若说产业市场目前是沙漠，那么，最起码工业产业是沙漠里的绿洲。

工业产业已普遍被产业界认为是回酬率最标青的产业品种。

工业产业，当然离不开制造业，尤其我国是贸易国。工业产业，最多的是厂房，这期我们北望——槟城。

槟州首席部长曹观友于今年2 月初宣布，一个总部设于美国加利福尼亚的晶圆制造商泛林集团（Lam Research Corp.），将斥资2亿2500万美元（约10亿令吉）在槟州威南峇都加湾工业园占地34亩地段，设立建筑面积70万平方尺的厂房，以生产第一代晶圆制造设备产品。

这项计划为于去年首9个月取得133亿令吉创10年新高的槟州制造业投资，打响今年首炮。

拖延18个月的中美贸易战，导致中美科技公司纷纷于去年转移投资阵地与供应链基地，从中国出逃转向大马，尤其是槟城叩门，使到槟州制造业投资额创10年新高。

这些跨国公司与本地中小企业除了再投资扩大生产之外，更多新入驻的外资积极购地兴建新厂房，使到国内不少地区包括槟州的工业产业市场在去年的表现一片火红，成为疲软的产业市场里，异军突起的产业品种。

倪川鹏：外来直接投资进驻
市场交易稳健上升

根据财经周刊The Edge的City & Country 引述驻槟城著名产业估价公司永利行高级合伙人倪川鹏提供的数据，在2019年首9个月，槟州取得将近4亿令吉的工业产业总交易额，更放眼在2020年取得10%的持续增长。

随着外来直接投资的进驻，以及电子与电器制造业在未来几来的积极投产，倪川鹏看好于去年表现强劲的槟州工业产业市场交易将在今年稳健上升。

峇都加湾工业园表现佳

他说，当中表现最佳的地区，是威南峇都加湾工业园（BKIP）。从大马投资发展局公布去年首3个季度槟州取得的133亿令吉制造业投资看来，预计100亿令吉由峇都加湾工业园与进驻的外资所贡献。

“被誉为东方硅谷的槟州在去年取得的外来直接投资达120亿令吉。”

他说，除了作为《财富》500强企业的泛林集团之外，去年首8个月的槟州工业产业交易面积介于8万至50万平方尺（包括工厂与土地）的交易额，介于1000万至1亿3000万令吉之间。

根据财政部房产估价及服务局（JPPH）与大马股票交易所的资料显示，去年4宗显著的独立厂房交易记录，分别是武吉敏惹工业区面积8万4324平方尺的工厂，成交价1000万令吉、峇六拜自由贸易工业区面积9万40平方尺的工厂，成交价2050万令吉、峇六拜自由贸易工业区面积51万4730平方尺的工厂，成交价1亿3000万令吉、武吉敏惹工业区面积9万7749平方尺工厂，成交价1亿8500万令吉。

海外招商成果亮眼

槟州政府去年海外招商成果亮眼，于去年11月宣布成功吸引一家总部设于英国的医疗设备跨国公司Smith+Nephew在槟州峇都加湾工业园地段，兴建面积约25万平方尺的东南亚第一间制造厂房，预计将在2020年初动工，主要生产骨科手术医疗设备。

料开发更多工业园

倪川鹏预见，未来威南峇都加湾工业园、威中武吉敏惹工业区与槟城峇六拜自由贸易工业区的工厂与土地交易将愈加炽热。

他说，中美贸易战导致更多制造业，尤其是科技公司从中国外逃，并分裂成中国以外的中国与美国两大供应链，使大马尤其是槟州的制造业从中得利，外资前来设厂投资。

“其他的因素是工业革命4.0，更多本地中小企业为达致工业4.0而准备就绪，积极扩展生产线生动化，以及大数据，长期对工业产业和土地的需求更加殷切。”

在工业产业与地段供不应求，以及峇都加湾很多工厂在进行扩充的情况下，倪川鹏预见更多工业园将被开发以应付需求。

当中以工厂的兴建工程最复杂，以符合各别厂商的需求。

放眼设大数据中心

目前的工厂趋向更加先进、多元化以及具备高速网络链接，目前热议的是5G网络覆盖时代的来临。

他说，槟州目前仍缺乏人工智能枢纽、大数据中心以及金融中心，相信长期这些中心将应运而生。

槟州发展机构

地库充盈满足5年需求

掌管槟州工业发展委员会的槟州第一副首长拿督查基尤丁去年在槟州议会总结辩论槟州2020年财政预算案时指出，槟州发展机构目前在峇都加湾工业园总共有752亩的地库，足以应付未来5年的需求。

他说，这些地库位于峇都加湾工业园区、槟州科技园、槟州科技园北区以及南区。

“槟州发展机构也计划开发新的工业园区以开放予本地与外国投资者。”

李家全：共享共赢
加强北马工业供应链

槟州首席部长特别投资顾问拿督斯里李家全之前在与槟城媒体进行“2019年槟州投资表现与2020年展望”汇报会上指出，槟州未来的工业发展方向，是迈向区域性供应链共享共赢的策略，加紧与北马区州属合作。

他说，北马工业供应链从吉打州的双溪大年到居林高科技园，再到槟州的自由贸易工业区、威南的科学工业园区、然后到霹雳州的太平，形成一条供应链带，互惠互利。

“举例，尽管第一太阳能厂设在居林高科技园，不过，其大多数供应链是来自槟州。”

他说，为了与东盟国家积极提供工业奖掖吸资政策分庭抗礼，除了依赖中央政府在2020年财政预算采取策略吸引外资以外，槟州必须采取更积极的策略，通过北马经济走廊执行单位，以槟州作为供应链枢纽，联合北马邻州扩大供应链范围强力吸引外资。

应积极面对数挑战

此外，倪川鹏也列举数点槟州工业产业市场挑战，这些种种有利因素的趋动，加上槟州460亿令吉的交通大蓝图计划，相信槟州工业产业将趋向更正面的发展。

1.土地有限的窘境：大多数跨国企业与中小企业物色的典型地段介于20至30亩土地，以应付生产线和业务上的需求。类似的地段已难在槟城找到，使到一些投资者转移阵地到邻州吉打。

2.环境废料处理：尽管我国在针对环境废料处理上已拟定政策和法令，不过，有害废料的处理依然是棘手的问题。在处理这些环境废料需要更宽裕的空间、以及有效率的再循环系统。

3.劳工住宿问题：尽管槟州政府已极积改善劳工住宿问题，不过，槟州依然面对劳工住宿不足的问题。

4.当局加速批准外来投资和各类执照：申请程序的加速和顺畅批准，希望能够持续进行，激励槟州的投资与产业价值。

回报率优于其他产型
符儒仁：常被低估

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE l WTW）董事经理符儒仁不久前曾表示，工业领域在我国市场往往被低估，但它眼下可能是一丝曙光，因为好的工业产业，可取得7%至9%回报率，回报率优于其他资产类型的5%至6%。

符儒仁日前指出，他一向来对工业产业这一块有兴趣，他过去5年都这样认为。目前很多投资者进入这市场，兴建围篱式、有系统和组织良好的工业厂房区。

他列举一些计划如面积150万平方尺，建在安邦的区域分销中心说，“我们也看到大型仓库和物流中心计划的增长，以满足电子商务的扩张发展和最后一里路物流的需求。”

与此同时，宜家正在雪州英达岛建一批售中心，雀巢在森州Chembong开设全球最大型美禄制造厂。

“我们期盼吉隆坡机场城市数字自贸区成事。”

他指出，槟城蓬勃的电器与电子领域，在基建、填海和机场的提升，将使州内工业产业市场更活跃，并促进制造业的投资。

马来西亚依斯干达特区在投资持续进来的情况下将呈现强劲增长。

“新山和迪沙鲁之间的地区开启了不少机会。”

砂拉越方面，诗巫、美里和民都鲁在主要来自工业和油气业领域的推动下，有望进一步增长。

客房低廉乐见旅游业增长

符儒仁也提到酒店领域。他说，由于客房费低，他对旅游业还有很大的增长空间抱着乐观态度。

预料可见大幅增长的地区包括巴生谷、美里、沙巴和东海岸。

他是于1月16日发表该公司提呈“2020年亚太产业市场展望”时，这么说，当时尚未爆发冠状病毒病疫情。

他说，整体而言，工业产业的市场于2019 年有进步的迹象，虽然整体产业市场情绪仍倾向不乐观。