大专林立 交通发达
旺莎玛珠房市受看好

上星期,本栏和大家讨论了吉隆坡文良港房产市场。



今期,我们来进一步探讨,分属文良港“皇冠上的钻石”旺莎玛珠的房地产前景。

就和文良港一样,旺莎玛珠所在地是一个大专院校林立的学子城;拉曼大学学院和马来西亚艺术学院,是这里两座掷地有声的学府。

由于学生众多,加上许多已毕业的校友选择继续住在当地,旺莎玛珠的房屋需求一直保持稳定,房价也有增无减。

旺莎玛珠大专院校林立。图为拉曼大学学院。(档案照)

前身是橡胶园

占地937亩的旺莎玛珠前身是文良港橡胶园的一部分,1984年重新发展为一座城镇。



当年,吉隆坡市政厅和Peremba有限公司通过联营公司PGK私人有限公司(现为MSL产业有限公司)兴建这座城镇。旺莎玛珠北部是雪兰莪州鹅麦县的蒂莎美拉华蒂和美拉蒂花园,南面和吉隆坡斯蒂亚旺莎接壤,东面是雪州淡江,西部则是文良港其他地区。

目前也是吉隆坡最大城镇之一的旺莎玛珠,共分成六大区域,即第一、第二、第四、第五、第六及第十区。

房价比隆市可负担

和许多成功的城镇一样,旺莎玛珠的优势,在于地点优越及交通便利。

旺莎玛珠离吉隆坡市区不远,但房价却比隆市可负担许多。

旺莎玛珠也设有多家购物中心和霸级市场、许多店屋、廉价及中价屋、双层排屋、双层半独立式房屋,以及专供高收入群体的高档房屋。

此外,旺莎玛珠周遭多条大道环绕,包括第二中环公路(MRR2)、大使淡江大道(DUKE)、安邦-吉隆坡高架大道(AKLEH),以及兴建中的斯蒂亚旺莎-班底大道(DUKE3,又称大使-淡江大道第三期)。

吴木炎

吴木炎:一旦开通
2大道助突破发展格局

城市土地运用及交通规划专家吴木炎指出,衔接吉隆坡南面的新街场/大城堡和雪州东部淡江的新街场-淡江高架大道(SUKE)一旦完工通车,将和现有多条主要大道,包括DUKE、AKLEH、MRR2及莎阿南大道(KESAS)连贯起来,打通文良港/旺莎玛珠地区的交通。

他对《南洋商报》说,从吉隆坡东部斯蒂亚旺莎一路通往吉隆坡平西部孟沙南城一带的DUKE 3,则将把吉隆坡西部和吉隆坡东部通往东海岸的门户鹅麦/峇都急连贯起来。

整体发展落后蕉赖

“文良港/旺莎玛珠目前的产业发展,尤其是商用产业发展较为地方性,外地人都较少到该地区走动,导致过去10年来,该地区的整体发展落后蕉赖等地。然而,一旦上述两条大道通车,将协助文良港地区突破现有的发展格局,不再受限于地方性发展的框框。”

吴木炎补充,该地区现有的3个轻快铁站,以及捷运第二路线的冼都西区站,也将协助推动该区的产业发展。

“从比较宏观的角度来看,文良港/旺莎玛珠的产业发展,是从云顶吉冷路、南北花园、旺莎玛珠、斯蒂亚旺莎,一路延伸至鹅麦的克拉末,这些地区一直以来都属于中下阶层为主的地区,整体发展甚至比不上毗邻的巫裔为主中上住宅区来得好。

“该区的基础设施发展也较为落后,但一旦两条新大道开通,整个情势将大为改善。”

兴建中的捷运第二路线(双溪毛糯-沙登-布城捷运)将在冼都设立一个冼都西区捷运站 ,这将令毗邻的文良港居民受惠,因为当地的交通也将更加便利。

邓志明

邓志明:吸引隆市上班族购屋

亨利行(马)私人有限公司总营运长邓志明指出,无论是新屋或二手屋,旺莎玛珠的房产吸引许多在隆市中心工作的购屋者青睐。

不仅如此,旺莎玛珠也吸引周围地区,包括文良港、南北花园、斯蒂亚旺莎、美拉华蒂花园及美拉蒂花园的买家。

高端房产反应不俗

购屋者对高楼房产的强劲需求,已推高旺莎玛珠地区的房屋价格。

事实上,这里有多个高楼房产项目,例如Setapak Heights Development私人有限公司发展的Infiniti 3 Residences及Villawangsamas,以及Beverly Group私人有限公司Lexa Residence,这些以中产阶级及高档市场为目标客户的项目都是在5年前推介,在取得不俗反应之余,更协助提高旺莎玛珠的整体形象。

Landserve私人有限公司董事经理曾庆灏(译音)指出,就市场表现而言,旺莎玛珠不会输给毗邻的文良港、斯蒂亚旺莎、南北花园、美拉华蒂花园和美拉蒂花园。

第一太平戴维斯(大马)私人有限公司(Savills Malaysia)董事经理拿督邝宝耀指出,旺莎玛珠房产市场表现相对出色,2016至2018年短短3年内的房产交易量激增125%。

据《The Edge》财经周报引述其谈话说,不过,这3年内的交易价格却平均每年下跌2%,主因是整体房产市场仍低迷。

大多购屋者自居

基于旺莎玛珠的发展成熟,发展项目和基础建设越来越多,这里的房产大多是购屋者自居用途,而当地人口有许多是年轻夫妇及中产阶级家庭。

曾庆灏指出,当地有地房产目前是以双层排屋及双层半独立式洋房为主。

据《The Edge》财经周报引述其谈话报道,当地双层排屋平均建筑面积为1400平方尺,过去两年以70万至88万8000令吉之间的价码成交。

“这类房屋每月租金可达1700令吉,年回酬率为2.9%。

“建筑面积2437平方尺的半独立式房屋,过去两年以180万令吉转手。由于租金数据欠奉,难以估算半独立式洋房的投资年回酬率。

旺莎玛珠设有多家购物中心。图为美拉瓦蒂广场。(档案照)

洪杰利:有地房屋价格扬升
购屋者聚焦高楼房产

二手有地房产的价格稳定,由于房价都是可负担水平,平均升值2至5%。

PA国际产业顾问(吉隆坡)私人有限公司董事经理洪杰利(译音)指出,由于可供发展房屋的土地有限,以及有地房屋价格扬升,购屋者已转为聚焦高楼房产。

“当地的高楼房产获得良好反应,尽管市道疲弱,新推出的高楼房产平均吸收率高达逾90%。2010年及之前完成的高楼房产平均售价为每平方尺360至460令吉之间,但2016年及过后推出的高楼单位,平均售价已扬升到530至780令吉。”

料出现供应过剩

但他补充,基于2016至2019年期间,当地共有约3550间共管公寓及服务式公寓完工,加上到了2023年,将有额外3289单位的共管公寓投入市场,未来料将出现供应过剩现象。

第一太平戴维斯(马)的数据显示,旺莎玛珠高楼房产租金开价为每平方尺1令吉45仙至1令吉70仙之间,或1060至2350令吉,年回酬率介于4至4.7%。

邝宝耀:3房单位最好卖

邝宝耀指出,旺莎玛珠新推出高楼房产,最好卖的是建筑面积介于800至1199平方尺的3房单位,占了市场高楼房产总销量58%。

他说,二手高楼房产方面,最受落的是建筑面积介于800至1599平方尺的单位,占市场总交易31至35%。

Sunway Avila备受关注

据洪杰利表示,目前施工中,值得一提的房产项目,包括双威产业发展的Sunway Avila,以及Beverly Group、新加坡丰树投资(Mapletree Investments)及香港丽新发展(Lai Sun Development)联营发展的Henna Residence。

Sunway Avila占地4.43亩,发展总值5亿9000万令吉。一旦竣工,它将包括两座分别为37楼高的大楼,设有810个单位的住宅及30个零售单位。

售价从45万令吉起跳的Sunway Avila,住宅建筑面积介于732至1227平方尺,商店建筑面积则约为1600平方尺。

整个项目预计2023年完成。

同样是永久地契的Henna Residence占地2.47亩,坐落在旺莎玛珠第十区。

其发展总值约为3亿5000万令吉,涵盖3座分别为23楼、30楼及39楼高的大楼,总共设有653个单位。

过去几年完成的房产项目,则计有IJM置地与MSL产业私人有限公司联营发展的Seri Riana Residence(2016年竣工)、Beneton产业私人有限公司兴建的Irama Wangsa(2018年完成)、SCP Group发展的Seasons Garden Residences(2018年完工),以及Hedgeford私人有限公司进行的Hedgeford 10 Residence(2015年落成)。

建美拉蒂往东海岸巴士总站
料刺激旺莎玛珠房市

由于靠近吉隆坡市区,以及公共交通发达,旺莎玛珠房产前景继续受看好。

此外,当地接近山麓,周遭绿意盎然,提供舒适的居住环境,短期内将继续吸引许多购屋者进驻。

大专林立令学生来源源源不绝,加上许多大专毕业生在踏入社会工作后继续住在当地,以及隆市可供发展的土地非常有限,将继续推高旺莎玛珠的房产需求。

吴木炎指出,一旦美拉蒂往东海岸的巴士总站建竣,刺激吉隆坡东部、东北部与东海岸之间的人流交通往来,料将进一步刺激旺莎玛珠房产市场。

“这家坐落在KL East购物广场对面,目前如火如荼施工中的巴士总站竣工后,整个吉隆坡东部、鹅麦等地的交通将更顺畅,SUKE、DUKE、AKLEH将连贯起来。”