地产

现金回扣计划受害者的曙光/张仰荣博士

前几个月,我的文章讨论了4个课题,包括发展商销售手段的大马受害者、发展商和“产业大师”受害者的个人经验、抢救受害者,以及投资者的现金回扣美梦变成恶梦。



这一期,我要分享,这些产业计划的受害者已经看见曙光。

对于在2012到2018年间,购买了很多产业的受害者而言,过去几年一直都非常压力,犹如人间地狱。

自今年8月,在2016到2018年内,购买了很多产业的13名受害者,来向我寻求帮忙。

这13名受害者一共购买了60个产业,每人在吉隆坡或柔佛,平均购买了4到6项产业项目,每月的房贷分期付款介于1万6000至2万4000令吉。

但是这些人的月薪仅介于6000至1万令吉,全都没有能力负担每月供款,而且都因无力还债而违约。



无力还债而违约

雪上加霜的是,13名购屋者还被银行收款部门的职员骚扰,每天从早到晚,每半小时或1小时都会拨打一次电话。

有时候,甚至晚上也会打电话,1天至少5到10次。

其中一名购屋者每天都接到6家银行的电话,每15分钟一次,1天的电话多达30到60通。

这些银行职员的精神骚扰,基本上,几乎要把这些购屋者逼疯了。

调高售价免付头期

在进一步说故事前,我们先回顾一下“零头期+现金回扣”产业投资计划的运作方式。

这些产业大师会和发展商合作,调高产业售价,好让产业投资者可以取得等于提高后售价的90%房屋贷款,以偿还付款。

这样,投资者购屋时,就不用付10%头期款,还可以获得一些现金回扣。

但是,这种零头期和现金回扣计划是不法的。

根据1950年合约法令,当发展商向银行提交价格上调的买卖合约,为购屋者申请房贷时,存有不法的目的。

第一,上调产业销售价,触犯了1950年合约法令第24(c)条文。因为该条文阐明,有欺诈行为的合约就不是合法的合约。

第二,银行贷款是基于上调后的买卖合约价格,因此,这是不合法的贷款数额。

这触犯了1950年合约法令第24(d)条文,即合法的合约不能对一个人或事物造成损失。在这个情况下,以“膨胀”了的买卖合约价格申请房贷,会损害银行利益。

以上两点,证明了发展商和购屋者之间的买卖合约有不法目的,因此根据1950年合约法令,这个买卖合约无效。

该法令第25条文阐明,如果合约中有不法行为,合约将无效。

买卖合约无效

没有法律约束

我认为,因为发展商和购屋者之前的买卖合约无效,所以双方并没有法律约束。

因此,可以把事情看做是发展商并没有把产业销售给购屋者。换言之,购屋者也没有购买该些产业。

同理,由于买卖合约无效,购屋者和银行之前的贷款合约也是无效,且无法执行。在法律角度,购屋者没有买到房子,所以无法取得银行贷款。

建议银行收回贷款

我在帮助这13名受害者的时候,代表他们致函银行。

信中,我建议这些银行收回原本给予这些受害者的贷款,而且这些银行有两个选择。

我乐观相信,他们会接受这些建议,因此13名受害者已经看到曙光。

如果你是发展商“零头期+现金回扣”计划的受害者,且需要帮助,可以联络我,电邮[email protected]或拨打手机号码012-3639232。

张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
意见 |屋理絮闹
张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
意见 |屋理絮闹
反应

 

名家专栏

信用卡几张才算多?/史慧娴

你应该拥有超过1张以上的信用卡吗?

如果你听说过有人大量使用信用卡,导致债台高筑的故事,那么答案显然是“不”。

然而,实际上,答案却要比这更复杂些。

因为,持有一张以上的信用卡,能让你具备一些优势。

不过,无论你有多少张信用卡,最终仍取决于你对信用卡的管理能力,毕竟自己的信用评分需要自己负责。

你最需要考虑清楚有关信用卡的一点,就是关于你的信用评分,这基本上是银行衡量你偿还债务时的可信度分数。

过度使用信用卡会导致信用评分降低,但如果你使用得当,拥有多张信用卡实际上可提高你的信用评分。

为什么需要超过一张信用卡?

1. 作为后备

最好有另一张卡来延长你的额度。通过将贷款分散到不同的信用卡上,每张卡的信用使用率会较低。

这意味着贷方会看到你每月都没有超出卡的限额。

2.改善信用评分

为自己建立良好的信用评分,比如以你的名义拥有多个长期贷款,并明智地支付贷款。

要做到这点,你必须证明你可以定期使用多张信用卡,并确保每月还清。

3.充分利用功能

例如,通过汽油信用卡,你可以获得现金回扣或奖励积分来节省汽油费用,但它无法为你的餐费或旅游费提供好处。

因此,最好找到另一张可以用来减免特定消费的信用卡。

4.高息转低息

获得另一张有合适的余额(欠款)转移配套的信用卡,可以帮助你省下大量利息费用。

这点可通过将高利息信用卡债务,转移到低息信用卡,以减低利息费用,并帮助你更快偿还债务。

不过,请不要用你的余额转账卡进行消费,或没在0%利息期限内还清转账余额,因为新消费和0%促销期后的欠款,将被征收标准的利息费用。

因人而异

这个问题没有正确的答案,主要因人而异。

不过,拥有至少一张信用卡,确实可充分利用其便利性、安全性和其他好处。

在无现金支付愈发流行的今天尤其如此,而拥有一张以上信用卡的理由,可能取决于你是否需要额外信用额度来支撑你每月预算。

拥有多张信用卡的风险

1.同时申请多张信用卡会降低信用评分

虽然获得一张新信用卡时,可降低每张信用卡使用率来提高信用评分,但不建议在短时间内申请多张信用卡。

发卡机构不会对那些试图对系统耍花招的人视而不见。

他们经常制定规则来对付那些试图尽可能获得更多信用卡奖励,但却在满足最低要求后取消信用卡的人。

2.超出需求的卡数有风险责任

拥有多张卡的另一个缺点,是会让你在贷方看来有风险,并降低你的信用评分。

因此,最好的办法是只申请和随身携带所需数量的卡,并可根据自身的信用评分、支付欠款的能力和所想要的信用卡奖励来确定卡数。

3.更多卡意味需支付多种费用和利息

最后要考虑的,是拥有多张卡可能意味着多笔费用和利息,最终可能分别堆高欠款。

某些高级卡通常会收取年费,而其他卡的新会员费率,可能会在成为会员后数月指数级上升。

无论如何,若你发现已经难以支付账单,每多拥有一张卡都嫌太多。

信用卡好处各不同

无论你只考虑一张还是多张信用卡,了解每张卡所提供的好处才是关键。

当准备注册第一张信用卡时,千万不要被广告中的优惠所吸引,而是先做些研究。

随着卡主开始建立信用卡组合,他们应该考虑每张卡的好处,能如何以不同的方式改善生活,尤其是提高信用评分方面。

任何卡主的目标,都是了解自己的消费习惯,且如何最大化所能获得的奖励,及降低信用卡使用率。

若你难以确定哪种信用卡效果最好,可尝试iMoney信用卡智能搜索工具,来获得最适合你的信用卡建议。

突发事件怎么办?

在可选的情况下,你真的不应该在紧急情况下使用信用卡。

理想情况下,你会希望储蓄账户中有足够的钱,以便在需要应急时使用。

不过,若你在海外度假期间,被意外事故搞得措手不及又怎么办?

这种时候信用卡就可派上用场。危机当头,如意料外医疗费用或失业,会耗尽紧急储蓄时,拥有两到三张信用卡可能会很有用。

但理想情况是这些卡没有年费,且信用额度相对较高,利率费用较低。

请记住,若你已经失去收入,依赖信用卡是非常危险的,这样可能会导致你承担无力背负的债务。

记住底线!

拥有多张信用卡确实能带来很多好处,但前提是你要负责任地管理好这些卡,并且确认它们对你有用,而非不利于你。

通过了解每张卡提供的好处、每个账户信用额度及最重要的及时还款,来为自己创造最大价值。

请记住,你拥有的每张卡都应该充分发挥其优势。

#WalletWisdomWithWaihun

想知道更多理财贴士,你也可以上https://www.imoney.my/articles

免责声明

以上资讯只提供分享及参考用途而非正式理财、投资或产品购买意见。

因个人情况及需求会有差异,读者可依据自身独特情况再向笔者取得建议或者联络自己特许理财规划师取得咨询。版权所有翻印必究。

反应
 
 

相关新闻

南洋地产