自住投资两相宜
白沙罗西区置业新热点

白沙罗西区至今仍未有一个明确的地理界限。

白沙罗西区(Damansara West)是近年开始冒现的一个名词,但其实她是坐落在哪里?

这个名词的来历又是如何?



今后,她会否是前景备受看好的产业发展新热点?

产业界人士指出,白沙罗西区至今仍未有一个明确的地理界限,但她坐落在莎阿南北部,并由多个成熟及新崛起的城镇,包括梳邦、阿拉白沙罗、双溪毛糯、哥打白沙罗、德乃阿南(Denai Alam)及Elmina城镇等。

广义来说,白沙罗西区北面以Persiaran Atmosfera为分界线,东面以双溪毛糯路为界线,南面是白沙罗河,西面则是牙直利走廊大道。

PPC国际私人有限公司董事经理拿督史德斯施达帕南说,白沙罗原本就是一个发展成熟、规划良好的高档房产市场,起初是从已有数十年历史的白沙罗高原开始,覆盖面随后逐步扩大至白沙罗金(Damansara Kim) 、白沙罗乌达玛(Damansara Utama)及白沙罗再也(Damansara Jaya)。

史德斯施达帕南

发展商“借用”大名



“沿用白沙罗这个名词的发展项目众多,基本上都分布在白沙罗地区的各个分区,如哥打白沙罗、阿拉白沙罗、珍珠白沙罗(Mutiara Damansara)、双威白沙罗(Sunway Damansara)、白沙罗达迈(Damansara Damai)及白沙罗柏兰岭(Damansara Perdana)。

他说,然而,白沙罗西区的情况却截然不同。

被视为属于白沙罗西区范围内的地区,主要是梳邦地区的多个花园(详情见附表一)

另一些业界人士则认为,白沙罗西区这个名词,其实是一些发展商用来推销当地发展项目的一个噱头而已。

城市土地运用及交通规划专家吴木炎说,发展商“借用”原有著名城镇的大名,来推销本身在周遭地区新房产项目,已成一种趋势。

他对《南洋商报》指出,梳邦、双溪毛糯、泗岩沫、雪邦甚至汝来,都有这样的例子。

“例如,泗岩沫的一些新房产项目,就沿用毗邻高档城镇满家乐的名字,例如有个项目就取了一个满家乐东部的名堂,但其实是坐落在泗岩沫范围内。

“同样的,赛城、雪邦甚至汝来,有一些项目沿用武吉加里尔的‘加里尔’大名,希望为本身的项目加持,并推高整个地区的形象。”

他指出,“借用”原有著名城镇或项目的名堂来推新项目不是不好,但前提是有关新项目的地皮面积必须够大,要有一定的发展规模,才能打造另一个成功的城镇。

吴木炎

基本设施应有尽有

据《The Edge》财经周报报道,PA国际产业顾问(吉隆坡)私人有限公司董事经理洪杰利(译音)指出:“我们相信,白沙罗西区这个名词,最先是由帝亿置地(TITIJYA,5239,主板产业股)所使用。

“该公司于2016年收购了NPO Builders私人有限公司,令它得以掌控莎阿南U6区的两片永久地契地段。

“我们相信,白沙罗西区如今已成为各发展商行销莎阿南U5和U6区发展项目的一个营销术语。”

他补充,随着梳邦机场展开扩充计划,该地区过去10年经历了城市化的迅速发展。

目前,白沙罗西区一带的基本设施可谓应有尽有,包括精英大学及精英国际学校、Star Avenue Lifestyle广场、世纪大学及学院及汤森医疗中心等。

此外,从这里驱车前往百乐镇、哥打白沙罗及珍珠白沙罗的各大购物广场,只是短距离的车程。

白沙罗西区涵盖地区(表一)

●梳邦峇鲁花园(Taman Subang Baru)

●梳邦马来甘榜(Kampung Melayu Subang)

●梳邦蒂莎花园(Taman Desa Subang)

●梳邦努莎花园(Taman Nusa Subang)

●梳邦边城(Bandar Pinggiran Subang)

●梳邦第二(Subang 2)

●梳邦慕妮花园(Taman Subang Murni)

●梳邦边界花园(Taman Pinggiran Subang)

●蒂莎达迈花园(Taman Desa Damai)

●梳邦英比安(Subang Impian)

●莎阿南梳邦水晶花园(Taman Subang Kristal)

捷运若全面通车,将带动白沙罗西区的产业发展。

新房产项目陆续有来

目前,白沙罗西区的房产,主要包括有地房屋、低楼层公寓、工业单位,以及少数的传统甘榜屋。

洪杰利说:“我们留意到,过去两年,当地出现了好几个分层地契房产发展项目。

近期推出的项目,包括帝亿置地的[email protected]、鼎升集团(PRG,7168,主板消费股)的Embayu、DK产业私人有限公司的DK Impian,以及联大地产(Nadayu Properties)有限公司的Nadayu 801项目。

新房产项目陆续有来,信手拈来,就包括马资源(MRCB,1651,主板产业股)占地64英亩的Kwasa白沙罗市中心、Naza TTDI私人有限公司的TTDI Ayana、林叶资本(TSRCAP,5042,主板建筑股)及嘉登置地私人有限公司的高楼房产单位及别墅项目。这些项目都是坐落在占地多达2330英亩,由Kwasa置地私人有限公司发展的Kwasa白沙罗发展大蓝图内。

Kwasa置地是雇员公积金局的独资子公司。Kwasa白沙罗发展大蓝图涵盖房产、商用产业及综合用途产业。

此外,马星集团(MAHSING,8583,主板产业股)也在当地发展一个新的SoHo项目M Cahaya。

洪杰利(译音)

追求城市生活理想选择

中期而言,白沙罗西区的房产市场前景备受看好。

洪杰利说,对于那些追求城市生活的城市人和投资者来说,白沙罗西区会是一个理想的替代选择。

他指出,比起莎阿南、梳邦和哥打白沙罗,白沙罗西区的土地价格相对廉宜,距离这些发展已成熟的地区也只是咫尺之遥。

这样的优势,也是吸引年轻上班族购屋自住,或是进行投资的主要条件。毕竟,在这里购买价格可负担的分层地契房产投资,得以抵御通货膨胀。

“何况,一旦Kwasa Damansara竣工,捷运也全面通车,白沙罗西区的产业发展也将获带动,未来资本增值的潜能很大。因此,这个地区是购屋自住和投资者等的置产新热点。”

多条大道环绕

地理优越

白沙罗西区地理位置优越,交通也四通八达,周遭多条大道环绕,这包括牙直利走廊大道(GCE)、新巴生谷大道(NKVE)、宜利大道(ELITE),以及两条原有主要公路即双溪毛糯路和梳邦机场路。

如火如荼施工中的白沙罗-莎阿南大道(DASH),更令当地的发展如虎添翼。

洪杰利说:“这个3条车道的高架大道,在梳邦马来甘榜、梳邦边城及梳邦第二城镇设有3个出口,将大大提升往来白沙罗西区的交通。白莎大道将是牙直利走廊大道、南北大道、白沙罗-蒲种大道(LDP)及本查拉连贯大道(Penchala Link)的主要衔接大道。”

Kwasa项目拥2捷运站

此外,Kwasa发展项目也将有2个捷运站,即Kwasa Sentral及Kwasa白沙罗站,以及马来亚铁道公司靠近梳邦机场的双溪毛糯站点。

高楼将大行其道

史德斯施达帕南认为,白沙罗西区房产的增长潜能大。

“况且,当地的房产主要是有地住宅,在可供发展的土地日益贫乏之际,将进一步提高增值的潜能。

“要在当地兴建有地房产或许已不再可行,未来的趋势将是高楼房产大行其道。”

他指出,随着在白沙罗西区工作的人越来越多,当地产业价值正逐步升值。

大学坐落附近

“精英大学就坐落在那里,邻近的哥打白沙罗则有世纪大学,这已在资产价值和回酬率方面带动白沙罗西区的产业。

“不过,增值幅度多寡,将取决于个别产业的距离及是否轻易与公共交通接轨。”

洪杰利说,财政部属下房地产估价及服务局(JPPH)的数据显示,梳邦慕妮、 Subang Galaksi及Subang Bestari双层排屋的成交价格从2013年杪开始起飞,并于2015年达到顶峰。

“有关房价的扬升,或可归功于有关Kwasa白沙罗的宣布,这刺激了购屋者对当地房产的兴趣。不过,由于整体产业市场疲软,当地房价于2017年开始盘整。”

他补充,2014年之前售价低于48万令吉的双层排屋,目前的售价平均为65万令吉。

至于高楼房产,洪杰利说,Seri Bintang及Sri Galaksi公寓的价格于2013至2016年期间大涨,并于2017年巩固。

建筑面积介于750至850平方尺的公寓,目前售价为每平方尺300至350令吉。

“那些邻近精英大学的单位,过去6年平均每年升值多达约17.5%,升值幅度远比同期平均每年升值约8.3%的其他公寓来得大。”

叶添伦(译音)

双层排屋最受欢迎

房价较邻近区域低

白沙罗西区的产业价格,一般上低于哥打白沙罗、阿拉白沙罗及梳邦再也。

史德斯施达帕南说:“举例说,哥打白沙罗的服务式公寓售价每平方尺约750令吉,但白沙罗西区只有约530令吉。

他指出,根据发展趋势和价格,白沙罗西区的人口结构,主要是中下阶层和中产阶级。

Metro REC 私人有限公司代理社主管叶添伦(译音)说,白沙罗西区的双层排屋最受中产阶级家庭欢迎。

“白沙罗西区表现出色的有地房产,包括梳邦边城、梳邦珍珠(Mutiara Subang)和Subang Bestari的双层排屋,因为这些地区的房价,明显低于哥打白沙罗和阿拉白沙罗等发展纯属的城镇。”

这些地区双层排屋售价介于每平方尺290至390令吉。

梳邦边城建筑面积1400平方尺的单位,开价介于53万至57万令吉。

叶添伦指出,事实上,梳邦边城和梳邦珍珠的双层排屋售价从2015年起至今没有多大变化,成交量也不多。

大部分的房屋都是购屋者自居。

在租金方面,有关双层房屋的月租介于约1300至1500令吉,年回酬率介于2至2.5%。

当地高楼房产,即组屋和公寓,以及近年供应开始增加的共管公寓和服务式公寓,售价一般低于双层排屋等有地房产。

吸引不少购屋投资者

叶添伦说:“这里房屋的售价较低,加上附近有国际学校和大学,吸引不少的购屋者和投资者。”

他补充,公寓价格有稍微扬升。

梳邦珍珠的公寓单位平均成交价格从2015年的每平方尺318令吉,于过去两年稍增至320令吉。

“尽管过去两年的成交量较低,梳邦珍珠平均售价却从2015年的318令吉,于过去两年增至320令吉。

“这显示,这类房产的市场需求依旧,主因是捷运的开跑为需求保温。”

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廉价组屋租金回酬率4%

租金方面,Pangsapuri Orkid 的廉价组屋租金为850令吉,梳邦珍珠的月租介于900至1000令吉,年回酬率至少4%。

叶添伦说,市场对白沙罗西区房产的兴趣和需求正逐步提升,但增长仍比邻近城镇如哥打白沙罗来得慢。

“白沙罗西区房产的前景看来令人鼓舞,Kwasa白沙罗更是当地房市的催化剂。

“Kwasa白沙罗项目内的各项发展,将营造有利和可持续性的生活环境。而且,我们预期,Kwasa白沙罗将为白沙罗西区开创更富有革新、生活方式及可持续性的房产,将吸引邻近地区的首购族及提升家居者的需求。

未来10年发展迅速

“再加上基本设施的改善,我们相信,白沙罗西区将在未来10至20年经历迅速的发展。”

整理报道:李治宏