【独家】逾5年房产盈利税照跑
改结算基准年可救房市?

叶伟良不认同完全撤销产业盈利税,认为届时将引发更多人加入继续炒楼行列。

上月宣布的2020年财政预算案,未如市场期盼般,宣布撤销购买5年后转售产业仍须缴付产业盈利税的措施,只是调整该税务的结算基准年,即从原本的2000年改为2013年。

究竟结算基准年的上述改变,前后的分别在哪里?购屋者需缴付的产业盈利税,会因此省下多寡?



购买5年后转售产业仍须缴付产业盈利税的措施今年开跑后,对产业市场产生了什么影响?哪类型的产业首当其冲?

叶伟良

有行家指出,2019年财政预算案宣布购置个人产业5年后转售者须缴付5%产业盈利税措施今年1月生效迄今首10个月以来,严重打击50万令吉以下的房产,交易量一落千丈。

二手房市深受打击

另有业者受询时则认为,不管是什么价位的房屋,二手房屋市场深受该措施打击,因为那些置产超过5年,想要进行升级,转买较高价位产业的购屋者,一买一卖之下两头皆需缴税,打击了买卖意愿,连带影响市场交投。

大马房地产投资导师叶伟良接受《南洋商报》访问时就指出,根据其公司数据,今年上半年50万令吉以下的中低价位在住宅产业及服务型公寓的销售表现,都很差强人意。



“反而是屋价50万令吉以上的房产有买气。至于下半年截至10月为止,屋价65万令吉以下,供本身居住的房产则较好卖。”

符儒仁

小屋换大屋付双税

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)董事经理符儒仁也认同这点。

他接受本报电访时说,虽然没有任何数据可证明,5年后转售产业须付5%产业盈利税的措施实行后,售价50万令吉以下的产业首当其冲,但很明显的,那些较低档房屋的购屋者,受到的冲击会比较高档房产的购屋者来得大。

他指出,对那些拟提升家居,即欲售出原有较低屋价的房产,转买较高售价房屋的购屋者而言,他们蒙受“双重打击”。

一方面,这类购屋者出售的一般都是超过5年的房屋,他们在转手时要支付5%的产业盈利税;另一边厢,他们在购买新的房屋时,又要支付印花税,结果是两头都在支付额外的费用。

邱文传

有效打击炒楼现象

惟对二手房市不公

产业盈利税有效打击“炒楼”现象,但对二手房产市场不公平,特别是父母把房屋留给孩子,后者想要出售,却必须缴付大笔款项,此税务对他们不公平。

大马房地产发展商公会霹雳州分会会长邱文传指出,产业盈利税的主要用意是要遏制投机风气,不过若是5年以上的房产,已鲜少人有当作炒楼用途,因此政府向5年后脱售房产的产业盈利税(个人)从0%调至5%,对原本就有意要卖房的民众显得不公平。

他接受本报访问时表示,普罗大众若是想出售目前居住的排屋,转而购买半独立式房产居住,却需缴付5%的产业盈利税,那可是不小的负担。

他披露,退休人士假如有意出售现有的房屋,改以租用房子过简单生活,却无故要被政府征税,也对他们很不公平。

商业单位影响大

此外,他说,对于有意置产来投资的人士,如果顾虑到数年后出售时仍需缴付至少5%的产业盈利税,无形中会产生不公平之感,继而影响其最终的购兴。

“如果是属于商业单位,相关税务则从5%调至10%;意味着若产业价格已从30万涨至50万令吉,就需付上当中20万差价的10%,税务达2万令吉,相当惊人。”

叶伟良不认同这点,他说,产业盈利税是针对交易的盈利征税,并非产业交易额,赚得多被征的税款越多,天经地义。

邱文传相信,商业单位在该措施的实行下受到最大影响,尤其是SOHO单位,会更少人问津。

他说,如今经常出现有非法档口在商业店铺前摆档做生意,影响店铺营业,也有不少人选择在家做网络买卖,导致发展商都不敢兴建店铺,因出售及出租率都偏低,若再加上相关条例,会使到情况更加严峻。

可阻吓投机客

叶伟良不认同,也极不建议政府全面撤销产业盈利税。

他指出,可以预见的是,产业盈利税一旦被撤销,届时将引发更多人加入继续炒楼行列。

他说,产业盈利税的存在,或多或少会阻吓投机客炒楼,面对脱售购置5年后的房产被征收5%产业盈利税,很多屋主在脱售房屋时,想将5%盈利税转嫁予买家,而买家又不愿多付这5%额外的成本,导致产业的交易量自然受影响而价量齐跌,这已经反映在过去3、4年来国内房地产市场放缓及严重滞销的实际情况。

刘志文

仍盼取消5年后售屋征税

美居房地产中介有限公司董事刘志文认为,宏观来看,调整后的产业盈利税是比较正面,特别是结算年从2000年调整至2013年,该税务将起到打房效果,但对有意出售房屋的人而言却不公平。

他说,现在房产市场寂静,各发展商透过各种优惠来推销房屋,甚至有新屋比二手屋来的便宜或值得,反观二手屋的银行估价达不到售价和房贷不批,买卖方需承担律师费和印花税等,买家需10%的头期,整体而言买家需要更多现金。

产业盈利税会打击手上有多间房屋,准备房产升值后出手赚一笔的人士,但该税务会影响有意出售房屋的人士,导致二手房产市场不活跃,或缺乏有素质的二手屋,甚至出现地点不理想的房产很难卖的现象,因大部分人士宁愿收着房屋至少5年。

看似赚实则亏

另一方面,由于经济前景充满不确定性,很多年轻人的收入减少和失业,影响他们的房产持有能力,越来越多人供不起房贷而被迫出售房产,如今却面对5年售出房屋仍需缴付产业盈利税的局面,最终出现看似赚、实则亏的情况。

卖方以稍高价格出售手上的产业,账面上是有赚钱,但扣除应缴的产业盈利税后,卖方付出了律师费、印花税和房贷利息等隐藏的成本。

刘志文建议政府不妨保留5年内售屋必须征收一定数额的税务,5年后的5%税率则应取消。

“先租后买”受惠者不多

至于会否有卖家趁机提高价格来弥补需缴纳的产业盈利税,邱文传认为不可能,因市场是以需求及供应来作准,如今市场放缓,房屋或店铺都难以出售,更甭说要提高价格。

他指出,政府在明年的预算案中所对产业领域作出的措施并不能真正带动市场,在银行依旧严批贷款下,新推介的“先租后买”计划,也仅是部分人民受惠,令产业市场继续停滞不前,同时也连带其他领域如家具、装修及电器等市场仍处于严冬期。

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结算基准年推迟

大省产业盈利税

符儒仁指出,政府在2020年财政预算案中,把持有超过5年的产业盈利税的结算基准,从2000年1月1日改为2013年1月1日,此举则有助于售卖产业者省下可观的产业盈利税开支。

“举个例子,在结算基准年份是2000年的时候,若你在2000年以30万令吉买下一间房子,今年以50万令吉出售,那么所支付的产业盈利税,是按所取得的20万令吉赚幅,乘以5%计算,结果是支付了1万令吉的产业盈利税。

“现在结算基准年份换成2013年,你在2000年以30万令吉买下的房屋,到了2013年可能值45万令吉,而你现在以50万令吉出售,所支付的产业盈利税,是2013年市值与现在售价的价差,即5万令吉的5%,即2500令吉,比上述1万令吉产业盈利税,省下了7500令吉,这笔数目不可说不大。”

他说,从这个角度,购屋者在转售5年以上的房屋时,所支付的产业盈利税确实是省下很多。

邱文传则认为,该措施其实起不了多大作用,因为房产价格的飙升是在2010年,就算如今结算基准年改至2013年,业者可省下的也不多。

符儒仁说,市场大部分人士要求的是完全撤销脱售5年以上房屋须支付产业盈利税的政策,因为不管喜欢与否,这已打击市场买气是不争的事实。

“许多人认为,政府征收产业盈利税的用意,在于打击市场投机炒风,而一般上,在5年内买卖房产才可被视为有短线炒作套利的行为,5年以上才脱售,不可被视为投机行为。”

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新闻背景:

征逾5年产业盈利税惹非议

政府去年提呈2019年财政预算案时,重新实施对购置个人产业5年后转售者须产业盈利税,大马公民及永久居民从0%调至5%,而公司、外籍人士或非永久居民则是将从5%调涨至10%,主要是为了冷却国内过热的房地产市场的一项措施,遏止投机客炒楼。

不过,对于购买产业超过5年进行脱售的购屋者来说确实不公平。

虽然市场要求检讨,甚至撤销之声此起彼落,不过政府在听取民众的意见后,在2020年财政预算案将仍决定维持这项税制,只是将结算基准年从2000年1月1日改为2013年1月1日。

纵观我国目前放缓的经济状况,国内产业滞销情况恶化,截至今年次季滞销的公寓单位市值总计更高达83亿令吉,出现了公寓严重供应过剩情况。

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独家报道:陈富全、邹丽华、郑德伟、李治宏