围篱社区VS保安住宅区/黄伟益

一般的保安住宅区,除了房政部所制订的相关指南之外,其运作及规范完全没有法律保障。

近15年来,围篱社区(Gated Community)变成许多购屋者的新宠。尤其对那些不想住高楼,又希望能住得安心者而言,围篱社区遂成了他们购屋时,可能会多加考虑的选项。

对于那些早已购屋,又不想搬离本身居住已久的产业者,许多居民就通过聘请保安人员,再擅自把保安亭及自动拦车闸(或栏杆)建上来,成了名副其实的保安住宅区(Guarded Neighbourhood)。



这两者间最大的差别,就在于围篱社区是有分层地契的住宅区,购屋者可成立本身的共管机构(JMB)或管理机构(MC),其运作受到2013年分层管理法令所保障,而对于不愿缴付管理费或不遵守管理条例的业主,亦可对他们采取法律行动。

至于保安住宅区,除了房屋及地方政府部所制订的相关指南之外,其运作及规范完全没有法律保障。居民只能通过组织居民协会来推动保安住宅区,而居协又不能强逼每个购屋者都加入。若有会员不愿意缴费,居协除了采取民事诉讼之外,就别无他法。

此外,保安住宅区所面对的另外一些问题,还包括被围起来范围内的道路、水沟、行人道即使有损坏,公共工程局碍于MARRIS指南的限制,也不得派人入内修补路洞、重铺柏油或修建崩塌的排水道等。

地方政府难维修设施

即使地方议会还是会派人沿户收垃圾、更换损坏路牌,或在其内所设的公园修剪树叶或砍树等,但是,由于要进出这些保安住宅区,公务人员难免要面对保安人员问长问短,有时甚至还要他们登记身分等,这往往会导致保安住宅区内的公共设备维修或保养,会较少受到政府部门所关注。



很多发展商为了让本身发展的房屋卖个好价,往往会以保安住宅区作为卖点之一。有些甚至将之跟围篱社区混为一谈或混在一起,标新立异搞出一个所谓“开放、围篱及保安住宅区”(Open, Gated and Guarded)的概念来,最终却沦为货不对办又四不像的社区。

对于所有没有分层地契的发展计划,社区内所有路段都是交由政府来保养,而且不再属于私人地。但是,许多保安住宅区都是在未向政府申请临时地契的情况下,就把保安亭子建上来,然后再把自动拦车闸安装上去。

在这种情况下,政府随时可以通过土地局执法,把这些结构当成违章建筑来拆除。不过,即使一些居协愿意申请临时地契,来让保安亭及自动拦车闸合法化,最终又可能会因为各州的政策不一致,导致他们的申请,一直批不下来。

保安住宅区常资金不足

居协难改善公共设备

由于保安住宅区只能通过购屋者组成居民协会来落实,加上有一些购屋者不愿意加入居协,或者加入居协但又不愿准时缴付管理费,导致一些居协经常面对资金不足,而无法进一步改善其公共设备等问题。

尤其当保安住宅区经历5年或10年之后,就会面对道路常出现窟窿、路灯经常损坏、游乐场设施陈旧、公园花草树木不再整齐、大树变成老树渐而垂危等问题。就以修补道路或重铺柏油为例,单以居协的财务能力,根本没有能力完成这些工作。

居民会心理不平衡

若是某个保安住宅区里共有400户,但只有少过200户加入居协,聘用保安人员的财务压力最终要由少过200户家庭来承担。长此下去,每个月付钱的人就会变得心理不平衡,他们往往会不满为何不加入居协、不缴付管理费的居民,却可以自由进出?

联邦法院针对Au Kean Hoe起诉D‘villa Equestrian居民协会的标志性诉讼案所做出的判决提到,起诉人指设立保安亭及自动拦车闸对他构成不便,根本不是可以起诉的妨害行为(actionable nuisance)。

联邦法院的判决亦提到,若起诉人拒绝加入居协,没有人可以强逼他入会,同时不可强逼他缴付管理费或保安费。即使起诉人不愿意加入居协,若保安亭及自动拦车闸的存在是合法的,他就必须对这些设施所构成的妨害负责任。

只要某个购屋者在保安住宅区范围内拥有自己的产业,居协或保安人员都不可以阻止他回到自己的家。这是购屋者自身产权(proprietory right)必须受到保障的人权及法律问题,绝对不能受到居协所通过的任何决定来制约。

要如何给予有付费会员及没付费会员(或不加入居协者)享有不同待遇,居协可以不提供门禁卡予后者(或是封锁没有付费会员的门禁卡),让这些居民即使在下雨天,也必须开车门下车并走到保安亭,通过自行按纽,来开启拦车闸以驶入住宅区内,以回到自己的家。

围篱社区管理层

不处理屋内事

我们反过头来看,若保安住宅区面对种种先天不足或后天缺陷之问题,围篱社区是否就是购屋者最好的选择呢?

1985年分层地契(2013年修正)法令,针对围篱社区个别产业所处的“Land Parcel”(置地单位)定义阐明,这类社区所建的每间住屋不得超过4层楼,但是共用的地下层(通常作为泊车场用途)则不计算在内。

围篱社区可以成立本身的共管机构或管理机构,但管理层的权限只牵涉共管产业的范围,管理层亦无须为个别住屋购买保险,而各业主所要缴付的管理费,则是以其住屋所占的地段面积(包括附属单位之面积再加上比重)换算为份额单位(share unit)再决定之。

在围篱社区内,你当然可以拥有自己的庭园,甚至拥有较多的泊车空间,有者甚至可以把交通工具驶入住家的前院。

整体管理素质更好

但是,围篱社区的管理层绝不会帮您处理屋内所发生的事情,包括屋顶漏水、屋身外墙龟裂或是重新粉刷的问题,这都要交由屋主自己来操心。

有些发展商还在围篱社区内设有让屋主享用的俱乐部,有者可能还要屋主或其家庭成员,另付会员费。

相较之下,由于围篱社区的单位数目较少,其整体的管理素质肯定会更好,但是个别购屋者所要承担的管理费则相对提高,而个别屋内所要承担的维修或保养费用亦没有减少,这乃是另一个不足之处。