数量价值大幅增长
6因素致房产滞销

这可能是房产市场里最奇怪的现象之一,一边厢,许多人申诉很难拥有自己的房产;另一边厢,房市里已建好但却未售出的房屋却越积越多。



根据国家产业资讯中心(NAPIC)的大马未售出房产查询系统(UPESM)数据显示,截至2019年第三季度,我国共有5万08间滞销住宅单位,价值339亿6000万令吉,包括住宅和商业用途地契房产,即排屋、独立式住宅、公寓、共管公寓、服务式公寓及SoHo单位。

其中非有地房产高居榜首,包括1万7459间服务式公寓单位及1万3630间公寓单位,合计超过滞销数量的60%。

相较于2017年第一季度,当时的滞销房产为2万2175个单位,市值132亿7000万令吉,时隔两年半,国内滞销房产的数量和价值,竟大幅增长126%及156%。

然而,与上一季度价值349亿9000万令吉的5万2568个单位相比,数量和价值略微下降了5.12%及2.94%。

市面上,已获得完工及落成准证(CCC)而且推介后超过9个月尚卖不出的房屋单位,归类为滞销单位。



孙兴存

拥屋计划减少滞销房产

根据EdgeProp.my,马来西亚房地产发展商会主席拿督孙兴存将此稍微上扬的现象,归功于2019年拥屋计划(HOC),该计划协助售出市场上部分的待售房产。

根据房屋及地方政府部的成就报告卡指出,该为期一年的计划,共售出2万9461个单位,总值179亿9000万令吉,包括已竣工及在建住宅单位。

孙兴存说:“拥屋计划的交易在超出预期下取得成功,而且无疑对现有滞销房产的清货方面和减少潜在滞销房产方面,大有帮助。”

符儒仁

未售单位数量庞大

影响大马经济增长

不应对产业滞销的问题掉以轻心,房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE l WTW)董事经理符儒仁形容,当前的情况令人担忧,且正在建造和尚未动工的未售单位数量庞大。

根据大马未售出房产查询系统数据显示,截至2019年第三季度,共有11万2244个在建以及2万5114个未动工的未售出单位,总值超过230亿令吉。

符儒仁认为,若上述问题仍未解决,可能会影响大马的经济增长。

“当有超过300亿令吉的资金卡着动弹不得,将会对经济造成冲击,这些卡着的资金不会带来任何经济效益,同时会影响与房地产相关的近150个行业。”

那究竟有什么解决方案呢?造成此现象的根本原因又是什么?来看看数位资深业者的见解和建议。

曾福传

房产滞销因素

1. 房产价格超出可负担水平

一个马来西亚人民房屋机构(PR1MA)主席兼美景控股(MKH,6114,主板产业股)董事经理丹斯里曾福传指出,房价大幅上涨是导致房产滞销的主要因素,2011至2015年期间房价骤然升高,年度涨幅高达15%,超越国人可负担水平。

“但很显然的,这样的增长(高达15%)是不可持续的。”

万达镇私人有限公司董事丹斯里张昌国认为,发展商面临商业和成本持续上涨,继而导致房价上涨。

“因合规成本、经商成本、冗长的审批流程,加上经济进入下行周期,可负担性和买家信心下降,从而导致需求减少。”

2. 生活成本高,收入增长停滞

过去4至5年,令吉贬值和实施消费税机制,导致生活必需品价格飙升和生活成本上涨,但中低收入群体的收入增长却停滞不前。

曾福传说道:“其中M40和B40群体冲击最大,走高的生活开销促使他们的储蓄和买房能力带来很大影响,尤其是M40群体。”

3. 打房政策

政府采取的打房政策也开始发挥作用,如重新实行产业盈利税、限制第三笔房贷顶限于70%、禁止发展商承担利息计划以及更为严格的贷款审批等。

亨利行(Henry Butcher)总营运长邓志明表示,上述因素抑制了买家的买房情绪,因为银行采取更为严谨的贷款政策,买家房贷批准总额减少,继而打压买家的购买兴趣。

邓志明

4.  供需不匹配

房产滞销亦可能归因于某些地区的供需不匹配。

邓志明表示,以柔佛等地区为例,部分发展商依旧选择在供过于求的地区开发类似单位,导致房产过剩。

“有些滞销项目坐落在不合适或不理想的地区,如缺乏便利设施和公共交通或距离买家工作地点太远等。”

5. 缺乏及时和准确数据

孙兴存指出,部分业者认为发展商缺少及时且准确的数据导致供需不匹配,即无法在正确的位置、正确价格上提供对的房产项目。

与此同时,符儒仁表示,不准确的资讯也为发展商带来错误的乐观情绪,营造繁荣假象,在2013及2014年间持续兴建价格、地点及单位面积都不符合市场需求的高楼住宅,最终在3至4年竣工后反而成为滞销单位。

为此,马来西亚房地产发展商会继续号召由房屋及地方政府部设立及协调的房屋综合数据库,以整合联邦、州及地方机构数据,以助国内住宅(尤其是可负担房屋)的规划和分配。

6. 房产繁荣失去动力

民主与经济事务研究所(IDEAS)资深研究员卡梅洛费力托博士点出,始于2008年的房产荣景在其膨胀至超出需求后已耗尽动力。

“起初房产市场投资流因需求动态而合理,最初获利的项目亦复苏了市场的积极情绪,也吸引更多人加入,接着膨胀至需求结构之外。”

“大马的拥房率很高,2016年取得76.3%,而且投资者也意识到,房地产提供绝佳回酬的时代已结束,因此不仅实际的消费需求减少,连炒房热潮也已经冷却下来。”

张昌国

解决房产滞销问题

1. 降低房产价格

符儒仁表示,2010至2014年的牛市已经结束,发展商必须面对现实地制定销售目标。

他建议,对于未售出的单位,尤其是位于不受欢迎的地点和价格过高的房子,发展商应考虑将该些滞销单位降低价格,甚至亏本出售。

2. 出租未售单位

正如在许多发达国家所见,政府可考虑收购空置的滞销单位,将其作为临时房屋出租。

孙兴存说道:“如果经济停滞不前,那租赁市场将成为许多人的前进之路,这可为政府节省用于建造新房子及与私人发展商竞争的数十亿令吉资金,并为人民提供可负担的租赁房屋。”

邓志明亦持相同看法,他表示,若可负担房屋的供应增加,将促使发展商更难以出售原有的滞销房产。

“话虽如此,但如果该项目的地理位置和价格并不符合市场所需,依然无法吸引买家。”

3. 更周密规划新项目

邓志明指出,发展商在推出新项目前,应展开独立且全面的市场调查,评估新项目的可行性,如识别趋势,以制定正确的发展组合及满足买家喜好等。

“发展商必须深入研究当地动态,并专注于需求强大的细分市场。譬如亚罗士打的需求模式和消费人偏好及可负担水平,与吉隆坡和新山完全不同。”

符儒仁补充,发展商在为房产定价时也应考虑当地情况,而不是采取“一刀切”的方法。

根据大马未售出房产查询系统数据,截至2019年第三季度,在5万08间滞销单位中,约47%的价格为50万令吉及以下,另53%的价格为50万01至100万令吉。

4. 调整贷款政策

邓志明提及,放宽房贷申请条件可助更多人购房,从而减少滞销房产的数量,但这必须谨慎处理,以遏制不良贷款及避免产业泡沫出现。

张昌国提倡,相关贷款准则可由借贷方和银行家经过“了解客户”后而定,而非影响市场的一揽子准则。

5. 刺激经济

张昌国认为,无论如何,必须先复苏经济才能解决房产滞销问题。

他表示,国内有许多可轻易实现的目标能迅速使企业和经济扭亏为盈。

他补充,减少繁文缛节、与利益相关者进行真切磋商以消除投资障碍、复苏表现不佳的企业等也可扭转经济状况,并为大型投资项目,尤其是房地产,创造财富和信心。