单位税计算法较合理
雪可成各州参考模范/黄伟益

联邦政府通过国会提呈2016年分层地契(修正)法案,借以修改1985年分层地契法令,让全国各州政府或土地局能够将全部持有分层地契产业所要缴付的地税(Cukai Tanah/Quit Rent),改为根据各别单位的面积及用途来计算及征收单位地税(Cukai Petak/Parcel Rent),其出发点肯定是好的。



不过,迄今仍有一些业主却因不知法律已改,又突然间收到新的税单而反过来怀疑这是希盟当政之后所推出的新税务政策,进而暗骂联邦政府或是州政府。然而,摆在眼前的事实,这个新的税务政策早在国阵当政之时,即已在国会通过修法来推行。

此前,政府乃根据每个地段的面积及用途来计算地主所应缴付的地税总额。如果一栋楼建在某个地段,当局只会向地主征收整个地段所应缴付的地税。

管理层须代付地税

举个简单例子,若这个地段建有40个面积相同的居家单位,而当局所征收的地税总额为800令吉,管理层通常会将地税均分而要求每个单位承担20令吉的地税。

不过,若面对一些管理不善或财务陷困的管理机构,加上有一些业主不愿意缴付地税予管理层,管理机构就会面对无法为所有单位代付地税的问题。



若当中只有20个单位愿意先缴付地税,而管理层只能鸠收到400令吉的地税,但是管理机构终究要先掏出800令吉到土地局缴付地税。

唯有缴付整栋楼宇的地税,各别业主若要转售本身的产业,或是要把其产业当作遗产来转让,土地税才会允许相关业主通过分层地契割名手续,将其产权转让予新业主或是遗产受益人。

必须留意的是,只有那些经已申请并发出分层地契的发展计划,土地局才会直接向各别业主征收单位地税。

至于还未申请分层地契的发展计划,由于政府未能掌握各别单位的业主资料、面积或用途等详情,因而无法对这些通常由发展商,或是仍由共管机构(JMB)所管理的产业征收单位地税。

在这种情况下,共管机构还是要以本身所制订的方程式,计算并向各别业主征收他们所需缴付的地税。

未缴地税单位税  
土地局有权充公

根据国家土地法典,任何地主若没有为其拥有的地段缴付地税,土地局有权充公其地段并将之收归为政府地。

同样的,任何分层地契产业的拥有人,若未针对其本身产业缴付单位地税,州政府或土地局有权充公其单位,然后收归为政府所拥有的产业。

通常,土地局将会每年初或更早之前,发出单位地税催收单予各别业主,并限令所有业主必须在每年5月31日之前缴付地税,否则在此日期将多征收10%利息。

若这些业主在若干年后还是未缴付其单位地税,州政府或土地局就会启动充公这些私有产业的程序,并将这些产业全部收归为政府所拥有。

鉴于此,各别业主有责任自己缴付本身产业的单位地税。在此之前,每个业主通常都会收到地方政府所发出的门牌税催收单,如今则会收到写着”Bil Cukai Petak”的单位地税催收单。

只要业主缴付其所拥有产业的单位地税,业主就可以将本身产权转移至新业主或受益人名下,而无须再经过管理层查实是否还拖欠管理费,进而让管理层有机会阻止特定的产业交易或割名手续 。

在这种情况下,全部持有分层地契发展计划的管理层,就有必要时时刻刻采取行动催收业主所拖欠的管理费,或者尽快通过分层管理仲裁庭来起诉这些业主。

否则,当管理层获悉产权已经转手之后,而新的业主又不肯认账的情况下,要再采取行动对付旧业主可能为时太晚。

各州计算法不一  
槟单位税暴涨离谱

由于土地属于州政府权限,导致联邦政府在修法推出单位地税时,并没有阐明各州计算单位地税的方程式,导致一些州属采用本身的方程式来征收单位地税。

这个情况导致槟州政府所征收的单位地税,相较于各别业主之前所承担的地税款额来得高,尤其是商业单位所要承担的单位地税更是高得离谱。

我曾经将某个位于丹绒武雅公寓所征收的地税,以及当今州政府所征收的单位地税作比较。

这座公寓的住家单位面积介于98平方公尺至116平方公尺,管理层之前所鸠收的地税数额介于49令吉70仙至58令吉40仙之间。

如今,州政府所鸠收的单位地税则介于56至70令吉之间,其最高涨幅每单位不超过15令吉。

不过,对于商业单位而言,其中面积为250平方公尺的单位,其原本只须付地税156令吉,如今单位地税则须付645令吉;另一种面积为157平方公尺的单位,原则须付地税102令吉,如今则飙至406令吉,两者涨幅接近400%。

整体而言,管理层之前所要缴付地税总额为6317令吉,如今州政府所征收的单位总额为1万1920令吉,整体涨幅为88%。

无可否认,州政府若要向每个单位发出单位地税单,这当中肯定牵涉额外的行政费用、邮费等。因此,若业主被逼缴付比过往较高的税额,这是情有可原的。

不过,当一些州政府或土地局借机征收超高的单位地税时,这肯定会引起许多业主所埋怨,进而影响他们对当权政府的施政满意度。

雪率先推单位税

雪兰莪是全国首个推出单位地税的州属,早在2018年6月1日既已推行。紧接着是槟城及马六甲皆在2019年1月1开始推出,吉隆坡联邦直辖区则在2020年1月1日开始推行而排第4位。

为何雪兰莪州推出单位地税时,却没有引起太大的问题?

这是因为雪兰莪州政府所采用的单位地税计算方程式如下:

 (∑A x Y)+(∑B x Z)x       地段总面积(total land area)

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                                       所有单位之总面积(total parcel area)

注:A为各别产业(包括住家、商业或工业单位)之面积(以平方公尺作标准)

B为各别产业附属单位(如停车位、阳台等)之面积(以平方公尺作标准)

Y是依据各别产业依据其指定用途所订下之单位地税税率

Z是依据各别产业附属单位所订下之单位地税税率

地税不因工商业单位飙高

由于雪州政府所计算的单位地税,还有考虑到有关地段的总面积,因此其计算出来的单位地税,并不会因为某些产业属于商业或是工业单位而飙高。这是槟州政府在计算单位地税时所没有考量到的关键因素。

槟受促新方程式计算

针对这一点,槟城纳税人协会主席李金娜律师再次要求槟州政府,重新考虑以新的方程式来计算这些持分层地契产业业主所需缴付的单位地税。

若槟州政府一开始采用对的方程式来计算,就不会导致许多业主如今面对门牌税及单位地税双重调高之打击。

由于槟州政府原订2018年1月1日开始推出单位地税(后来因联邦政府劝停而延后一年推行),而其税率乃是在2017年就制订下来,在当时还未执掌联邦政权的情况下,州政府或许有意借着制订较高的单位地税税率,来提高槟州政府极其依赖的地税来提高其整体收入。

至于吉隆坡联邦直辖区,则有不同的做法。凡属于廉价组屋或人民组屋的业主,不管各别单位的面积大小,只要是租赁地契每单位一律征收15令吉,而永久地契则征收20令吉。

至于面积不超过96平方公尺(或相等于1030平方尺)的可负担房屋,只要是租赁地契每单位一律征收20令吉,而永久地契则征收25令吉。

这种做法亦有其相当可趣之处,可以作为其他州属参考或学习的模范。