挥别2019 年杪假期，紧接着农历新年在2020年1月到来，我国去年第四季的房产整体销售市场显得淡静，柔佛州的房市疲软。

根据KGV国际产业咨询公司发布的2019年第四季市场报告，中美贸易战和英国脱欧将继续成为主导全球市场的因素，也对我国经济带来影响，随着中美两国就贸易摩擦达成第一阶段的协议，会在今年初停止某些贸易制裁。

此外，英国首相约翰逊在大选中获得压倒性胜利，为英国自2016年公投通过脱欧逾3年后，启动了完成脱欧进程，引起全球市场关注。

KGV国际产业咨询公司2019年第四季市场报告指房市在2015年开始陷低迷，无人知晓何时会触底反弹，而柔佛一些发展商在去年第四季趁机扩大地库，相中的地段位于新山市中心和依斯干达公主城一带。

其中，Paragon Globe Berhad以6亿96万令吉（每平方公尺45令吉），在依斯干达公主城收购12.59公顷永久地契的土地。

本地知名发展商绿盛世（Eco World）则以每平方公尺35令吉，在其发展项目Eco Botanic对面，收购80.9公顷永久地契的土地。

同时，怡克伟士（EKOVEST，8877，主板建筑股）以8亿6969万令吉（每平方公尺265令吉），向依斯干达海滨控股（简称IWH）收购柔佛近30.49公顷的土地。

报告说，柔佛房市趋缓，新山住宅产业市场在有地住宅的需求稳定，而高楼公寓也在逐步消化中；不过，整体经济形势仍继续给本地市场带来压力。

“中美两大经济体在前所未有的贸易战之后，世界将有所不同，最糟糕的情况是所有经济强国开始以贸易制裁作为武器，以达到目的。”

该报告指目前无法了解英国脱欧对欧盟国家和全球经济的影响，尽管如此，可以肯定地说，民族主义和民粹主义抬头，对全球贸易采取更为孤立的措施，这将严重影响供应链、物流和全球经商成本。

“马来西亚作为一个依赖出口贸易的国家，将受这两个因素影响，至少在短期内，大多数领域还是面对严峻的宏观经济局势。”

中美贸易仍存不确定
谨慎看待今年市场

KGV国际产业咨询公司企业与投资服务主管陈徽添受访时表示，该公司保持谨慎态度看待2020年房产市场。

他指出，尽管中美贸易战达成第一阶段的协议，以暂停升级贸易制裁，但仍存在不确定性，因为许多悬而未决的问题仍未获解决。

“连锁反应将无可避免波及其他领域，房地产领域也不例外，因为市场不喜欢不确定性。”

疫情冲击世界经济

他说，新冠肺炎疫情对中国乃至世界经济带来巨大冲击，旅游业、酒店、餐饮和运输行业是首当其冲的行业。

“由于物流、人力和各种工厂营运停摆的问题，制造业也将受到严重影响，对于那些遭受冲击的公司，削减成本、缩小公司规模、裁员等措施势必会发生。”

他直言，如果疫情在国内社区传播并成为流行病，我国的房地产领域将遭受重创。

“我们必须记住房地产市场的周期性波动，走势下跌也会回升是不变的黄金法则，时间始终是关键因素之一。”

他认为，从发展商收购土地扩大地库来看，那些想拥有自己的房屋和有意买来自居者，可以开始密切留意市场推出的房产项目。

“政府准备出台特别措施或经济振兴配套，以帮助人民和企业应对贸易战和新冠肺炎的两大挑战，我们希望有关措施将是一项全面的措施，至少可以减轻人们面对的冲击和痛苦。”

财政部长林冠英早前透露，政府最迟三月初推出经济振兴配套，应对疫情可能持续扩散的影响。

重启高铁捷运助催化房地产

房地产顾问认为，人们普遍期待及关注隆新高铁（HSR）和柔新捷运系统（RTS）计划，有望催化经济及房地产市场发展。

陈徽添表示，在计划造价节省36%的情况下，政府宣布重启柔新捷运系统，无疑是对市场的一大利好消息。

解决柔长堤交通拥堵

他说，人们目前想了解RTS计划一旦缩小规模，是否会有效及持续解决柔佛长堤常年的交通拥堵问题。

“每天估计至少有25万4000人越堤往返马新两地工作，若捷运系统从捷运（MRT）改为轻快铁（LRT），可以在短期内减轻长堤拥堵问题，但我们应该持续制定长期计划，尤其是针对这类跨国基础设施项目。”

他说，乘客量预料会逐年增加，因此，值得投入较高的初期成本，避免拨款不足，还有为后续的系统升级花费更多的金钱。

需关注司法成本管理

另一方面，希盟政府宣布重启前朝政府腰斩的大马城计划，依斯干达海滨控股（IWH；简称依海控股）和中国铁路工程集团（CREC），通过联营的依海-中铁公司负责发展价值近1400亿令吉的大马城，这意味着隆新高铁项目也将恢复。

陈徽添说，“尽管有延迟，但我们认为高铁将成为吉隆坡、新加坡、新山等大城市，以及小城镇如峇株巴辖和麻坡的良好长期基础设施。”

他认为，唯一需要关注的是司法成本管理( judicial cost management)，这是为了避免多年来发生的公共项目成本超支(cost-overrun)或盗窃资金( cost-pilferage)的问题。

招资成绩亮眼依区加持潜力巨大

柔佛州放眼成为大马的经济火车头，这些年积极招徕外资，经济发展取得非常亮眼的成绩，加上州内有国内5大经济特区之一，最成功的马来西亚依斯干达特区（依区）的加持，进而促进房地产领域蓬勃发展。

从2006年至去年6月，依区的累积投资额已超过3020亿令吉。外国投资主要来自中国、新加坡、美国、日本及西班牙等国家。

迈向国际都会

依区分为5个旗舰区，分别是A区的新山市中心、B区的依斯干达公主城（Iskandar Puteri）、C区的西部门户发展、D区的东部门户发展，及E区的士乃和士姑来。

针对如何看待柔佛的房产潜能，KGV国际产业咨询公司企业与投资服务主管陈徽添指出，特区发展吸引国内外投资、催化项目和公共基础设施的提升，新山房地产市场具有巨大潜力。

他说，随着政府投入发展依区的交通网络，柔州也有教育城发展，以及边佳兰国油炼油与石油化工综合发展计划（RAPID），作为柔州首府的新山逐步迈向国际大都会发展，将进一步吸引投资并创造就业机会，进而长期使房地产市场受益。

越堤族推动需求

“鉴于新山非常靠近新加坡，许多柔佛人在新加坡工作、升学和经商；另一方面，许多新加坡人也进驻新山设厂及经商，会在新山购物、用餐或休闲娱乐。

“马新唇齿相依的关系，造就新山成为吸金点，同时促进房地产、制造业、服务业、教育、医疗、旅游、零售和娱乐等领域发展。”

另一点值得关注的是，市场期待多时的柔新捷运项目宣告重启，将进一步增强柔佛与新加坡之间的联系，将与兀兰连接的新山市中心受益最大。

陈徽添表示：“强劲的新元汇率，始终是推动房地产需求的关键因素，因为有很多越堤族往返马新两地工作与做生意，其中新加坡人、成为新加坡永久居民的大马人以及持新加坡工作准证者，是本地房产市场上升的推动力。”

此外，他说，由于新加坡人口正在迅速老化，因此在地理和文化上，新山就成为他们负担得起、选择养老退休或第二家园的地点。

降低高铁速度减成本

振林山峇株麻坡受惠

陈徽添也说，隆新高铁项目一旦重启，将使振林山、峇株巴辖和麻坡受惠，这些地区将成为交通枢纽，以及跃升为吸引投资的商业枢纽，从而有利于房地产开发。

拟议中长达350公里的隆新高铁线路估计耗资170亿美元（约680亿令吉），这是前朝政府批准的几个大型项目之一。随着希盟在5·09全国大选后执政中央，这项目被搁置及正在接受审查，因为政府指国家背负了2000亿美元（约8000亿令吉）债务，需重新考虑国家财政状况。

去年9月，马新两国政府同意将这项目推迟到今年5月底，而大马需为此支付新加坡1500万新元（约4500万令吉），作为搁置该项目的成本。

首相敦马哈迪医生曾表示，大马正在恢复被推迟的隆新高铁项目，但高铁速度可能会从每小时400公里中降低以削减成本。

目前，大马已任命技术和商业顾问来审查这项目的设计变更，并确定削减成本的方案。

首购族或中等收入群

建议先租后买

询及首购族或中等收入群体（M40）若欲投资房产，陈徽添提出忠告与建议，不妨考虑先租房再买房。

他直言，首购族可能不得不调整想法，因为过去房地产价格相对于通货膨胀率涨得很快，这使房价越来越难以负担，尤其是对新手而言。

“我们注意到柔佛州和新山的房租仍相对较低，如果每月租金远低于每月分期付款的房贷，那么租房实际上比买房有意义。”

目前是买家市场

他建议，第一次买房的人可以在最初的几年先租房，然后开始存钱并寻找好的房产。

他也提醒，现在房产市场趋缓，意味着目前是买家市场，潜在买家尤其是中等收入群体，应该密切留意市场。

“从收入状况、地点和其他因素寻找适合买家的房产，正是在如此低迷时期，精明的买家才能筛选出心仪的单位与好房产。”

陈徽添建议人们购买梦想中的房子之前，做些功课，包括与专业人士交流，参观新房产、拍卖单位和浏览相关的房地产网站，以了解市场趋势。

“必须做功课，不要一时冲动。”

投资房产正确观念

1）需准备至少等待5至10年，甚至更长的时间，才会从投资房地产获得收益

2）确保有持有能力并且不要过度投资。有些无法预见的情况如市场突然陷入低迷，政府政策甚至失业的情况，可能导致过度负债

3）必须确保房地产投资能持续获得良好回报率，勿被房屋头期低或免费赠品或回扣所吸引

4）其他基本考量因素还包括地点、交通便利性、社区、相关地区的未来发展、具有竞争力的价格，深入了解发展商背景也很重要

5）投资的人应主动做功课，因为这对大多数人来说通常是一项沉重的经济负担。

莱坊：6因素获青睐

依区投资前景乐观

房产顾问公司莱坊去年发布的报告，对马来西亚依区招资表现与投资前景，感到乐观。

该报告提到，依区自2006年推出以来，为外国投资者提供多项奖掖和激励措施，并举例区内6项关键因素，成功吸引投资者的青睐。

吸引外国投资者关键因素

1. 较低的运营成本

2. 战略位置

3. 人才库或熟练工人

4. 基础设施

5. 激励措施和政策

6. 强劲的需求来源

资料来源：莱坊研究（柔佛）独立投资者信心调查（2019年）