发展商趁淡市扩大地库
柔房市疲软

房地产顾问公司谨慎看待2020年房产市场。

挥别2019 年杪假期,紧接着农历新年在2020年1月到来,我国去年第四季的房产整体销售市场显得淡静,柔佛州的房市疲软。

根据KGV国际产业咨询公司发布的2019年第四季市场报告,中美贸易战和英国脱欧将继续成为主导全球市场的因素,也对我国经济带来影响,随着中美两国就贸易摩擦达成第一阶段的协议,会在今年初停止某些贸易制裁。



此外,英国首相约翰逊在大选中获得压倒性胜利,为英国自2016年公投通过脱欧逾3年后,启动了完成脱欧进程,引起全球市场关注。

KGV国际产业咨询公司2019年第四季市场报告指房市在2015年开始陷低迷,无人知晓何时会触底反弹,而柔佛一些发展商在去年第四季趁机扩大地库,相中的地段位于新山市中心和依斯干达公主城一带。

其中,Paragon Globe Berhad以6亿96万令吉(每平方公尺45令吉),在依斯干达公主城收购12.59公顷永久地契的土地。

陈徽添:重启柔新捷运系统是利好消息。

本地知名发展商绿盛世(Eco World)则以每平方公尺35令吉,在其发展项目Eco Botanic对面,收购80.9公顷永久地契的土地。

同时,怡克伟士(EKOVEST,8877,主板建筑股)以8亿6969万令吉(每平方公尺265令吉),向依斯干达海滨控股(简称IWH)收购柔佛近30.49公顷的土地。



报告说,柔佛房市趋缓,新山住宅产业市场在有地住宅的需求稳定,而高楼公寓也在逐步消化中;不过,整体经济形势仍继续给本地市场带来压力。

“中美两大经济体在前所未有的贸易战之后,世界将有所不同,最糟糕的情况是所有经济强国开始以贸易制裁作为武器,以达到目的。”

该报告指目前无法了解英国脱欧对欧盟国家和全球经济的影响,尽管如此,可以肯定地说,民族主义和民粹主义抬头,对全球贸易采取更为孤立的措施,这将严重影响供应链、物流和全球经商成本。

“马来西亚作为一个依赖出口贸易的国家,将受这两个因素影响,至少在短期内,大多数领域还是面对严峻的宏观经济局势。”

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中美贸易仍存不确定
谨慎看待今年市场

KGV国际产业咨询公司企业与投资服务主管陈徽添受访时表示,该公司保持谨慎态度看待2020年房产市场。

他指出,尽管中美贸易战达成第一阶段的协议,以暂停升级贸易制裁,但仍存在不确定性,因为许多悬而未决的问题仍未获解决。

“连锁反应将无可避免波及其他领域,房地产领域也不例外,因为市场不喜欢不确定性。”

疫情冲击世界经济

他说,新冠肺炎疫情对中国乃至世界经济带来巨大冲击,旅游业、酒店、餐饮和运输行业是首当其冲的行业。

“由于物流、人力和各种工厂营运停摆的问题,制造业也将受到严重影响,对于那些遭受冲击的公司,削减成本、缩小公司规模、裁员等措施势必会发生。”

他直言,如果疫情在国内社区传播并成为流行病,我国的房地产领域将遭受重创。

“我们必须记住房地产市场的周期性波动,走势下跌也会回升是不变的黄金法则,时间始终是关键因素之一。”

他认为,从发展商收购土地扩大地库来看,那些想拥有自己的房屋和有意买来自居者,可以开始密切留意市场推出的房产项目。

“政府准备出台特别措施或经济振兴配套,以帮助人民和企业应对贸易战和新冠肺炎的两大挑战,我们希望有关措施将是一项全面的措施,至少可以减轻人们面对的冲击和痛苦。”

财政部长林冠英早前透露,政府最迟三月初推出经济振兴配套,应对疫情可能持续扩散的影响。

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重启高铁捷运助催化房地产

房地产顾问认为,人们普遍期待及关注隆新高铁(HSR)和柔新捷运系统(RTS)计划,有望催化经济及房地产市场发展。

陈徽添表示,在计划造价节省36%的情况下,政府宣布重启柔新捷运系统,无疑是对市场的一大利好消息。

解决柔长堤交通拥堵

他说,人们目前想了解RTS计划一旦缩小规模,是否会有效及持续解决柔佛长堤常年的交通拥堵问题。

“每天估计至少有25万4000人越堤往返马新两地工作,若捷运系统从捷运(MRT)改为轻快铁(LRT),可以在短期内减轻长堤拥堵问题,但我们应该持续制定长期计划,尤其是针对这类跨国基础设施项目。”

他说,乘客量预料会逐年增加,因此,值得投入较高的初期成本,避免拨款不足,还有为后续的系统升级花费更多的金钱。

需关注司法成本管理

另一方面,希盟政府宣布重启前朝政府腰斩的大马城计划,依斯干达海滨控股(IWH;简称依海控股)和中国铁路工程集团(CREC),通过联营的依海-中铁公司负责发展价值近1400亿令吉的大马城,这意味着隆新高铁项目也将恢复。

陈徽添说,“尽管有延迟,但我们认为高铁将成为吉隆坡、新加坡、新山等大城市,以及小城镇如峇株巴辖和麻坡的良好长期基础设施。”

他认为,唯一需要关注的是司法成本管理( judicial cost management),这是为了避免多年来发生的公共项目成本超支(cost-overrun)或盗窃资金( cost-pilferage)的问题。

市场普遍期待柔新捷运系统(RTS)计划能尽快展开。

招资成绩亮眼依区加持潜力巨大

柔佛州放眼成为大马的经济火车头,这些年积极招徕外资,经济发展取得非常亮眼的成绩,加上州内有国内5大经济特区之一,最成功的马来西亚依斯干达特区(依区)的加持,进而促进房地产领域蓬勃发展。

从2006年至去年6月,依区的累积投资额已超过3020亿令吉。外国投资主要来自中国、新加坡、美国、日本及西班牙等国家。

迈向国际都会

依区分为5个旗舰区,分别是A区的新山市中心、B区的依斯干达公主城(Iskandar Puteri)、C区的西部门户发展、D区的东部门户发展,及E区的士乃和士姑来。

针对如何看待柔佛的房产潜能,KGV国际产业咨询公司企业与投资服务主管陈徽添指出,特区发展吸引国内外投资、催化项目和公共基础设施的提升,新山房地产市场具有巨大潜力。

他说,随着政府投入发展依区的交通网络,柔州也有教育城发展,以及边佳兰国油炼油与石油化工综合发展计划(RAPID),作为柔州首府的新山逐步迈向国际大都会发展,将进一步吸引投资并创造就业机会,进而长期使房地产市场受益。

越堤族推动需求

“鉴于新山非常靠近新加坡,许多柔佛人在新加坡工作、升学和经商;另一方面,许多新加坡人也进驻新山设厂及经商,会在新山购物、用餐或休闲娱乐。

“马新唇齿相依的关系,造就新山成为吸金点,同时促进房地产、制造业、服务业、教育、医疗、旅游、零售和娱乐等领域发展。”

另一点值得关注的是,市场期待多时的柔新捷运项目宣告重启,将进一步增强柔佛与新加坡之间的联系,将与兀兰连接的新山市中心受益最大。

陈徽添表示:“强劲的新元汇率,始终是推动房地产需求的关键因素,因为有很多越堤族往返马新两地工作与做生意,其中新加坡人、成为新加坡永久居民的大马人以及持新加坡工作准证者,是本地房产市场上升的推动力。”

此外,他说,由于新加坡人口正在迅速老化,因此在地理和文化上,新山就成为他们负担得起、选择养老退休或第二家园的地点。

柔州房产市场慢热但保持稳定,以新山为主的公寓市场在逐步消化中。

降低高铁速度减成本

振林山峇株麻坡受惠

陈徽添也说,隆新高铁项目一旦重启,将使振林山、峇株巴辖和麻坡受惠,这些地区将成为交通枢纽,以及跃升为吸引投资的商业枢纽,从而有利于房地产开发。

拟议中长达350公里的隆新高铁线路估计耗资170亿美元(约680亿令吉),这是前朝政府批准的几个大型项目之一。随着希盟在5·09全国大选后执政中央,这项目被搁置及正在接受审查,因为政府指国家背负了2000亿美元(约8000亿令吉)债务,需重新考虑国家财政状况。

去年9月,马新两国政府同意将这项目推迟到今年5月底,而大马需为此支付新加坡1500万新元(约4500万令吉),作为搁置该项目的成本。

首相敦马哈迪医生曾表示,大马正在恢复被推迟的隆新高铁项目,但高铁速度可能会从每小时400公里中降低以削减成本。

目前,大马已任命技术和商业顾问来审查这项目的设计变更,并确定削减成本的方案。

柔佛房市趋缓,新山住宅产业市场在有地住宅的需求稳定。

首购族或中等收入群

建议先租后买

询及首购族或中等收入群体(M40)若欲投资房产,陈徽添提出忠告与建议,不妨考虑先租房再买房。

他直言,首购族可能不得不调整想法,因为过去房地产价格相对于通货膨胀率涨得很快,这使房价越来越难以负担,尤其是对新手而言。

“我们注意到柔佛州和新山的房租仍相对较低,如果每月租金远低于每月分期付款的房贷,那么租房实际上比买房有意义。”

目前是买家市场

他建议,第一次买房的人可以在最初的几年先租房,然后开始存钱并寻找好的房产。

他也提醒,现在房产市场趋缓,意味着目前是买家市场,潜在买家尤其是中等收入群体,应该密切留意市场。

“从收入状况、地点和其他因素寻找适合买家的房产,正是在如此低迷时期,精明的买家才能筛选出心仪的单位与好房产。”

陈徽添建议人们购买梦想中的房子之前,做些功课,包括与专业人士交流,参观新房产、拍卖单位和浏览相关的房地产网站,以了解市场趋势。

“必须做功课,不要一时冲动。”

投资房产正确观念

1)需准备至少等待5至10年,甚至更长的时间,才会从投资房地产获得收益

2)确保有持有能力并且不要过度投资。有些无法预见的情况如市场突然陷入低迷,政府政策甚至失业的情况,可能导致过度负债

3)必须确保房地产投资能持续获得良好回报率,勿被房屋头期低或免费赠品或回扣所吸引

4)其他基本考量因素还包括地点、交通便利性、社区、相关地区的未来发展、具有竞争力的价格,深入了解发展商背景也很重要

5)投资的人应主动做功课,因为这对大多数人来说通常是一项沉重的经济负担。

莱坊:6因素获青睐

依区投资前景乐观

房产顾问公司莱坊去年发布的报告,对马来西亚依区招资表现与投资前景,感到乐观。

该报告提到,依区自2006年推出以来,为外国投资者提供多项奖掖和激励措施,并举例区内6项关键因素,成功吸引投资者的青睐。

吸引外国投资者关键因素

1. 较低的运营成本

2. 战略位置

3. 人才库或熟练工人

4. 基础设施

5. 激励措施和政策

6. 强劲的需求来源

资料来源:莱坊研究(柔佛)独立投资者信心调查(2019年)

报道:苏欣恩;摄影:骆建强