新冠肺炎对大马房市影响/张仰荣博士

去年3月,我的文章曾经讨论到世界上没有一个国度是独立存在的,而大马也不是能够自给自足的孤岛。



大马经济赖于其他国家的表现,欧洲、美国、日本和中国的经济变化,将影响我国的经济和产业市场。

这一期,我们来讨论新冠肺炎将对大马经济和产业市场造成什么样的影响。

大马自2013年,就一直面对住宅产业供应过剩的问题,而且滞销的住宅产业数量逐年增加。

房产估价及服务局(JPPH)于2018年12月22日公布的报告显示,在2013年到2018年之间,滞销的住宅产业数据如下:

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根据JPPH旗下国家产业资料中心(NAPIC)的定义,住宅产业在获得完工及落成准证(CCC)俗称居用证后的9个月内,若单位还是无法卖出,就属于滞销单位。

房价严重不可负担

另一方面,根据媒体在2018年的报道,国家银行警告,大部分的大马人面对可负担屋短缺的问题。

这不是新闻,因为在2016年,国行早就有数据显示出,若根据国际标准,大马的产业价格处于严重不可负担的水平,并给出了大众可以负担的可负担屋顶价应为28万2000令吉。

国行在当时的通报说:“目前的房屋价位是许多家庭无法负担的水平,因为全国的家庭收入中位数只有每月5228令吉。”

去年5月的报道指出,由于银行更严谨审批和发放房屋贷款,全国的滞销住宅产业已经超过3万个单位。

去年12月,在中国开始爆发的新冠肺炎现在已经传播到许多国家,包括新加坡、韩国、美国、加拿大、日本、澳洲、英国和欧洲。

中国宛如“全国封城”

全球经济在中美贸易战之前就已经开始放缓,随着中美贸易战升温,更加速了全球经济崩溃。

到了去年底,中国爆发新冠肺炎,为了限制人流防疫,多个城市和省份纷纷“封城”或采取“封闭式管理”。

由于许多城市和省份的中国人活动被限制,不能在家以外的地方自由活动,阻止了日常的经济和商业活动,无疑会对中国造成庞大的经济损失,无论是以人民币或美元计算,都可能是数十亿计算。

新冠肺炎迅速蔓延也导致国际航空公司纷纷停止到中国的航线和航班,这宛如全国封城。

疫情致旅行通讯放缓 

全球经济提早不景气

随着中国和世界各国的国际旅行和通讯放缓,全球经济萎缩,原本预计于2021年初,美国总统大选后料发生的全球经济不景气肯定会提早发生。

由于疫情迅速蔓延,中国短期内可能无法控制和停止新冠肺炎危机。

中国衰退是坏消息

世界卫生组织(WHO)预计,可能需时12个月或更长,才能够抑制并停止新冠肺炎危机。

国际经济专家已经预计中国会陷入衰退,即使不是已陷入衰退,也会在未来12至18个月内,抑制了新冠肺炎后就陷入衰退,而这对于中国的贸易伙伴包括大马而言,是坏消息。

另一方面,新冠肺炎已经冲击了大马旅游业。基本上,自今年1月中国宣布疫情爆发后,就没有旅客到来。

因缺少旅客,许多餐厅、酒店和旅游巴士业者都面对损失。

2招避免产业过剩危机

同时,中国购屋者占了大马外国购屋者超过一半。随着中国经济将陷入衰退,潜在的购屋者也肯定减少。

这时,若发展商还是继续发展新屋,宛如一直是好时光,且好日子常在,加上中国购屋者减少,我国滞销的住宅产业会越来越多,甚至到失控的情况,上涨到10万个单位或20万个单位。

要避免大马陷入住宅产业供应过剩的危机,我有两项建议:

第一,发展商应该停止发展价格在25万令吉以上的新屋。因为25万令吉是一般大马人的可负担门槛。

第二,为了卖出或清货,发展商必须要考虑给出50%或更高的折扣以吸引那些还有能力购屋的大马人来以大折价接货。

发展商没选择余地

在新冠肺炎爆发前,中国就面对住宅产业滞销的问题。报道指出,一些中国发展商为了生存,避免倒闭,已经开始以60%或更大的折扣,把滞销的房子卖出去。

我认为,大马发展商并没有选择的余地。