解决综合发展计划纷争
修法划分产业管理费/黄伟益

所谓的综合发展计划,就是发展商在同一个地段上,推出涵盖住家及商业单位在内的发展工程。

上诉庭2019年10月4日针对Muhamad Nazri bin Muhamad对垒JMB Menara Rajawali及Denflow Sdn Bhd民事诉讼上诉案所作的裁决,阐明共管机构(JMB)无权针对不同用途的单位鸠收不同标准的管理费,让许多涉入综合发展计划的发展商、购屋者及管理层面对非常头疼的问题。

有鉴于此,这些受影响的发展商及管理层,包括相关的利益群体或组织,正尝试通过跟房屋及地方政府部接触,寻求联邦政府通过国会修订2013年分层管理法令,以赋权发展商能够在包空交屋予购屋者初期,即成立各别的分属管理机构(Subsidiary Management Corporation),以便能够针对不同用途的单位,制订及鸠收不同收费率的管理费。



在过去半年内,房屋及地方政府部曾召开多次会议,跟所有利益相关单位探讨修订2013年分层管理法令的可行性,而其中引起最激烈争论的课题,就是探讨如何让发展商在包空交屋之后,甚至是在共管机构接管之后,即可对各类型的产业鸠收不同标准的管理费。

所谓的综合发展计划,就是发展商在同一个地段上,推出涵盖住家及商业单位在内,或者居家及服务型公寓合一,又或者是购物商场、酒店及住家综合一体的发展工程。由于这些不同元素的发展计划皆设在同一个地段上,因此发展商在包空交屋后一年内,必须召开首次大会成立共管机构。

而购屋者通过常年大会所推选出来的委员,就会组成本身的管理委员会。在这个时候,不同的业主就会首要考虑到各自的利益,进而跟其他类型产业的拥有人利益有所冲突。举个例子,居家单位的业主就会不满商场的共管空间用电太多,导致所有业主都要共同承担商场的用电量。同样地,商业单位就会反过来不满居家单位业主,一直想办法阻止他们做生意或经营民宿等。

发展商盼能够在交屋予购屋者初期,即成立各别的分属管理机构。

依面积用途订比重

根据2013年分层管理法令第25(3)条文,共管机构必须根据每个单位所占的份额单位(Share Unit)向业主鸠收每月管理费,同时另收10%的储备金。对于任何有申请分层地契的发展计划,土地测量师将会根据每个单位之面积,以及所拥有的停车位、阳台等,再根据各别性质或用途所制订的比重,订下各别单位所占的份额单位。



至于管理层又要如何决定各别单位所要缴付的管理费呢?共管机构必须将未来12月所涉及的开销总额,再除以整个发展计划各单位所占份额单位的总数,来算起每个份额单位所应缴付的管理费。举个例子,若管理层预算未来12个月的开销总额为60万令吉,再除以所有份额单位总计为2万5千,每个份额单位每月所应缴付的管理费为2令吉。

若您的住家面积为750平方尺(或相等于69.7平方公尺),再加上有两个室内有盖停车位(每个室内车位通常占2个份额单位;室外则占一个份额单位),您的产业份额单位总数为74平方公尺,那么您所需缴付的每月管理费则是148令吉,再加储备金14令吉80仙,总额为162令吉80仙。

目前住商收费率划一

有些人就会争论,换作是同样面积的商业单位,若管理层要跟业主鸠收多一倍的管理费,应该是不会过分吧!

事实上,商业单位本身所占的份额单位,其实早已把这些单位的各项因素计算在内。打个比方,这个商业单位是否享有共用电梯、共用空间是否享有冷气设备等,管理层必须根据2013年分层管理法令第一附表所结算出来的份额单位,来鸠收各别单位的管理费。

不管怎样,若您的住家产业所占的份额单位为80,您就必须缴付160令吉的管理费;若您的商用产业所占份额单位为150,您就必须缴付300令吉的管理费。

上诉庭所谓的共管机构不能制订不同的收费率,是指共管机构一旦通过大会决定采纳2令吉为每个份额单位的收费率,就不能对住家单位采用1令吉50仙的收费率,或对商业单位采用3令吉的收费率。

产权分割各自管理

要如何设立分属管理机构?

若管理层要针对商业单位采用3令吉收费率,以及对住家单位采用2令吉的收费率,这是否能做到吗?当然可以。

条件是管理机构可以各别需要,为某一部分的产权分割出来,并为这些业主成立自己的分属管理机构(Subsidiary MC)。

举个例子,就像吉隆坡时代广场,其本身就是住宅、酒店及商场的结合体。整个吉隆坡时代广场就是单一的管理机构,若住宅单位的业主要自行管理他们自己的共管产业,他们可以寻求通过所有业主投票来成立分属管理机构。

吉隆坡时代广场是住宅、酒店及商场的结合体。

逾66%业主拥分层地契

才允许设分属管理机构

根据1985年分层地契法令2012年增订的第17A条文,管理机构有权通过大会提呈全面提案(Comprehensive resolution),为本身所管辖的共管产业设立一个或超过一个分属管理机构。

在大会之前,管理机构必须委任土地测量师,针对分属管理机构所要管辖的范围,将之纳入所谓的特别图测内。

整个过程还包括要发出30天通告召开大会,并在大会过后给予所有业主60天来投票。

若算票结果显示有最少三分之二业主(根据份额单位来统计)同意,即可向当局申请成立分属管理机构。

要注意,若您的管理机构少过三分之二业主将分层地契转换到各别名下,您根本就无法成立分属管理机构。若您本身所拥有的产业无法成立分属管理机构,这意味着即使管理机构受限于必须对各类型的产业,采用同一个标准的收费率。

现有的法律规定只可设立分属管理机构,若您的产业仍然由共管机构所管理,您就无法成立分属共管机构(Subsidiary JMB),更不可能在包空交屋初期即鸠收不同标准的管理费。这就是相关利益者正寻求联邦政府修订2013年分层管理法令及1985年分层地契法令的关键所在。