捍卫您的财产
记得出席年会/张惟越

每次的年会都有一些重要的议程需要出席的业主裁决。(意示图)

原来“缺席”是一个中性词藻,它有正面与负面的意思,通常被用来形容有活动但是却选择不出席参与。

负面的意思,也被常人称为“失约、旷课、旷席”等,是有约会承诺而不出席,又事前不通知对方,不请假的一种行为。



缺席也可以是一种“政治手段”:

1)通过缺席摆姿态表示不配合,不认您是老大,让当权的来提高好处拉拢。

2)还有些就通过“集体缺席”导致出席率不足,而造成流会,拖挎是项会议及议案。

大马物业管理经常卡住了,就是因为动议没有裁决、没有决策,无法执行任务改善该楼宇。为何会这样呢?这是因为1985年分层地契法令的条款。

先看看法律这么说吧 ?当时这个法律对于出席的要求就是如下 :



条规9:第一次年会的法定人数

(1)第一届年度大会的法定人数,将由所有拥有投票权的人的一半人数构成。

(2)假如在年会指定开始时间开始的半个小时内,出席的法定人数不达标,该会议将休会,并在下个星期同一天、同一地点、同一时间再次召开,如果在下一个会议指定时间开始后的半个小时内,出席的法定人数不达标,当天出席的合格投票人,将构成法定人数。

无法推行重要决策

基于律法对出席条件的要求,出席率成了导致过去共管楼宇年会流会的最大的导因。

所以大马共管楼宇经常面对低出席率而导致流会,这是目前国内物业管理的常态之一。

低迷的年会出席率,经常让共管楼宇无法如期进行,而导致重要决策无法推行,最后危害该楼宇的经济寿命,也间接的衍生出该楼宇居民的民生课题 。

所以,缺席对于共管楼宇来说很要命。

重要议程须业主裁决

每次的年会都有一些重要的议程需要出席的业主裁决,这些重要的包括以下 :

1)预算案

2)审计会计报表

3)竞选新一任委员

4)修改居住规定(House Rules)等

需要业主们共同做决定,缺席将导致议程无法通过,而无法执行。

这里提醒业主们,缴付管理费只是您的其中一项身为共管楼宇业主的义务,还有很多很多事需要您的关注。

不要只是做过懂得缴管理费的业主,当然您准时缴费对物管执行人来说已经是谢天谢地了。

但我还是得对您要求,家是您的,您不管就没有什么人管了,记得出席年会,捍卫您的权力,为守护您的家与财产出席吧。

新物业管理法令

管委会灵活处理问题

大马政府为了改善这个困境,推行了新的物业管理法令,也就是2013年分层管理法令,以取代旧法。新法修改了旧法里的条款,让管理委员拥有更灵活的空间该推行管理政策。

让我们看看国会议员们在这2013年分层管理法令做了什么修正,让管理委员拥有空间去推行该推动的动议。

第15段,年会的法定人数

第15段,第(2)条,当年会指定开始时间后的半个小时内,出席的法定人数不达标,那所有出席的合格投票人将构成该会议的法定人数。

相比下,旧法对于出席率的要求更加高,从而导致每次的年会几乎都流会。

虽然国会通过了新法,降低了法定人数的条件,让委员拥有灵活的空间去获得出席者的表决票,通过需要决策的动议,对物业管理提供了很大的空间,但是低迷的出席率还是那本难念的经。

物管人还是经常面对,表决后的动议推行的难度。

●真实个案:

业主不正视漏水

电梯常因水患故障

一栋我们管理的旧楼,采用ABS这个水喉建筑材料,而导致该楼宇共有大约157多处漏水的点,而且漏水的位置都是业主该负责的位置(水表后)。 经过多次与多位业主的协商,效果并不显著。

漏水的点也是微微的细细的一条线而已,对业主来说,每个月因该漏水处而带来的水费也不过是大约5令吉。若维修,业主就得马上掏出约600令吉,相较之下,前者更加便宜,不痛不痒,所以业主们不积极参与配合维修。

殊不知以目前水费每公升水收费1.38令吉计算,5令吉等于大约3620公升的水,加上该楼宇共有大约157处漏水,综合计算起来,漏水导致56万8340公升的水被注入共管空间,电梯经常因为水患而故障。

物管人与委员明白我们必须正视该楼宇的水患,不然就得花大钱修电梯,所以在年会时,通过了以7对3的分账方式进来水喉翻新工程,希望可一劳永逸改善漏水这个难题。

基于出席年会的居民少于5%,虽然这个动议是符合了所有律法程序下通过的,但它还是少数人的决定,当管理处开始向业主收3成的资金却大不易,缺席的业主表示,该动议没有他们的声音不算数。

诸多刁难不说,还煽动其他业主企图推翻该议程。还好我们跟足程序推议程,并获得建筑委员会(COB)的支持,才让这些业主缴钱。

这就是不出席、不表态,却要反对由法定人数裁决的动议,他们因缺席所以不了解管理委员的用心,单凭道听途说就被煽动情绪,对管理人来说真头疼。