随着政府推出多项影响深远的计划和措施，马来西亚正实现成为区域物流中心的目标。

这些项目包括数字自由贸易区（DFTZ）、吉隆坡国际机场航空城的区域电子商务与物流中心、东海岸铁路及西海岸大道。

再加上2020年财政预算案祭出多项有利措施的加持，包括拨款5000万令吉修补前往巴生港口的道路，本地工业用途产业出现怎样的趋势？

物流业者在支援制造业的供应链方面，扮演非常重要的角色。

物流与贸易促进大蓝图（2015至2020年）今年晋入尾声，它将提升大马作为本区域主要物流与贸易国的地位。

已经宣布的主要项目，包括建议中的巴生加厘岛港口工业城、东海岸铁路、数字自贸区，以及吉隆坡国际机场航空城的区域电子商务与物流中心。

产业顾问公司莱坊指出，多项重大基建工程于去年宣布重启，包括东铁及马来西亚城，将继续改善市场情绪和重建投资者信心。在南马方面，市场期待多时的柔新捷运项目也宣告重启，为市场注入一股兴奋剂。

莱坊大马资本市场执行董事沈颂能指出，上述项目的复工，令政府的政策变得较为清晰，对整体经济和建筑领域是大好消息。

加上政府在2020年财政预算案宣布的各项措施，将继续为大马工业领域提供强有力的支撑。

另一方面，本地电子商务持续蓬勃发展，并预计将迎来更强的增长势头。

电商推高物流业增长

沈颂能认为，电子商务贸易及消费者开支与日俱增，势将推高物流服务的增长，这将带动工业产业，尤其是物流与储存空间的需求。

2018年，大马电子商务销售额约为125亿3000万令吉，人均电子商务销售额为384令吉。大马电子商务于2018至2023年期间的复合常年增长率为13.9%。

以上多个利好因素都将继续推高工业产业需求，尤其是雪兰莪、槟城和柔佛这3大投资者主要目的地，工业产业今年继续向好。

他说，制造业去年第三季按年增长从第二季的4.3%放缓至3.6%后，预计将重拾增长动力。

土地成本高转阵地

雪兰莪和柔佛预料将吸引制造业和投资者的投资兴趣，进而为工业产业强劲需求保温。

沈颂能指出，工业业者选择莎阿南-武吉日落洞地区，因为当地地理位置占尽优势，交通也四通八达。

“然而，大片土地匮乏、土地成本偏高，我们发现，有业者和投资者转到其他地区。

“在雪州万津设有交通枢纽，预计2021年初竣工的西海岸大道，已为当地开创各种新的机遇，并吸引了主要物流与工业业者的垂注。”

他补充，雀巢第一期配送中心及THE [email protected] Langat都坐落在西海岸沿线地区。

巴生谷物流仓库用途空间广
莎阿南-武吉日落洞受欢迎

根据莱坊大马，截至2018年，在巴生谷，现有专供物流与仓库用途的工业空间供应约为4100万平方尺，其中逾半数坐落在莎阿南/武吉日落洞，以及巴生港口/武吉拉惹地区。

大道环绕交通发达

这些工业区有一个共同特色，即都是拥有发展成熟的现有住宅区及四通八达的大道环绕，而它们与全马最大港口是最大的催化剂。

在莎阿南/武吉日落洞地区，现有值得一提的超大型物流或仓库设备，包括坐落在莎阿南22区的丰树（Mapletree）物流中心、莎阿南23区的丰树莎阿南物流公园、武吉日落洞的CEVA物流中央配送中心（CDC 1 & 2）、莎阿南32区的PKT One物流中心，以及莎阿南23区的DHL大马综合物流中心。

另一方面，Alpha Galaxy的全国配送中心，则是武吉拉惹地区超大型的物流中心。

总的来说，上述坐落在莎阿南/武吉日落洞，以及巴生港口/武吉拉惹地区的超大型物流中心，物流或仓库总面积合共占地约660万平方尺。

去年上半年，坐落在瓜拉雪兰莪的Galaxy物流中心及CJ Century坐落在武吉拉惹的总部落成。

去年下半年，AREA [email protected]及日本快递于莎阿南第22区的新物流中心或货仓先后竣工。上述货仓合共为市场带来额外约390万平方尺的货仓空间供应。

仓库空间多为产托持有

今年起，将有额外逾400万平方尺的货仓空间将投入市场。

值得一提的施工中项目，包括莎阿南的合成工业中心、莎阿南的D Project Malaysia I、宜家坐落在巴生英达岛的配送中心，雪邦的数字自由贸易区、哥打白沙罗的EMHub，以及瓜拉冷岳昔江港的Axis Mega配送中心（第二期）。

对于那些物色超大型物流/仓库设施的工业业者，本查阿南Eco Business Park V第二期、THE [email protected] Seri Langat、莎阿南的LYL物流园及武吉拉惹镇工业通道，都为这些业者提供庞大的设施空间。

需求方面，目前，很大比例的物流/仓库空间是由投资者或产业投资信托拥有，而大部分是出租给物流公司。由AXIS产托（AXREIT，5106，主板产托股）及亚天产托（ATRIUM，5130，主板产托股）持有的工业用途产业，主要租户包括Agility Logistics、CJ Century Logistics、LF Logistics等。

莱坊指出，放眼未来，大马电子商业爆发式的增长，预料将为物流公司提供强大的业务增长动力，进而推高对物流或仓库空间的需求。

随着越来越多的制造业者，将更多资本投注在日常业务营运上，促使度身定做的物流或货仓设施需求与日俱增。

槟去年首9月FDI冠全国

槟州是去年首9个月，全国接获最多外来直接投资的州属。

该州批准了总额132亿令吉，涉及113个项目的制造业投资。其中，外资占了120亿令吉，其余12亿令吉是国内投资。

去年首9个月批准的制造业投资额，远远超越了2018年全年的57亿8000万令吉。

莱坊槟城区域董事郑添指出，这除了对槟城是一大激励，更对制造业短期至中期的增长有利。

“2020年前景一片大好，与制造业及电子商务平台的蓬勃表现吻合，物流与仓库设备的需求也水涨船高。”

依区制造业投资占24%

根据依斯干达特区发展局的数据，制造业的投资傲视各行业，截至2019年6月，高占该区累积总投资额24%。

莱坊柔佛分行主管蔡慧莹说：“我们已见证了丹绒柏勒巴斯港口及努沙再也科技园多笔重大的工业交易。这证明，这些地区凭着现有完善的设施和基本设施，深受投资者及工业业者的欢迎。

“工业产业市场2020年前景是其中一个最乐观的，2019年，我们见证了柔佛两家公司完成在大马交易所上市。这是州内工业业者未来进一步增长潜能的积极迹象。”

莎阿南缺精致化存货空间
货仓全面出租 租金看涨

现有大型物流与货仓设施，例如莎阿南的丰树物流园及丰树物流中心，更新租约的租金预料将扬升。

这个几乎全面出租的设施，租金之所以看涨，是因为所在地莎阿南一带缺乏高度精致化又设备新颖的存货空间。

另一方面，本查阿南新落成的Galaxy物流中心，每月租金开价约为每平方尺1令吉65仙。

至于莎阿南新冒起的工业发展，例如合成工业中心及D Project Malaysia I，每月租金开价约为每平方尺1令吉80仙至2令吉50仙之间，视有关项目、种类、空间大小、规格及其他价值因素而定。

此外，新竣工的安邦Area Logistics，每月租金开价约为每平方尺2令吉。