就业人口推动房产需求
万挠受大型发展商青睐

早于1825年开埠,发迹于锡矿业的万挠,是首都吉隆坡最早期的卫星市之一。



到了上世纪50年代,当地锡矿业开始没落,英国殖民地政府改种橡胶和油棕,并设立了全马第一座洋灰厂,这座洋灰厂带动了万挠的工业发展。上世纪80至90年代,许多轻工业区如雨后春笋般涌现,创造了许多的就业机会,也推动了万挠的人口增长。

今天,万挠已摇身一变,成为巴生谷地区的理想定居地点之一,并吸引不少大型发展商进驻,信手拈来就包括马星集团(MAHSING,8583 ,主板产业股)、国浩置地(GUOCO,1503,主板产业股)、实达集团(SPSETIA,8664,主板产业股)、金务大置地(Gamuda Land)、刘蝶集团(Low Yat Group)及大城市(BDRB)等。

城市土地运用及交通规划专家吴木炎指出,就像森美兰州首府芙蓉一样,万挠的产业发展,已形成“在吉隆坡就业,在万挠居住”的购屋趋势。

除了生活节奏较为缓慢,万挠也获得绿林山麓环绕,是个宜居的好地方。

房产价偏低具吸引力



他对《南洋商报》说,尤其是万挠南部地区,由于与吉隆坡北部的甲洞、雪州士拉央、峇都急、鹅麦等紧密相连,人流、车流、物流往来频密,早已形成分不出界限的现象。

他指出,万挠南部除了地理环境与吉隆坡北部地区接壤,更重要的是周遭有许多森林保留地环绕,绿意盎然的天然环境,加上房地产价格偏低,对吉隆坡和雪州北部一带的购屋者有很大吸引力。

吴木炎

他说,不过,万挠南部的产业发展也有其局限,主要是当地地段有许多森林保留地,可供未来发展的地段有限,以及吉隆坡北部地区仍有一些地段可供发展,带来竞争。

他补充,万挠南部的住宅区因许多是小型发展项目,人口不多,围篱与保安住宅设施不完善,当地治安成为一大隐忧。

“如果这个问题迎刃而解,当地房地产发展会更好。”

至于万挠北区,吴木炎指出,从万挠旧市区一路北上双溪朴雅、武吉布仑东、双文丹、乌鲁音以至新古毛,是属于截然不同的发展概况和趋势。

“万挠北区是和乌鲁雪兰莪县属地区靠拢,这一带已有既成的经济发展基础,加上乌雪县着重于天然景观和农业资源发展,有其本身的发展特质。

北部多地段 西部近大道

他续称,与万挠南部相比,万挠北部的房地产发展缓慢,但可供发展的地段却更多。

“当地过去是以工业著称,已有一定的经济发展基础,人口也相当多。还有必须一提的是,万挠北部通过乌鲁音直上云顶高原不远,从吉隆坡北上的火车乘客可在乌鲁音或双文丹下车,转搭巴士上云顶,这种旅游休闲优势是万挠北部发展的一大有利条件。”

他说,至于大型发展商云集的万挠西部,是以她作为南北大道的进出口,来吸引外来购屋者进驻。

“万挠西部南北大道两旁的产业发展计划,主要都是独当一面的大型城镇,基本上属于万挠外围地区,与万挠市区及南北两区的特质迥然不同。”

符儒仁

符儒仁:交通便利 

蓬勃引入外来人口

就如莎阿南一样,万挠的产业市场,主要由蓬勃的工业发展带动。

CBRE | WTW 董事经理符儒仁就指出,工业区的就业人口,推动了房产需求,无论是购买自住或以投资为目的,都不乏许多需求。

据The Edge财经网站早前引述其谈话报道,他说,加上毗邻的双文丹在内,万挠工业发展蓬勃,并引入了外来人口,吸引多家主要发展商抢滩。

除了工业发展,四通八达的交通便利,是每个地区产业发展能否兴旺不可或缺的一大要素,而万挠自然也少不了这个先决条件。

北上南下必经之路

连贯北马至南马的南北大道于1994年通车,大大刺激了万挠的经济发展。

事实上,地处雪兰莪州北部的万挠地处南北大道北上南下必经之路,四面八方有巴生谷多条主要大道环绕,这包括万挠绕道公路、牙直利走廊大道、吉隆坡瓜雪大道等。

同时,万挠也是马来亚铁道公司的火车北上南下必经要道。

万挠市区是商贸中心点。

吴木炎:租金回酬偏低 

适合自住不适投资

吴木炎指出,整体而言,万挠的产业价格远低于吉隆坡,租金回酬偏低,当地是一个购屋者买来自住,不适宜投资的市场。

他对本报说:“万挠的产业租金不高,投资者可取得的回酬偏低,因此不是一个购置产业投资的市场,但若买来自住则是不错的选择。”

租金回酬仅2%

符儒仁认同这点,据他向The Edge财经网站指出,过去5年,万挠有地房产的复合常年增长率为6%,租金回酬则只有2%。

根据房地产网站EdgeProp.my,建筑面积介于700至1300平方尺的高楼住宅,租金叫价介于300至1350令吉,而建筑面积介于900至3000平方尺的有地房产,租金叫价介于700至3500令吉。

此外,万挠有地房产和无地房产的每平方尺平均售价分别为1919令吉及106令吉,双双低于雪州平均水平2085令吉及237令吉。

万挠有地房产售价中位数为每间20万令吉,或平均每平方尺146令吉。

由刘蝶集团发展的公主湖镇,一间1604平方尺的房子今年4月以17万令吉或每平方尺106令吉转手。

此外,马星集团的M Residence一间1765平方尺的房屋,则于今年1月以94万9800令吉或每平方尺538令出售。

由B&G产业发展的T-Parkland共管公寓,去年11月以44万令吉或每平方尺355令吉转手,而由国家房屋公司发展的Laguna Biru,一间面积850平方尺的公寓去年12月以18万令吉或每平方尺212令吉成交。

马星集团的M Residence

分散车流 

万挠绕道带来发展空间

吴木炎强调,万挠绕道落成和通车后,万挠不再是北上南下必经之地,但这对万挠的经济和产业发展反而是好事,因为绕道疏散了以往堵在万挠市区的交通,让万挠更有空间发展。

“经过多年的发展,万挠已是一个基础设施相当完善,独当一面的市镇,如今有了万挠绕道,让万挠和北部的双文丹,以及南部的士拉央等地的距离,变得更为靠近。”

他补充,事实上,万挠北部一路北上至新古毛一带,近年都有不少的发展,只是一直被大家忽略。

拥多项“国内第一”

不说不知,地处雪州北部的万挠,拥有我国的许多个“第一”。

它拥有我国第一个发电机,当时是殖民地时期,英国政府在当地装置发电机,主要作为支援锡矿开采用途。

因此,它成为国内首个拥有电子路灯,以及一个装置电灯和风扇的火车站的城镇。

1953年,当地锡矿业开始没落,锡矿业者纷纷转往西部的八丁燕带,所留下的废矿场被用来兴建国内第一座洋灰工厂。这座坐落在万挠轰路的洋灰厂,今天仍由拉法基马(LAFMSIA,3794,主板工业股)营运。

到了1950年代,我国独立前属于英国殖民地时期,英国人在万挠大事种植橡胶,而到了1970年代,私人企业开始在当地种植油棕。

万挠绕道有利于经济和产业发展。