未来10年 房产10趋势

买产业是长线投资,未来10年,你投资的产业,会有什么在支撑?

未来10年,影响房产市场的10大趋势是什么?左右整体产业市场走势的,包括哪些大型基建项目?



未来10年,购屋者尤其是年轻人,又会出现怎样的投资房产心态?

根据产业界人士,未来10年,可能影响房产市场的10大趋势,信手拈来,就包括:

刘伟强

(一)精明家居及精明城市、

(二)产业科技(PROPTECH)、

(三)共享生活空间(Co-Living)、



(四)共用工作空间(Co-Working)、

(五)千禧世代租房的趋势、

(六)简约主义趋势、

(七)更完善的拥屋替代机制、

(八)公共运输导向发展或综合型发展、

(九)更多外来投资涌入,以及

(十)迈向高增值服务领域。

连贯性的交通,有助带动产业。

著名房产经纪公司FULL HOMES的联合创办人刘伟强认为,未来10年会影响我国房产的因素,必须得从两方面思考,即国内需求及海外市场。

沙古南:政府推出新的房屋政策及措施。

他对《南洋商报》说,以国内市场需求来看,会左右买气的不外是房产相关的政策,如银行利息、惠及首购族的拥屋政策等。

他说,除了政府的政策外,发展商的房屋项目趋也是关键。

“目前许多发展商趋向于打造许多高档房产,但是这个比例应该有所调整。”

高档廉房产比例对调

他指出,2010年至2020年这10年来,高档房产和中价、廉价的房产项目比例是70%对30%,但这是因为过去房市一片大好,所以发展商都争相打造高端房产。

然而,随着房产市场2016年起表现疲弱,发展商应将有关比例调整至30:70。

他分析,购买高端房产的多为购买力较高的一群及外国买家,但这群人始终不是国内购屋者的大多数,因此发展商应该做出调整。

“外国人最多也只是上万人而已,但我国每年的购屋者却是几十万人。”

李佐纳登:目前的房屋政策有点模糊。

政府须平衡国内外需求

海外市场方面,刘伟强认为,国外局势多少也会影响我国的房产走势。

他说,站在海外投资的角度而言,东盟正处于发展的热络阶段,市场活力十足。

再来,由于欧美发展面临疲弱、亚洲其他地区纠纷不断,相比起来,东盟还是最具投资潜力,其中我国更是主要的焦点。

“我国的房产叫价仍是区域内较具竞争力的,再来和其他东南亚地方相比,我国没有天灾也是一大优势。”

不过,他提醒,政府有必要在内需与外需之间取得平衡,否则失衡于任何一方都会对房市带来冲击,甚至为造成很大的社会影响。

新生代如何看待置产?

刘伟强指出,影响我国房产未来10年的走势还有另一重要因素——年轻人对房产的心态。

他说,目前许多欧美的年轻人对房屋产生了另一种想法,即不想一辈子被房贷给捆绑。

由于不想被约束及不希望生活品质被房贷捆绑,年轻人开始选择租房子、或几个朋友合伙购买同一单位。

“这些想法已经开始流入我国,我想多少都会影响年轻人对置产的观念。”

他说,尽管租赁市场被激活后被视为也将带动房市,但本质上却已对房产走势带来影响。

“我相信,年轻人对置产的观念,将会进一步影响未来5至10年的房产走势。”

陈钟灵

陈钟灵:恐沦为“白象”

大型计划未必带动房市

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵指出,政府的政策确实会影响房市未来10年的发展,但大型计划却不一定能带动房市。

他不否认,许多的大型计划若规划得当,确实能在短时间内刺激经济,甚至带动房产。

然而,过去的经验所见,不少大型计划最终因为各种因素而沦为“白象计划”,令整体周边房市陷入滞销的窘境,甚至导致当地沦为“死城”。

“短时间内,房市会因为当地的大型计划而活得激活,但长远来看则不一定。”

他接受本报访问时强调,房市始终得仰赖政府的政策,以及发展商的决心才能挽救回来。

他说,目前许多人要买房子,但却买不起;同一时间里,发展商却因为许多政府附加的成本而抬高售价, 最终人民又买不起房子,如此循环下,最终苦的是人民。

“政府应搞好经济,发展商也应多兴建可负担房屋,而非一直兴建高端房产。这样房市才能健康运作下去。”

拥屋计划成效不大

询及政府过去的政策, 如“拥屋计划”(HOC)是否能协助推动房市,他认为成效不大。

“这其实只是帮助到原本就已有能力购买的购屋者,而不是真的更多想要购买房子的人。”

较早前,他也预测,未来5至10年的房市不见得会比过去好,因为我国房市一直面对着人民、政府及发展商三方的相互“加害”的轮回中,惟受苦的肯定是购屋者。

“政府若继续加重发展商的成本,那么发展商只好转嫁给人民,也继续打造高档房产,最终人民买不起就继续迎来更多的滞销单位。”

询及欧美国家流行的“只租不买”的房产观念,会否将在我国发酵,他则坦言,不是人民不要买,而是买不起。

“大家都知道每个月的租金其实可以拿来当供期,但是正是因为买不起,所以才只能供。”

推动大型项目都能刺激本地房市表现。

解决滞销房产政策将明朗

莱坊大马董事经理沙古南苏柏拉马廉认为,政府推出新的房屋政策及措施,以求解决那些影响房产界表现的问题。

他指出,未来10年,我国也将会有两场全国大选,而人民将会投选一个能力交出成果的政府。

房屋政策方面,Reapfield’s产业有限公司的集团总营运长李佐纳登认为,届时的政策应该会更一目了然,因为目前的房屋政策有点模糊,对于房屋滞销及未售单位的问题,仍未有一个解决方案。

他认为,这房屋政策极之关键,且应考虑到长期的影响,而滞销及未售出单位的问题必须获解决。私人界应与政府一起探讨有关问题。

许廷忠:房市疲弱已来到谷底,相信很快将复苏。

许廷忠:带来5正面影响

高价值项目可激活房市

世界不动产联盟“产业风云人物”拿督斯里许廷忠指出,任何高价值的发展项目都会带动当地经济,同时还会激活本地的房产市场。

他对《南洋商报》说,推动大型项目会带来几项正面影响, 即带来就业机会、带动经济发展、引入外资及专才、提高本地人薪金,以及当地人口将增长。

他分析,上述5项转变都能刺激本地房市表现,因此他认为大型项目,如东铁、数码免税区,乃至在槟城的轻快铁计划,都是左右我国房产未来10年的重要项目。

许廷忠也是世界华人成就奖得主,他以汇华集团在槟城的大型综合性项目槟城国际商业城(PICC)为例指出,该耗资50亿令吉的项目包含高尚住宅、五星级酒店、购物商场、医院、BPO大厦等,整体发展耗时10年,带来1万2000个就业机会。

房市料将谷底反弹

“显然的,大型项目能带动当地的经济表现,同时也是带动了整体房市的表现。”

值得一提的是,他预测,房市疲弱已来到了谷底,相信很快将正式复苏,因此很多有远见的投资者早已摩拳擦掌,投入市房市中,待房市腾飞时能从中获益。

可能影响房产市场的10大趋势

捷运第3路线若建成,将会为产业界带来巨大的改变。

1.精明家居及精明城市

生活转变影响房市

精明城市是一个将服务、设备及人集合起来的城市。

随着大都会成为精明城市,人们在生活起居、工作、活动及社交方式都发生改变,也就对如何销售及定价的房产市场产生影响。

假如精明城市拥有良好的公共交通、州际高速公路、基建及铁路交通,那里的人会住得更远些。

发展商不需给那些拥有5F先进系统装备的精明城市提供基建,因为在那里一切都无线装备联结。

2.产业科技(PROPTECH)

数字化改变投资方式

产业科技是从房屋建筑到产业管理的技术。

今日的房屋营销与5年前截然不同。

数字化已经迅速地改变人们的房产投资方式,卖方不需再通过房产代理。购屋者可以通过线上的专业咨询投资购买房屋。

3.共享生活空间

国人不倾向合资买房

根据RAHIM & CO国际房产公司的西华说,共享生活空间是一群没法拥有房屋的人,通过合购共享居住空间。

由于房产越来越昂贵,共享生活空间就成为流行时尚。

不过,他却认为,这样的趋势不会持续,因为马来西亚人不会接受此类生活方式,因为与别人一起合资购买房屋还挺不方便的。

4.共用工作空间

促进跨商界人际合作

除了提供工作区,共用工作空间发展成为更常见的社区聚合点。

在这个共用工作空间里会举办会展、讲座及活动,以促进跨商界的人际合作关系。

在市场有很多共用工作空间的中心,将来会有更多的整合。

这是一项适舍时宜的趋势,因为此概念具灵活性,而且能快速应对剧变的形势。

5.千禧世代租房的趋势

租赁市场带动回酬

千禧世代并不热衷于购屋,根据PPC 国际房地产公司反映,年轻世代在咨询购屋时都不愿探查有什么隐藏费用,最后宁愿选择放弃。他们较喜爱移动的自由。

他们不贪图炒房的买卖游戏,因此租赁市场飙升,也带动租金回酬。

6.产业市场的简约主义趋势

非必要设备被割舍

房屋发展商将设法给市场创造增值,将会兴建可负担房屋,以符合市场的价值主张,例如提供更优质的设备。

房产将以细化的简约主义作为设计格局,并符合特定标准或价值,像绿林、花园或观赏鱼池等非必要的设备则会被割舍掉。

环境设备会缩减些,但品质会好些,会更有附加价值,如电动汽车的充电站。

7.更完善的拥屋替代机制

解决偿贷违约风险

拥屋替代机制给购屋者提供创新融资配套,帮助人们实现居者有其屋。

但是,它却对存在着偿还贷款的实际能力却与购屋的实际需要失衡的风险,最后出现偿贷违约。

目前,拥屋替代机制包括以先租后买、先建后卖、协同拥屋及P2P融资计划。

整体来说,此类机制给购屋者提供集资的新方法及房屋市场带来更大的动力。

8.公交导向发展或综合型发展

人口密集倾向搭公交

上述发展类型在当前市场呈增长趋势。

与捷运及轻快铁接壤范围房屋发展区,房屋标价会高些,市场反应会好些。

因为城市人口愈趋密集,更多人会选择搭公共交通,在此地区的房屋会有更大市场需求。

9.更多外来投资涌入

受购屋门槛降低吸引

未来10年,外来投资将成为马来西亚房产市场的驱动力。

2020年财政预算案,将外国人在城市购屋的限购门槛从100万令吉调降至60万令吉,是一项好的开始,但对外国投资者来说还不够吸引力。

10.高增值服务领域

延伸服务领域价值链

马来西亚将继续延伸服务领域的价值链,给顾客适时提供他们预期需要的服务,在此情况下,就会有对更高成本付出的增值服务需要。

在教育领域,还需提高对研究与开发的持续投资,以应对经济转型及劳务提升的需要。

●一带一路受惠国

须谨慎勿过量借贷

沙古南说,大马是一带一路倡议下中国资金的主要受惠国,过去10年进入我国的中国投资额达438亿美元,这是东盟国家最高的数额。

根据莱坊的一带一路指数,大马位居第9 位,是两个入榜首十名的东南亚国家中的其中之一。有关指数未来十年将汇集动力,但政府须谨慎及勿过量借贷,应鼓励本地的参与。

符儒仁:MRT 3将有助促进交通系统的综合。

●继续追求轨道的增长动力

综合轨道交通系统

隆新高铁(HSR)及捷运第3 路线(MRT 3)若建成,将会为产业界带来巨大的改变。

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)董事经理符儒仁认为,MRT 3 将有助促进原本由不同当局策划及发展的各种轨道交通系统的综合。

在未综合下,现有在吉隆坡的衔接性的有效性,低于50%。

根据沙古南,隆新高铁及柔新捷运(RTS)一旦重启,将会是柔州产业市场的催化剂。人们对于拥有隆新高铁靠站的城镇的柔佛州产业的需求预料会增加。

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●东海岸铁路计划(ECRL)

工业界产业最获利

原本造价达655 亿令吉的东铁在改朝换代之初被取消,之后于去年4 月被重启,但造价减至440 亿令吉。

沙古南说,在重启东铁及大马城(Bandar Malaysia)的新协议下,中国企业将会再次关注大马,而工业界产业将从中得到最多的利益。

●双溪毛糯KWASA白沙罗区

轻快铁抬高房价

随着公积金局5年前宣布通过KWASA置地有限公司在白沙罗占地2330英亩地段推行发展计划后,给双溪毛糯带来剧变发展。

白沙罗崛起成为大吉隆坡范围最快速发展区域之一,有越来越多的房屋发展及完善的设备。

预料明年两个轻快铁落成通车后,将有望抬升双溪毛糯的房价。

●西海岸大道(WCE)

有利物流及供应链

全程233 公里的西海岸大道将与南北大道并排形成一个双线通路,并与贯穿东西且从港口直奔城市的所有高速公路垂直衔接。这对刺激经济发展及对工业产业极有利。

沙古南指出,西海岸大道将纾解交通堵塞及减少往海岸区,这有利物流领域及供应链的管理。

依斯干达特区发展蓬勃,带动柔佛经济。

●数字自由贸易区

吸引中国电商来马

2019年,虽然面对全球及国内经济逆风影响,但却因制造业领域的外来直接投资强劲,以及电商零售业强稳增长,促使物流及工业附属行业的发展表现良好。

物流及工业附属行业预料将继续是巴生谷与柔佛的亮点行业。

数字自由贸易区是在马来西亚与东南亚区域推行的一项先驱概念,它将能促进国家在物流及货运流通工业的发展潜能,而且能吸引更多中国的电商到马来西亚营运投资。

●敦拉萨国际贸易中心

扩大国内经济金融

敦拉萨国际贸易中心的创设发展,是为了扩大国内经济及金融业。

据报道,该中心取得20%的预订租用率,因为它提供优质及高规格租赁空间,其租金率的制订也挺高的。

未来10年,它将是吉隆坡另一个引人瞩目的地标,并增加更多商铺空间。

●大马城

提振低迷的房市

坐落在新街场旧空军基地的大马城,假如有周详的策划发展,它会有极大的潜能。

随着2019年4月宣布重启此庞大计划及东铁计划后,预料大马城将能吸引更多中国外来直接投资,并能提振国内低迷的经验及房屋市场。

●马来西亚依斯干达

投资额达3千亿

自2006年至2019年上半年,马来西亚依斯干达取得累计投资总额达3020亿9000万令吉。

以目前的发展步调,预计在此南部经济发展走廊的投资将于2025年突破预定的3830亿令吉。

联合报道:黎添华、许世平