这年头，大部分人负担不起房子，因此最终租房。有些人一生都在租屋，换句话说，他们无法储存足够的钱去买一间房子。

这租房世代的现象在未来数年会更明显，因为薪水及收入追不上不断升涨的房价，恶性循环下越来越多人买不起房子，一些千禧世代或年轻人已萌生他们“不需要买房子”的观念。

这是一个观念上的改变，在最近的一个论坛上被提出。

以上要点，是产业代理机构Rahim & Co International 的总执行长西华山卡在The Edge 2019 年产业投资论坛上主讲其主题“买？租？或买来租？”时提出的。

这观念其实在德国、法国和日本蛮流行，人们像寄居蟹一样，从一个壳转到另一个壳，租屋暂住，然后再到他地去租。

租房世代的想法是，要把一间房子贷款供完相等于付出两间房或更多的钱，不如租房还更省，省下的钱可以活在当下。

但只租不买，是不是对的决定呢？有人认为，这不买房观念等于让下一代也为“头上一片瓦”辛苦，莫忘记房市转好时，租金也会升涨，若蜗牛上坡似的薪水一旦连租金涨势也追不上时，会不会演变成香港的笼屋、宰房的后果？这令人想想都打冷颤……

山卡说，当房价飙高至一般人都买不起而且这现象持续良久时，更多人宁租屋而不买房产。

他强调，这租房世代有增加之势，反观拥屋观念则不增反减。

薪水难追上房价

大部分人口负担不起房子，因此最终租屋租房了断。有些穷一生在租屋，换句话说他们无法存足够的钱去买一个房产。

“这租客世代现象在未来数年会更明显，因为薪水及收入追不上不断升涨的价格，恶性循环下越来越多人买不起房子，加上一些千禧世代或年轻人拥有他们不需要买房子的观念。”

这观念其实在德国、法国和日本蛮流行，人们称之为寄生文化，即租着暂寄，然后再到他地去租。

折扣优惠不断 

却导致房价涨

山卡说，地价不断涨，涨势无法挡，有时涨到失控。如今涨势还算慢下来，几年前有一个现象是吉隆坡城市中心一带的地价狂飙至失控，在短时期内飙了2 至3 倍。

“地价高，发展商把成本转嫁时，房价自然跟着高，这导致很多人买不起，因此房产滞销。”

他说，目前滞销房产达3 万9000个单位，他认为，已建竣9个月后仍卖不出的所谓滞销单位并不能反映真正未售出的单位的实情，因为这3万9000个单位未把数以千计其实没有服务的“服务式公寓单位”算进去，它们是以服务式公寓形式出现，如果你把它算进去，我估量着真正滞销的单位可能超过5 万个。

成本转嫁到房价

他说，发展商不断给买家诱人的折扣优惠及送赠品，这也是房价涨的原因之一。

“在昔日你可以不需付订金，免印花税、免律师费、免一切地买房。但我们都知道天下没有免费这回事，他们会将成本算进房价里。”

有没有人会问，就算不是全部，也会局部算进去？

缺乏替代资产类型供选择

另一个高房价原因，据桑卡说，是没有太多替代的资产类型供选择。

“我们都以住宅为中心，有多余的钱，你可以选把它存在银行赚取蝇头般的利息，或买产业。当你选择买产业时，你并没有太多选择，除了在另一个地区买另一个公寓单位。”

“这就是为什么多数人拥有3至6个公寓单位。或许应立法规定每人只可买一个单位，这样人人有机会拥有一个家。因为假设这论坛里的每一个人都买了5 个单位，有关单位价格一定涨，那么其他人就负担不起一个单位，结果只能向你租房。”

被“专家”带去困境

房市的预测也引致房价升涨，偶尔有很多购屋者是在所谓的产业专家的建议下买房，最后被带去困境。

他提醒，一些所谓产业达人会告诉购屋者应买什么房子，其中不乏有利益关系在里头者，你最终会发现他保证的好东西都没出现，最后你手上多了一个你不需要的产业而被绑着。

单位滞销急于出租 

市场选择多拉低租金

山卡说，高房价逼使很多人转为租房，更何况租房市场上待租待售房子过剩。

他说，这是因为投资者及投机者买了许多单位，但建好后却卖不出，因此他们急于把房子租出去，可是因为市场实在太多单位供选择，这局面把租金给拉了下来导致屋主可收的租金无法应付他们的按揭。

“目前是租客的市场，你可以廉宜的租金租到很不错的房子。而且你有很多选择，甚至有迁租的自由，要从一个单位迁到另一个通常更好的单位去是很容易的。由于供应继续大幅度超越需求，租金会持续下降。”

不过，并不是一切都来到世界末日，他说，再怎么不济，屋主依然能收到租金，这总好过什么都没有，而且也算是稳定的租金收入，再低也至少能应付按揭的一部分，算上来也使屋主的真正购屋价格低一些。

长期赚资本增值

“这也使屋主可持续拥有该房子至一段长时期以后赚取资本增值。”

山卡指出，无论如何，屋主须明白把房子租出去时，可能会遇上拖欠租金甚至不缴租金的坏租客，要把他们赶出去还要耗费一些时间、精神及金钱。

租金下降也是一项挑战，这挑战与或将出现的新发展或促使潜在租客跑掉。

租房也有许多优势，例如不需付房产维持费或任何相关的产业税务，也不需花钱保养单位和担心房价下跌。

排屋较受欢迎易脱售

那人们应投资什么房产呢？

山卡建议，有意购屋者，不妨考虑有地的排屋或半独立房子，因为仍受欢迎及较易脱售，再不然就想想大面积的豪华公寓。

他说，房产会供应过剩是因为介于600 至1500 平方尺的小面积单位涌入市场。

“大面积单位的供应较少，因此，如果你买了，欲租出去或脱售时，竞争者也没那么多。”

投资者别跟大队走

他也建议，可以考虑选择生活设施及便利良好的地点的房产。另外，发展商声誉好、以公交枢纽为卖点的综合发展计划的房子，也值得考虑。

对于投资者，他建议别跟大队走，采取长期展望的策略。

“另外，就是分散投资，别把鸡蛋都放在一个篮子里，例如别在同一幢公寓里一口气买10个单位，应该这里买、那里买，买不同类型房产买不同的东西，例如一个公寓单位，一间有地房产，一个小办公室单位及一间店铺，分散来投资。”

他说，产业市场里自然会有一个循环现象，并非所有东西都在同一个时候跌价掉下谷底。