很快的，2019年即将成为过去，迎来2020年。

过去的一年，本地产业市场可说是低迷依旧，无论是房产、办公、零售产业都依然没有很大起色，工业产业是唯一令人振奋且增长较明显的领域，但却非人们对整体产业市场的焦点所在。

大家的焦点依然是涉及最多人，影响层面最大的房地产领域。展望2020年，房产领域还有怎样的一番景象？其他产业领域走势又将如何？

《南洋商报》专访著名房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）董事经理符儒仁，并从他提供的相关数据，为你逐个分析。

去年，由于2019年拥屋计划（HOC 2019）的一大助力，国内房产市场价格与成交量皆有所增长，但仍谈不上所有类型产业已经触底反弹。

2020年，少了拥屋计划这个催化剂，房地产市场还能持续回升吗？

在房地产咨询领域阅历丰厚的符儒仁接受本报访问时，提到房产市场明年展望，劈头第一句话就说道：“这是挑战最大的一个领域，原因就在于严重滞销。”

他指出，但根据估计，国内目前仍有约3万5000至4万单位的房产滞销，若以平均每间售价60万令吉计算，保守估计滞销房产总值高达210亿至240亿令吉。

“尽管根据马来西亚房地产发展商会（REHDA），2019年拥屋计划协助“清理”了总额约150亿至160亿令吉的房产，但这笔数据不仅涵盖滞销房产，也包括新推介的房屋，因此无法确定真正清理的滞销单位和总额多寡。

“加上整体经济放缓，预计2020年，无论是成交量或交易总值，房产市场都不会有多大的增长。”

他补充，目前的利好因素是，被压抑的需求增加、我国人口每年以1.3至1.4%的幅度持续增长，以及乡区人口持续迁移城市，预料将支撑吉隆坡、新山和槟城等主要市场的房产需求，尤其是来自首购族的购兴。

明年房价将横摆

符儒仁预估，房屋价格走势明年将横摆。

“最主要是市场供需失衡，以及房产兴建地点错配的问题。即使是可负担房屋，也出现滞销的问题。”

他以吉打瓜拉慕达为例，指当地的新房产即使售价只有35万令吉，也面临滞销问题，主要是当地的房产需求不大。

“如果当地只需要300间可负担房屋，发展商却盖了3000间房屋，那肯定会面临滞销。

“这令我想起了约莫25至30年前，雪州北部武吉布仑东的情景。当年，发展商在当地兴建了1万间廉价屋，但直到今天，当地房屋仍乏人问津，一些房屋甚至以低于1万令吉贱卖，售价还低过价格最低的国产车。”

符儒仁指出，地点良好的有地房产仍有强劲的需求，但发展商近期都吸取了过去的教训，不再兴建3层半、拥有多达8间房的超大型房子，而是务实的回到根本，兴建3房1厅式的普通房屋。

“我想从某个层面来看，这反而是好事，至少发展商不再一窝蜂往高档房屋钻，而是比较踏实，市场也将往比较健全可持续的方向发展。”

办公楼市场难有起色

放眼2020年，大马办公楼市场仍难有很大起色。

这主要是吉隆坡、槟城和新山这3大市场，仍面临办公空间严重供过于求的问题。

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司（CBRE|WTW）董事经理符儒仁指出，这主要归咎于市场目前已供需失衡，加上未来2年半，预计将有额外500万至600万平方尺的办公空间投入市场，进一步加剧供应过剩的局面。

他说，单在巴生谷地区，估计累积的办公楼空间供应目前已达到1亿1100万平方尺，其中，吉隆坡就占了8000万平方尺，其余3100万平方尺遍布于吉隆坡以外的地区。

此外，从今年第三季至2021年的两年半内，预计将至少新增562万平方尺的新办公空间供应。

其中，吉隆坡就高占66%，主要是大型发展计划如敦拉萨交易中心及武吉免登城市中心将相继落成。

预计今年杪竣工，坐落在敦拉萨国际交易中心（TRX）内的106大楼（The Exchange 106）、BB Tower及Menara TCM，预计合共新增344万平方尺的净可出租空间。

坐落在TRX内的艾芬集团新总部大厦及汇丰银行新总部大厦，以及沙布拉集团新总部大厦和合成第三大厦（Menara Hap Seng 3），皆预计将在明年落成，将合共贡献188万平方尺的净可出租空间。

至于预计2021年完工的PNB 1194大厦，则预计将增加额外30万平方尺的净可出租空间。

符儒仁指出，事实上，吉隆坡的办公空间供应量是东南亚之最。

“可以预见，以现有庞大的办公空间供应，加上未来两年半预计投入市场的新供应量，无论是租用率或租金，都将令业主们持续面对很大的竞争压力。场对优质办公空间、A级办公楼及符合环保概念的绿色建筑物需求保持殷切，符合这类需求的办公楼仍将享有一定的租用率，租金增长也相对较大。

隆租用率或跌破80%

符儒仁预估，目前约81%的吉隆坡办公空间租用率将跌破80%大关，这将是过去15年来首见。

“吉隆坡市郊和次要地区的办公空间租用率会更低。”

他说，租金方面，预计不会有多大增长，上涨空间非常有限。

“事实上，吉隆坡办公空间租金依然是东南亚最低。

“我们的租金只有新加坡的五分一，以及曼谷的一半，甚至比马尼拉和金边还不如。”

他补充，目前大马办公市场少有的正面因素，包括共享办公空间(Co-Working Space) 的崛起，令市场对优质办公空间、A级办公楼及符合环保概念的绿色建筑物需求保持殷切，符合这类需求的办公楼仍将享有一定的租用率，租金增长也相对较大。

零售产业供应过剩

明年依旧看淡

和办公产业市场一样，零售产业市场明年依旧看淡。

问题的症结也一样：供应过剩。

其中，单在巴生谷，目前就有接近6000万平方尺的净可出租空间供应。

符儒仁指出，在2013至2016年期间，购物广场租用率尚高达85至90%，但过后一路下滑，目前已跌至84%。

“不过，巴生谷5间最主要的购物广场，即吉隆坡城中城阳光广场、柏威年、谷中城、万达广场及双威金字塔购物广场，预计仍将保持非常出色的表现。

“至于吉隆坡外围，尤其是较为次要的购物广场，将继续惨淡经营。

他指出，曼谷拥有约1500万人口，每年到访泰国的游客人次则约为2000万至2200万人次，购物广场可出租空间只有8000万平方尺；反观吉隆坡只有约300万人口，每年访马游客人次只有约1000万人次，但巴生谷购物广场却拥有6000万平方尺的可出租空间，明显的供过于求。

网购改变市场

“网络购物大行其道，以及电子钱包等电子支付方式日益普及化，越来越少人到购物广场消费，也令整个购物和消费形态出现很大的转变。今天放眼各大购物商场，可以发现饮食单位占了很大部分，但这些业者支付的租金却不那么可观。这一切，都令零售产业市场走下坡。

“我们可以看到，一些霸级市场已缩小营运规模，甚至关掉一些分店，重新调整营运策略，显示整体零售业的不景气。”

他补充，明年零售产业市场仍不乏正面因素，其中2020大马旅游年，预料会有更多游客到访我国，多少可刺激零售市场的买气。

过去被低估

工业产业回酬可达10%

“这是目前大马产业市场唯一的亮点。”

符儒仁以这么一句话形容本地工业产业市场。

他说，工业产业过去被低估了。从专注于工业产业的产业投资信托（REIT，简称产托）的回酬率看，工业领域产业呈增长之势。目前，工业产业的（租金）回酬可达9至10%。

他指出，尽管中美贸易战影响全球经济，拉低各国制造业景气，但国内制造业仍持续增长。

尤其是物流与货仓产业领域，投资者对工业产业的需求依然强劲，这是因为越来越多的跨国企业，计划在大马建立区域配送中心。

“例如，跨国主要家具业者宜家，已决定把大马作为其区域中心；跨国饮食集团雀巢也计划在大马兴建全球最大的美禄生产线。”

他指出，我国的交通与基础设施完善，并继续提振整体经济与工业产业。

“交通部早前公布的2019-2030交通大蓝图，令市场信心大振。此外，西海岸大道多个路段陆续通车，也对西海岸各大工业区及物流提供支撑。