城市复兴（Urban regeneration /Rejuvenation）和城市绅士化（又称高档化）（Gentrification），是一个城市经历了一段岁月后，进行的城市重新发展的手法与过程。

根据MBA智库，城市绅士化是20世纪60年代末西方发达国家城市中心区更新中出现的一种社会空间现象，其特征是财富的引入某城区，使城市中产阶级以上阶层取代低收入阶级，重新由郊区返回内城（城市中心区），而无法负担绅士化后城区生活水平的低收入阶级他迁。

相对的，城市或城区复兴，是干扰性较低且较局部性的做法，它加强了社区里的经济活动和设施，改善区内人口的生活素质。

其分别仅在一线间，薄得像一片纱。

不管什么手法，城市的重新发展，复兴也好，绅士化也罢，都可姑且称之为城市打Botox（肉毒杆菌）。

大家都知道，过了一段岁月，城市依然会老去，还是要再去注射的。

城市绅士化改变

旧区翻天覆地创造新价值

根据The Edge的City.Country刊物，Reapfield产业有限公司售团总营运长李佐纳登认为，城市绅士化是改变或重新发展一个旧地区为一个相对全新的地区，它带来大量的改变及创造新价值。

“通常旧的工业区被改变，因为不够空间供扩展。企业会迁往市郊以强化它们的业务，之后显著的改变将在原有区出现及人们会迁进来。”

PPC国际有限公司董事拿督西德斯西坦巴兰认为，城市绅士化在很多方面与城市复兴有点相似，分别是：绅士化为社区带来改变，产业将因为新的发展被引进而使产业变得太贵及租金太高，这会逼使承受不起的社区居民他迁；城市复兴则指新的发展被引进时，原区居民的生活水平将改善。

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）董事经理符儒仁指普遍上城市绅士化会导致中下阶层社区的迁移及上层阶级会进入有关地区，在马来西亚，中下阶层等于M40与B40。

“绅士化意味着一个地区变得更高档及间接把原址人口逼走，因为他们无法负担新的生活成本及其他原因。城市复兴或再生，则指把新的活动注入停滞或荒置的社区。”

与城市中心毗邻的地区通常是被视为绅士化的地区，当有需要城市化时，这些城中仅存的地段将是目标。符儒仁认同这说法，城市里高人口密度或具高经济价值区毗连的地区，会被视为具绅士化潜的地区。若依这定义，城市里的一些仅存的木屋区或许就是城市绅士化的潜在目标。

涨价会随之而来

西德斯认为，人口太密集和陈旧或被忽略的发展地区通常是绅士化目标。

“当新的发展计划如雨后春笋及人们迁移至有关地区去求职或受教育时，绅士化会产生。涨价会随之而来。”

李佐纳登认为，要绅士化进程发生，四个方面，即地主、政府、发展商及居民，必须参与及合作。“绅士化发生时，政府须考虑数个事项，例如交通管理及人口，这数据将来自当地人口。推进绅士化的则是地主及发展商。”

原址人口将被逼走

符儒仁相信绅士化是钱银因素的成果。

“当一个产业靠近城市中心及对地段的需求迫切时……人们（居住该区者）会愿意放手他们宝贵的资产。那些不愿意的也将无法继续住在那边，因为他们将无法支持那种高档的生活方式。”

西德斯赞成并说，被绅士化区的社区居民可能迁走，因为新的商业进入该区市场为收入更高的居民提供所需。

一些个案中，现有商业可扩展业务以迎合更广大的需求。吉隆坡十五碑是一个例子。

他认为，当人们想或要住在靠近公共交通如快铁或捷运干线、银行、公共设施或生活便利的地区时，绅士化过程就会出现。

这通常由公共领域和规模庞大的私人领域进行。

李佐纳登指出，当一个建筑或其地点变得无效率，这可能引致绅士化。

提升或加强有关地点的需求也可能出现。他说，这开启了通过兴建更多住宅产业并引入更多人口，而致解放该地段的价值的商机。

“由于引入的新设计，有关产业将在空间使用上更良好。绅士化为供应有限的地方，带来更多机会及供应。”

不过，符儒仁警告，无论如何，被迫迁移者就到城市区更远的地方，这可能导致“贫民窟”的出现。

谈到绅士化的好处，西德斯认为会制造更多就业机会及经济发展，带来更成功的城镇，带来正面的环境及提升生活素质，这包括更低的罪案率及更少代沟上的压力。

李佐纳登认为，公众及产业的价值被提升是目标，会带来提升社会经济的影响。

过量发展致交通堵塞

符儒仁认为，因视为绅士化目标区的地区与城市中心毗邻，因此原本就有基本设施、生活便利及交通网络，不需提供太多其他基设。

他提醒，无秩序且欠策划的绅士化计划若带来太多发展，将导致交通堵塞。

“另一个坏处是一些人将被迫迁移。他们何去何从？他们能适应迁去的新地区吗？我认为这或会带来一些社会问题。”

西德斯认为绅士化区的产业可能太过昂贵及可能会导致该社区内‘贫’富不均。

李佐纳登同意人口的迁移或带来负面问题，但研究显示主要的绅士化会先影响工业及商业区。若未经良好策划或带来负面影响。

不过，他认为，把人口及经济活动引入绅士化区的正面影响会大过负面影响。

“须谨慎研究及了解如何良好处理之。”

大马仍年轻

绅士化地区不多

产业达人对国内哪一些地区属绅士化区有不同的意见。

李佐纳登认为，大马没有太多例子，因为国家仍年轻。我们仍有很多空间及土地，人口也还不是很多。在吉隆坡或许有一些已绅士化的地区但不是大规模的绅士化。

他举例，一些例子包括八打灵再也市13区、冼都及甘榜克灵芝。

灵市13区前身是工业区，如今已变商业及综合用途发展区，很多当地工业已他迁，因为可扩充的地段有限。记得这里的13/6路，曾是星报及已走入历史隧道的《通报》、《建国日报》的总部，还有一些零星的工业厂房建筑和路口有一个工业集团总部，还有一些满布嬷嬷档的巷子，为当地的上班族提供可口的美食。

在复兴后的今天，Jaya One是最具代表性的建筑，周边还有一些零售业相关的商业建筑与店铺，当然，繁忙时刻有交通堵塞的烦恼。

他说，冼都局面大同小异，住宅方面做得很好。

“我认为这里的目标群体主要是年轻的人口。这里有初创业的SOHO而且很不错，可培养年轻企业家。”

不过，他相信灵市13区会更呈全面，适合年轻上班族的同时也适合较年长一代，因为一切都在步程内。

他说，孟沙南部（Bangsar South）专注更多于商业发展，带来就业机会而吸引这些人口并带动住宅需求。

供中等阶级续居住

城市基建须不断改进

符儒仁提到甘榜克灵芝时指前者昔日有很多小面积的廉价屋，如今重新发展为面积更宽敞的较高端的公寓。

“陈秀连及新街场也有很多高楼公寓出现。在旧巴生路，发展商收购的单层排屋及重新发展它们。”

西德斯说，除了十五碑，武吉加里尔也在进行绅士化。

“该区如今有通过主要大道及高速公路的衔接性，例如新街场高速公路及Maju高速大道。基本设施也充足例如轻快铁及国家体育中心和私人教育机构。”

西德斯说，大马是发展中国家，有很大的潜能成为经济发达的发展国家。随着岁月前移，发展将带来经济及科技革新。低发展及半城区将逐渐出现城市绅士化现象。

不希望城市绅士化

符儒仁不希望我国迈向城市绅士化进程。

“我相信在城市地区，必定还有可供中等阶级居住的地方。”

他认为，在未来的30年，应专注于加强基本设施让住在城市以外的人民得享这些基设。与此同时，城市里的基设应不断被提升至可支持人口。

不过，要绅士化讨一体化脱售（en bloc sales）的法律。一些旧建筑的重新发展就因这形式的销售无法达成。

国家要改变管制需改革

“目前，一体化脱售须要单位业主一百巴仙都同意整个建筑脱手，如果这不改变，城市将受其苦，因为你无法重新发展一些旧建筑， 因为要得到所有业主一百巴仙的同意是不可能的。”而这些建筑会随着岁月越来越斑驳破旧。

李佐纳登说，国家要改变，管制上的改革是必需的。他说，科技相关的改变极迅速，这足成了与它同步调的高效精明建筑的需求。

他说，旧的建筑有朝一日将变得越来越没效率，而它们的使用效率将无法最大化。“我想在未来，我们有很多的机会，尤其在很多建筑都很密集的城市中心。”

童国模：惠利旧区重新发展

应探讨“一体脱售”法

国际不动产联盟（FIABCI）前主席（2005/2006）兼武吉加拉产业集团主席拿督童国模曾在星报提出他对城市复兴（Rejuvenating the city）的看法。

他说：“每当我经过城市的破旧建筑物时，我常想重新发展它们。道理简单，这不仅有助复兴城市，也能改善住在这些建筑物里的人民和当地社区的生活水平。”

有助复兴城市

他认为，我国人口剧增及公共设施扩张，是时候探讨立法拟定“一体脱售”（en bloc sales）法律，以利城市里一些破旧城区的重新发展。

今年4月，联邦直辖区部长曾提到政府计划提呈一个有关城区复兴的法案以重新发展城区。目前，我国没有分层产业一体脱售的法律。

一体脱售意味着业主一百巴仙“都点头”或“不成事”，换句话说，必须取得所有单位的业主100%都同意在同一时间卖掉有关建筑，才能一体脱售。只要有一个单位业主摇头，就不可能重新发展该建筑。

他以Desa Kudalari为例子，这国内最早期之一的逾30岁公寓位处吉隆坡城市中心，努力失败，因为无法得到所有单位业主的100%同意。它密度低，仅有186个单位，集体脱售的献议，吸引了12个竞标公司。

不过，没有任何一家公司可得到所有单位业主的100%同意，因此就成不了事。

良好保养建筑

“Desa Kudalari的发展商是可敬的高楼住宅先驱已故拿督陈振南，他建了好多著名的公寓。如果他有这机会，相信他会想要重新发展这公寓，因为它地处黄金地带。不过，他因没有一体脱售的法律而束手。

“槟城是另一个例子，我们对乔治市被承认为联合国世遗区感到自豪，许多历史性建筑受保护及良好保养。

“无论如何，难免还有一些斑驳残旧而不值得保留的旧建筑。这些建筑未良好维持或装修，一些几乎就要倒塌。

“业主不修建是因为这样做，从成本与之后的租金角度计算，不划算。”

童国模认为，上述例子或可提醒政府检讨现有方式。

狮城逾十年产业

八成业主同意就可脱售

在新加坡，不超过十年的产业，需要九成业主的同意就可重新发展，超过十年的只需八成就可进行一体脱售。在香港，九成业主同意就可一体脱售。若建筑物超过五十年，只要八成业主同意或它是逾三十年之久的工业建筑或并非坐落于工业区，就可一体脱售。

童国模指出，新加坡及香港的城区复兴或重新发展的法律，或许是我国政府可以效仿的。

对于城市复兴，就不应要求都点头，因为要得到各造一百巴仙的同意，是不可能的任务。

在任何投票过程，例如分层产业管理当局的常年大会上，只需要简单多数的同意就可通过一项议决。

为确保一体脱售过程公平及透月，我们可以学习新港的模式，少过十年的建筑只需九成业主同意，逾十年建筑只需八成，这较适合。

不同人有不同利益关系及关注的事物，不过，作为一个互相尊重并生活在一起的社区，我们应跟着多数的看法向前看。

如果大多数要求进行一项投标，他们应可进行投票程序，以决定哪一个发展商可以提供业主最佳的配套。

人口增长下，城市版图及其基设最终会扩大，因此，一体脱售可确保城市维持它的朝气，尤其在较旧的老城区。

除非及截至我们拟定和拥有实际的城市复兴法律，我们的城区的发展不会迈进，因为城市会随岁月老化及人口会越来越多。