分层地契转名保产权/黄伟益

对于高楼住宅或商业大厦的业主而言,分层地契就是他们购买产权的最重要保障。



不过,迄今仍有许多业主却为了节省印花税,没有将分层地契转移至各自名下,而现有法律并没有强制业主须在指定期限内这样做,这将衍生出许多不必要的争论,甚至往后将让产权继承人,面对诸多麻烦。

1985年分层地契法令在2007年通过国会修正时,新增的40A条文阐明原地主或发展商必须在分层地契发出日期算起12个月内,将有关地契转移至个别业主名下。

禁单方面办转移手续

当然,法律亦规定业主须同时给予配合,否则有关地契转移手续绝不可能由单方面来完成。

根据新增的第40A(3)条文,不管是原地主或发展商,或是业主方面没有遵守上述规定,一旦罪名成立,他们将面对每个单位被罚不少过1千令吉,或是不超过1万令吉的罚款。



当这个法令在2012年修正,并通过宪报颁布为2013年分层地契(修正)法令时,用以取代原有第40A条文而新增的第19A条款,则将分层地契转名的时限从12个月缩短至3个月。

不过,当分层地契法令在2016年修正时,政府就将这个法令第7部分,包括第19A条文完全从法令删除。

我还记得,当这个法案在2016年5月25日及26日,在国会下议院提呈二读及三读时,当时身为丹绒国会议员的我,曾经质问负责提呈的时任天然资源及环境部副部长哈敏沙穆里,为何要删除有关规定?

没阐明发展商失责惩罚

购屋者权益更没保障

根据他的答复,当局将会建议房屋及地方政府部,通过修订2015年房屋发展(管制与执照)(修正)条例所附录的H附表(即政府规定的房屋买卖合约格式及内容),增列发展商与购屋者必须将分层地契转移至业主名下的期限。

不过,所有房屋发展商迄今所采用的H附表,依然是2015年6月1日所颁布的格式及内容,而根据当局所规定的买卖合约第11(2)条款,发展商只是需要在分层地契发出之后,一旦购屋者清还购屋的款额,就必须在21天内将分层地契转移至业主名下。

不过,有关合约始终未阐明,若发展商未遵守这个规定,他们将面对哪些惩罚,更不可能会面对政府所采取的法律行动了。至于原本授权政府可采取法律行动的条文,则随着分层地契一再修改而消失无踪了。

对于商业性质产业的交易,由于发展商不受1966年房屋发展(管制与执照)法令所约束,发展商甚至可以不将上述第11(2)条款列入买卖合约内,这将造成购买者的权益更加不受到保障。

转名才须缴印花税

分层地契延迟转名会面对什么问题?

根据现有印花税法令的规定,购屋者只有在分层地契转名时,才需要根据产业估值的市价缴付印花税。

产业估值的工作乃是经由内陆税收局,委托联邦政府属下的估价及产业管理局所执行,而当局将根据市场价值来为个别产业估值。

届时,你所要缴付的印花税为首10万令吉为1%,过后至50万令吉为2%,过后至100万令吉为3%,超过100万令吉则为4%。

交易频繁价格涨得快

若你的产业市价为600万令吉,那么你所要缴付的印花税则是1万2千令吉(即1000令吉+8000令吉+3000令吉)。

必须留意的是,由于分层地契的住宅买卖交易比较频繁,这将导致其买卖价格更快速调高,进而导致产业市价也跟着水涨船高。

依据市值而非购屋价

迟办手续税务更高

你可以选择迟一些时间才办理分层地契转名手续,不过,你要缴付的印花税将会更高。

当局绝不会依据你当初的购价,来决定你所要缴付的印花税。

当然,时间一久,发展商或原地主可能会宣告清盘,而二手买卖则可能因为前一个业主逝世等,让分层地契转名手续会面对更多不必要的麻烦。

如今,随着一些州政府(包括吉隆坡)开始推行单位地税,若你的单位分层地契没有转名,土地局将无法将单位地税单寄给你。

若加上你本身又没有主动或及时去缴付单位地税,你的产业很有可能一天会被土地局充公,让你在一夜之间失去本身的产权。

发展商若无备妥文件

可指示银行不发款额

若发展商未交出分层地契,怎么办?

根据2015年6月1日所推出的H附表(买卖合约所规定的格式及内容),合约规定必须发展商必须在包空交屋予购屋者时,连同个别单位的分层地契原件及发展商签署好的分层地契转名文件交予购屋者,购屋者才需要将另外2.5%的购屋款额(在此之前既已发放92.5%)发放予发展商。

若发展商无法将相关文件交给购屋者,那么购屋者有权指示银行不发放这笔款额。至于最后5%余款,则平分两次即在8个月过后,以及24个月过后才发放予发展商。

尽管如此,我们依然面对不少早年发展下来的产业,在入住逾10年后仍未获发出分层地契的问题。

由于申请分层地契属于州政府(除联邦直辖区之外)权限,这就有赖于州政府领导人与人民代议士合作,通过购屋者众筹的方式来取得足够资金,进而委任土地测量师来完成这些工作。