市场仍疲弱 新供应不断
办公室转型成新趋势

保诚大厦是TRX第一座落成和启用的建筑物,左边建筑物为106交易塔。

国内办公产业市场依旧疲弱,但新的供应却不断涌现。

随着有更多新落成的办公楼投入市场,现有办公楼业主和投资者需更努力的提升现有办公产业的价值,或是重新发展,转换成其他商务甚至住宅用途。



加上共享工作空间概念逐渐蔚然成风,办公空间翻新、转型或更改用途,顿时成为国内尤其是巴生谷办公产业市场一股日益显著的趋势。

大马商情指数去年第三季按年大跌25.2点,从2018年第三季的94.2点,大幅下挫至69点。这主要是因为制造活动下滑,加上国内外订单疲弱。这也是该指数2008年第四季以来的最低点。

然而,马来西亚城及东海岸铁路重启,加上中美贸易战悬而未决,预料将导致更多中国的外来直接投资流入大马。

产业顾问公司莱坊指出,一带一路倡议及中美贸易战导致的贸易与制造业转移,确实令更多中国投资者进驻大马市场。

中资与日俱增,带动了吉隆坡的办公产业市场。至于国内其他地区,今年的办公产业市场会出现怎样的趋势?



巴生谷4新大楼竣工

在巴生谷,4座新的办公大楼去年陆续竣工,将这个全国首要办公产业市场的办公空间累积供应量,推高至1亿1190万平方尺。

这4座新办公楼,分别是吉隆坡孟沙的Menara Etiqa、雪州八打灵再也的辛芬妮广场(Symphony Square)、吉隆坡敦拉萨国际贸易中心(TRX)的保诚大厦,以及八打灵再也珍珠白沙罗的KYM Tower。

另17座办公大楼或总共1023万平方尺的办公空间,将在未来3年投入市场,其中三分二或66%坐落在吉隆坡市区内。这将把吉隆坡办公楼空置率进一步推高到19.9%至21.5%。

A级办公楼平均租金保持稳定,处于每平方尺6令吉95仙,回酬率则介于5.5%至6%。

金三角金融机构拟迁往TRX

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE l WTW)就指出,吉隆坡金三角地区一些金融机构准备搬迁到TRX,将进一步加剧该地区现有办公楼搬空的现象。

此前,保诚保险已从金三角地区搬迁到TRX。事实上,保诚保险所在保诚大厦也是TRX第一个启用的建筑物。

莱坊大马指出,今年下半年,吉隆坡市内将有两座新的办公楼,即TS Law Tower及Legasi Kampung Bharu相继落成,合共净出租空间约为51万平方尺。

此外,雪州同期将有5座新建筑物,分别为Block [email protected] City, Block [email protected] City(HCK Tower) 、Q [email protected]ve 7、PJ Sentral Garden City第五座建筑Tower 5,以及I公司总部大楼。

随着有更多新竣工的办公空间投入市场,在激烈竞争下,吉隆坡市内专用办公楼的租用率料显著滑落,从去年上半年的77.1%,于下半年大幅度下行至70.4%。

TRX首座启用建筑物
保诚保险占大厦80%空间

保诚大厦是TRX第一座落成和启用的建筑物,保诚保险本身占用这座拥有多媒体超级走廊地位A级办公楼约80%空间,TRX City私人有限公司则占用第23层约2万平方尺的空间。

同样坐落在TRX的106交易塔,则准备让跨国企业和财富500强企业进驻。这座最高建筑之一的高楼,目前已有约20%空间预先锁定租户。

今年首季,国库控股总部将从国油双峰塔搬迁至吉隆坡中环的Mercu UEM大楼。这是这家政府投资臂膀加强营运和成本绩效,以及削减营运成本的部分努力。

该集团是通过子公司UEM集团,拥有这座29楼高的建筑物。

去年7月,坐落在苏丹依斯迈路和P南利路交界处的合成第三大厦(Menara Hap Seng 3)提早两个星期举行盖顶仪式。这座24楼高,净可出租空间达约20万2000平方尺的大厦,预计可在今年内完工。

在吉隆坡市区外围,整体租用率稍微改善,从去年上半年的84.6%,提高到85%。包括Vertical Corporate Tower B(UOA企业大楼)及人民银行双塔楼在内的办公楼租用率理想,推高了隆市外围办公楼租用率。

至于雪兰莪,去年下半年,整体租用率依然保持稳定,估计处于80%。

IWG旗下品牌SPACES,已在Platinum Sentral启业。

共享工作空间表现出色

威廉氏达哈与王有限公司指出,伸缩性/共享工作空间2019年取得显著进展,全球业者和本地业者活跃扩张业务,这股趋势为各类设施与服务,提供更优越的商务环境。

业主们或寻求共享工作空间业者加强他们提供的服务和设施,并在建筑物内提供更好的便利。共享工作空间风潮方兴未艾,或将在办公空间租用市场生态掀起新的风貌。

翻新办公室迎合市场

共享工作空间或将令办公大楼人潮大增,以及对商务设施与便利的需求。因此,与共享工作空间业者携手合作,或是提高租金及改善业主与租户关系的替代方案。

旧建筑物进行适当调整,将加强产业体验、提高租用率及租金。

莱坊大马指出,现有的灵活租用共享工作空间,正促使更多建筑物业主们为本身的传统办公空间重新设计翻新,以迎合不断变迁的市场需求。

跨国服务式办公室与共享工作空间业者IWG旗下品牌SPACES,已在Platinum Sentral启业。该品牌租用约7万3500平方尺空间,设有1128个专属办公座位及5间会议室。截至去年7月,该共享工作空间业者取得约80%租用率。

此外,本地首要豪华共享工作空间业者Colony Space Asia私人有限公司也持续扩张业务。其在国内的第五个共享工作空间所在地称为[email protected] Damansara,是在拥有多媒体超级走廊地位的A级建筑物KYM Tower占用约1万9000平方尺空间。

由于坐拥两大租户妈咪大宝达及Carsome Malaysia,其租用率高达约92%。

辛芬妮广场(Symphony Square)

归功TRX两新大楼
隆办公楼平均租金增长

去年下半年,尽管市场依然是租户主导,吉隆坡市内办公楼的平均可实现每月租金估计为每平方尺7令吉28仙,高于上半年的7令吉11仙。

莱坊指出,这主要可归功于TRX的两座新办公大楼,即保诚大厦及106交易塔。

至于吉隆坡外围及雪州,平均可实现月租也保持强稳,分别处于每平方尺5令吉80仙及4令吉31仙。去年上半年,两地平均可实现月租分别为5令吉77仙及4令吉30仙。

同时符合多媒体超级走廊地位及绿色建筑指数(GBI)标准的较新颖办公大楼,例如Menara KenTTDI 及辛芬妮广场(Symphony Square) ,继续吸引租户们的垂注,并享有可观的租用率。

在吉隆坡,地点优越的A级办公空间,租金开价介于每平方尺6令吉至12令吉,而在毗邻的雪州,同样级别的办公空间平均月租介于4令吉50仙至6令吉。

另一方面,去年下半年,多座办公大楼待价而沽。

国民投资机构挂牌出售拥有40年历史,坐落在吉隆坡拉惹朱兰路的马兴业金融大厦。这座高21楼,可出租空间约为16万平方尺的旧建筑物,开价介于1亿4000万至1亿5000万令吉。

该大厦目前唯一的租户,即马兴业金融(MIDF)将搬迁至预计明年落成的默迪卡118大楼。

大东方人寿则为坐落在拉惹朱兰路和P南利路交界处的Menara Weld及The Weld购物中心进行公开招标。其中,26楼高的Menara Weld,保留价格为2亿7000万令吉,其可出租空间约为26万9953平方尺。毗邻6楼高的The Weld购物中心可出租空间约为13万零47平方尺,平均每平方尺售价675令吉。

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Wisma TT转手价2580万

去年8月,大马毕马威代表FELCRA产业邀约各方投标收购或联营Semerak 20项目。

联邦土地统一及复兴公司(FELCRA)一直在评估各项方案,以让这个截至2018年9月完工约42%的项目复工。

不过,去年下半年,巴生谷值得一提的办公楼买卖交易只有一个,即双威镇的Wisma TT。该净出租空间约为6万9686平方尺的办公楼,转手价格为2580万令吉,或每平方尺370令吉。

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地点欠佳办公楼若求变
可延长经济寿命与价值

在吉隆坡新的中央商务区,更多新的顶级/A级办公楼相继落成,加剧了市场的竞争,因为原有和新建筑物的业主们争取同一批租户。

好消息是,政府在2020年财政预算案宣布的各项投资奖掖,以在未来5年吸引更多来自高科技、制造业、革新和新经济领域的财富500强和”全球独角兽”进驻。再加上,投资吉隆坡机构(Invest KL)拉拢更多跨国企业前来我国投资,这将创造更多就业机会,对大马经济和房地产市场产生乘数效应。

此外,在政府持续展开各项改革下,大马在世界银行2020年经商报告中的排名提升3个位置,从第15位跃升至第12位,在全球190个经济体中得分81.5。

精致空间吸引跨国企业

莱坊大马指出,诸如TRX及其他发展纯属经济集群的各项大型发展项目内的多座新建筑物相继落成,将以富有竞争力的租金和有吸引力的租约条件,提供优良与高度精致办公空间,也将有助于吸引上述跨国企业入驻。

至于旧的建筑物,威廉氏达哈与王有限公司指出,地点有欠理想的办公楼一旦进行提升,将可延长经济寿命与价值。

可充教育医疗用途

事实上,在诸如澳洲和荷兰等先进国,就发挥无限的创意,将办公楼转换成教育与医疗保健用途。

吉隆坡也不乏这类例子。例如,Holiday Inn Express、Wolo Bukit Bintang、Ansa Hotel及Oasis Suites Kuala Lumpur(前身分别为ING大厦、吉隆坡工业控股大厦、Wisma Peladang及亚天大厦)。此外,Jalan Tangsi的人民银行大厦则换为教育用途。

今年,已有20年历史的丰隆保险大厦,现有租用率只有40%,它计划进行一次华丽转身,化身为大马第一座革新交易所HLX。届时,它将是一座结合传统租户和共享工作空间和共享生活空间、餐饮店及活动空间等。它将是企业与草创公司的一站式中心。

然而,现有旧办公楼要进行提升、翻新或转换用途,也必须获得政府的充分援助,才能有效和通畅无阻的落实。地方政府尽早批准重新规划,是建筑物翻新的先决条件,并进行恰当的可行性研究。

国内外租户强劲需求
隆雪办公市场料强稳

在国内外租户强劲需求下,吉隆坡市郊及雪州的发展纯熟办公市场,预料将保持强稳。

莱坊指出,吉隆坡外围及成熟办公市场越来越多富竞争力租金的优良级别办公空间,显示这个租户主导的市场竞争日趋激烈。那些交通四通八达,并获得更佳公路与铁路交通基建支撑,基础设施便利的办公地点,将继续获得强劲的需求。

莱坊认为,将有更多的老旧或过时办公楼将改装翻新,以进行新的用途,但取决于毗邻地区或邻近的发展情况而定。此外,也有一些发展商在市场办公空间供过于求下,检讨已获准或建议中的办公空间发展计划,改为进行其他项目。