内推动更多新发展,并为发展商提供奖掖,以带动房地产市场。

他说,房价是根据市场的供需而定,在国家银行推行6个月摊还贷款措施下,未来6个月内并无影响,但6个月后,在没有工作及减薪情况下,会产生一定的影响。

买房不可单靠网络平台

在管控令下,许多行业,包括发展商亦通过网络平台销售产品,不过黄腾亮表示,买房不可以单靠网络平台就能促成交易。

“这需考量多方面如与家人商量、银行贷款等方面才可。

“网络平台仅能作为宣传及提供资讯用途。”

孙兴存则表示,网络销售房产可行,目前有许多发展商亦推出虚拟示范单位,但买家还是热衷于亲临销售廊亲睹示范单位才能做出决定。

独家报道:廖梅芳、梁文清