预算案与大马产业的深思/潘荣德硕士

国人引颈长盼的2020年财政预算案终于出炉了。



坦白说,观看整个直播,我的心情犹如坐过山车,暗忖明年的房市得持续低迷了,应对之策教人怅然若失!

唯一最大亮点,莫过于政府终于首肯降低外国人在城市区买房的门槛价格,门槛从100万降到60万令吉。

就如我上一期专栏的分析中,政府务必检讨政策以吸引外国人置业。无论如何,房屋及地方政府部长祖莱达已表明各州政府可依各州情况设定各自的门槛,若这项新政策得不到州政府的允许,最终料落得望门兴叹,功亏一篑。

降门槛非议不少

我最遗憾的是,购置房地产并在5年后出售仍会被征盈利税(RPGT)一事决定维持,虽然预算案将产业盈利税的结算基准年从2000年1月1日改为2013年1月1日,可为意犹未尽,极之可惜。



据数据显示,2019年第二季出现了共计83亿令吉公寓供应过剩的情形。

为减缓滞销,有人形容为“清货”,因此从明年起把外国人置产的门槛降低只限于城市地区的滞销房屋,同时这项新政策不包括新房产项目,只限公寓,这也只是为期一年的政策。

实际上,这项新政策其实也招来不少非议,包括房政部长祖莱达也声明,此政策并非来自该部要求或建议,有可能要重新检讨此政策。

她此说让国人似乎听到弦外之音,她甚至再次强调每个州政府是有权依照个别情况来决定是否要跟从。

州政府可设定门槛

但难度来了,这项降低外国人置产门槛只限于城市地区的滞销房屋,其实还有很多不确定的因素,主要是如果州政府不跟从,那这些销售停滞不前的项目该何去何从呢?发展商将再次打回原形,陷入困境。

但我个人认为,把门槛降到60万令吉,也不见得情况会好转,主要归咎于市场上供过于求,而且外国人到大马投资房产的比率非常低。

另一边厢,有些单位言之凿凿,指此举将带动更多外国人到大马炒房及投机,这根本就是无稽之谈,须知道大马的产业盈利税对外国人来说太高了,这些当中的原因也在我之前的专栏中分析过了。

早前推出惨淡收场

先租后买换汤不换药

再次推出先租后买计划,主要是为解决部分人士无法负担10%头期和取得融资买房的问题。

因此,这次的财政预算案中,政府将与金融机构合作,为100亿令吉的“先租后买”(RTO)融资计划提供30%或30亿令吉的风险担保。

也就是说,这计划下,申请者将租下这个单位长达5年,以及在1年后,租客将可选择根据出租协议签订时所定下的价格,买下这所房子。

政府将豁免在这项计划下,所有在发展商和金融机构,以及金融机构和买家之间的转移程序印花税。

让我再次强调,其实先租后买计划最早前是在2015年由一马房屋计划(PRIMA)推出。过后在2017年由马银行与几家大马发展商如实达集团、绿盛世、马星集团、金务大和森那美产业合作,当时也是国内银行业的首个先租后买计划,无奈惨淡收场!

顾名思义,这种售楼方式其实让发展商承担很大的风险及代价,这当中包括违约不交租的买家、重新装修单位的开销等等。

然而,重新推出这先租后买计划,难免令人有感“换汤不换药”。毕竟目前为止,这项计划并不能说是双赢,我只是认为并没有很完善的官方框架,来保护各方的利益与权益。

政府有心提振

但看不清原点

总的来说,2020年财政预算案在产业方面有些亮点但却备有争议,甚至有些政策老调重谈。

整体上,为了去库存、去杠扞以及刺激相对疲弱的房市,我看出新政府很有决心要扭转乾坤,提振房市和协助无助的开发商。

但似乎还没达到潘朵拉的高度,还看不清楚它的原点,更何来的对症下药呢?