【“疫” 无返顾的广场转型路（ 上篇）】

过去两周，本地购物广场面临了巨大的挑战。

不仅戏院上演空唱大戏的情节，许多零售店的优惠无法汇聚人潮，餐饮业更是陷入门可罗雀的窘境，整个广场似乎回到初开时的空旷与寂静。

就一场毫无预警的新型冠状肺炎，让原本就面对线上购物挑战的广场业者们开始进一步思考，究竟广场还能如何经营？它的未来趋势又该是怎样的一个轮廓？

我们改变不了疫情爆发的事实，但本文或许将助你勾勒出广场经营的种种可能。

早在疫情爆发前，本地购物广场其实就一直面对许多挑战，如线上购物的冲击、广场过剩的影响，以及大众消费信心下滑等。这不仅让门市面对业绩挑战，更让广场经营者倍感压力。

根据2018年国家产业资讯中心（NAPIC）报告，我国购物广场租用率从2015年开始连续4年下滑。虽然跌幅不高，但却反映购物广场单位的发展趋势。

世界不动产联盟马来西亚分会会长倪川鹏早前就向《南洋商报》指出，依据我国过去6年的购物广场租用率，连续4年的下滑主要因为以目前的消费模式来看，大家可能会比较趋向网上购物，尤其是年轻一代。

根据2013年至2018年的购物广场租用率来看，过去4年来购物广场的租用率有下滑的迹象，其中2018年更跌至79.3%，堪称过去那么多年来最低的一次。

尽管上述数据仍处于较高水平，但，却也在在透露出广场租用率的演变趋势。

美两个月关4309店

值得一提的是，我国不是唯一面对上述挑战的国家，以消费能力高的美国而言，单是2019年首两个月，当地的零售业就关闭了4309间。

根据美国电视财经频道（CNBN）报道，主要原因是基于线上消费所致，因为目前网购已成为大城市居民主要的消费模式。

这令人担忧，尤其2018年全年才关闭了5524家店面，而全美国合计1200多个购物广场中就有1000间受到网购的影响。

发生在美国的情况，或许是因为受网购冲击导致而成，对本地的影响则尚算初期，但随着疫情的爆发和扩散，我国的购物广场在2周前开始似乎迈入了寒冬。

办大型活动无济于事

一名不愿具名的吉隆坡广场公关就对《南洋商报》透露，由于年轻一代已趋向线上消费，而习惯实体消费的一辈则因为疫情而减少外出，所以才令广场业者面临打击。

在这行20年的他直言，这是他入行以来，见过最冷清的一次。

“现在年长一辈是几乎不来了，而就算年轻人外出，也是去聚餐或看戏唱歌，但是疫情使得大家减少这些活动，不冷清才怪。”

另一名在槟城的广场公关也指出，基于民众敏感，业者们也不敢在这个时候举办大型活动来吸引人潮。换言之，业者进入左右为难，前后难行的地步。

他对本报记者说：“我们很为难。我们要人潮，但是这个时候举办大型活动吸引人潮很大可能会被指责。花钱举办活动不一定有人潮，甚至被责备，如果发生本地传染的话，我们更赔上名誉。”

显然，网络的便捷、网购的普及、交通阻塞、整体消费气氛低迷，以及社会关系结构的变化等缘故，早已使得广场经营挑战重重，而疫情爆发则进一步令业者寸步难行，似乎什么也做不了。

隆：广场单位过剩更头痛

一如其他的外患，疫情只是其中一个外因，而广场业者其实面对的内忧则是过剩，且不断增加的广场单位。

国内尤其是巴生谷地区的购物中心，早已出现供过于求现象，但过去多年来，仍不断有新的购物中心大兴土木。

零售业的营运环境过去几年已相当艰辛，如雨后春笋般涌现的新购物广场加剧了市场的竞争，加上网上购物已是无可扭转的大趋势，零售业者无疑都在重重压力下求存。

令人纳闷的是，尽管根据日前出炉的2018年NAPIC报告显示，我国购物广场租用率从2015年至2018年连续4年出现跌幅，然而2013年至2018年过去6年，发展商打造出来的购物广场面积却逐年增加，丝毫没因租用率下滑而减低，业者们似乎在重重困难中找到了继续下去的可能策略。

首先，在巴生谷一带，由实达集团（SP SETIA，8664，主板产业股）与Lendlease Malaysia联营的实达城市广场，则将展开第二期的扩张计划。

这个预计耗资高达5亿令吉的扩充计划，将涵盖45万平方尺的空间，分布在该购物广场新翼的3个楼层。一旦今年内落成，该广场的零售空间将增至逾120万平方尺。

今年上半年，预计将投入市场的新购物广场或翻新改装的购物广场多达6间，包括Tropicana Gardens Mall、Pacific Star 零售平台、敦拉萨国际贸易中心（TRX）内的The Exchange [email protected] ，以及 Lot [email protected] KLCC 、KLEast Mall和Queensville Lifestyle 购物广场。

外国集团逆流而上

也有霸级业者逆流而上，展开扩张计划。2016年进入我国市场的中东最大零售集团之一Lulu集团，就在去年下半年扩充营业，在蕉赖开设在马来西亚的第二间霸市。莱坊指出，接下来，该集团也将在莎阿南实达阿南的实达城市广场第二期，开设一间占地15万平方尺的霸市兼百货商店。

吉隆坡市内的两大购物地标，即吉隆坡城中城阳光广场及吉隆坡柏威年，两者也几乎全面出租，租用率各为98.8%和98.7%。

隆市中心外围的谷中城广场及The Gardens广场，平均月租分别为每平方尺17令吉和16令吉，租用率则各为99.3%和97.2%。至于其他广受欢迎的购物广场，例如雪州的双威金字塔购物中心及绿野仙踪购物中心，租用率则各为98.8%和89.1%。

槟：空间维持租用率稳定

槟城方面，宏升联合吉星国际公司（Ideal United Bintang International Berhad )旗下的Ideal Home Properties 私人有限公司，以1亿5300万令吉现金，收购槟岛的第一广场（1st Avenue Mall） 。

第一广场是一座已有9年历史的6层楼高购物中心，其净可出租空间为40万7076平方尺。该购物中心是99年租赁地契产业。

另一方面，坐落在峇都加湾宜家毗邻的购物中心首期于去年12月正式开张。

占地8万平方尺的该购物中心首期，已有多家大企业如Harvey Norman及SportsDirect.com进驻。

整体而言，截至去年下半年，槟岛的购物广场空间保持上半年的水平，即699万平方尺。

槟岛主要购物广场的租用率也保持稳定，介于90至98%之间；而在次要的购物中心，租用率则介于70至90%。

柔：增3新购物中心

在柔佛，零售领域去年下半年的租用率稍微走高，从上半年的75.6%，微升至78.5%。

3座新的购物中心，即金海湾碧乐时光商场([email protected] Bay）、位于美迪尼的双威Big Box零售广场（Sunway Big Box Retail Mall）、位于新山地不老的Toppen购物中心（Toppen Shopping Centre），合共带来了约185万平方尺的空间，令新山的累积零售空间供应量增至2080万平方尺。

金海湾碧乐时光商场是金海湾碧桂园综合发展计划的一部分，双威Big Box截至去年9月的租用率约85%，而Toppen购物中心则已于去年11月13日开张营业，这家占地110万平方尺的购物广场，与地不老宜家衔接。这3家新购物广场都吸引不少大品牌零售商进驻。

坐落在依斯干达公主城的美迪尼广场（Mall of Madini）则在早前进行翻新后，成功吸引星巴客、VRINITY、BenIndependent Grocer（B.I.G.）等大品牌入驻，协助将该广场的租用率提高至约70%。

正在重组旗下百货公司的百盛集团，则在新山安莎娜广场（Plaza Angsana）开设新分店。

此外，新山谷中城广场（Mid ValleySouthkey）和新山富力广场（R&F Mall）则纷纷迎来新的主要租户，壮大声势。

大品牌纷涌入

全球第二大连锁便利店集团全家（Family Mart）则在新山大事扩张，单在去年下半年，就在新山地区开设多达9间分店。

放眼接下来的走势，莱坊指出，尽管将有额外110万平方尺的零售空间预计在今年内投入市场，但柔佛零售领域短期内料将保持强韧。

“虽然竞争激烈及消费情绪疲弱，但有越来越多的大品牌和零售商涌入柔州，有者是初次涉足当地市场。”

不难发现，尽管广场业者面对许多挑战，但是，多数业者和发展商仍处于状态大勇的势态，而疫情充其量也只是令业者们暂缓了发展的计划，不会令他们进入“熄灯”的窘境，更关键的是，他们似乎找到了经营下去的方案，而正面来看，疫情其实正加快了业者们转型求存的脚步。