融合行政、工业及住宅区
莎阿南蓄势待发

就像国内许多城镇一样,1963年开埠至今已有56年历史的莎阿南,前身是一大片绿油油的油棕园和橡胶园,今天已摇身一变,成为一个集行政、工业及住宅等为一炉的大城市。



纵使莎阿南贵为雪兰莪州首府,也早在19年前升格为市,但若谈到整体经济及产业发展,它的风头却一直被毗邻的八打灵再也、还未升格为市的巴生和梳邦再也,甚至蒲种和加影盖过。

此外,国人每每提到房地产发展,也较少谈到莎阿南。但,坐拥许多优势的这座“胡姬城市”,其实就像一朵含苞待放的鲜花,等待产业投资者、购屋者去“采集”。

1974年,吉隆坡从雪兰莪州划分出去,成为联邦直辖区,莎阿南于4年后,即1978年获选为雪州首府。

今天,莎阿南早已不仅是雪州行政中心,而是一座发展全面且均衡,从工业、商业、住宅、酒店、绿肺、医院、大学等应有尽有的大城市,并于2000年10月10日升格为市。

莎阿南总面积达290平方公里,地域跨越八打灵和巴生两大县。截至今年,人口约48万人,是我国人口排名第九大城市。



莎阿南的商业及住宅区遍布北区、中区和南区的56个区(Sections) 。其中,北区涵盖18个区,毗邻梳邦甘榜马来由及U1;中区概括了25个区(第1至25区),这也是雪州政府及莎阿南市政厅大部分政府机构所在地。南区则涵盖12个区,包括哥打哥文宁和武吉礼茂。

地理位置优越四通八达

由于莎阿南的地理位置优越,西面和东面分别和雪州另两大城市巴生及八打灵再也接壤,距离首都吉隆坡仅有约半小时车程,加上贵为雪州首府及工业发达,交通方面自然也四通八达。

巴生谷多条主要大道贯穿和衔接莎阿南与各大城镇,这包括联邦大道、新巴生谷大道、牙直利走廊大道、莎阿南大道、哥文宁-莎阿南大道及中环大道。此外,马来亚铁道公司也在莎阿南设有两个站,分别是19区及13区的峇都知甲。

此外,建议中的白沙罗-莎阿南大道(DASH),将促进莎阿南北区与双溪毛糯Kwasa Land之间的交通往来,预料将刺激莎阿南北区Denai Alam及煤炭山一带的发展。

符儒仁

符儒仁:中区发展饱和
房产重心料转向南北区

房产咨询公司威廉氏达哈与王有限公司(CBRE|WTW)董事经理符儒仁就指出,莎阿南中区的房地产发展已饱和,预料接下来的发展重心会转向北区如武吉日落洞和梳邦,以及南区的哥打肯文宁。

他接受《南洋商报》电访时说,白沙罗-莎阿南大道一旦竣工及通车,以及牙直利走廊大道将兴建更多的交通枢纽,势将刺激莎阿南北部更多的发展。

森那美建工业区

他指出,另一个料将带动莎阿南北部更多产业发展计划的催化剂,是森那美(SIME,4197,主板消费股)在其产业计划Elmina一带兴建多个工业区,一旦建竣及吸引制造业者进驻,将创造许多就业机会,刺激对当地房产的需求。

”目前,当地无甚新的就业机会,单是产业发展计划本身,无法刺激房产需求。然而,新的大道通车、更多交通枢纽的开放,以及新的工业区创造新的就业机会,就会带动房产需求和销量。”

他补充,Elmina城镇再往北沿路上还有多个产业发展项目,多家著名发展商如吉隆甲洞(KLK,2445,主板种植股)、绿盛世(ECOWLD,8206,主板产业股)及IJM(IJM,3336, 主板建筑股)等均在当地进行新的发展计划,预料未来几年,莎阿南北区以至双溪毛糯、煤炭山一带,将是巴生谷地区新的产业热点所在。

191013a99_noresize

工业地转换商住用途
莎阿南人口迅速增长

符儒仁指出,整体而言,莎阿南的人口正迅速增长,这是因为有更多的工业地被转换成商业和住宅用途。

他说,过去5年,莎阿南有地房产的复合年均增长率为4%,租金回报率则是3%。

此外,根据EdgeProp.my 的数据,莎阿南房产售价中位数为35万令吉,或每平方尺268令吉。

在莎阿南,建筑面积介于900至3000平方尺的有地房屋,租金叫价介于1050至4500令吉。

至于高楼建筑,建筑面积介于900至3000平方尺的单位,租金叫价介于750至7500令吉。

莎阿南无地房产每平方尺售价为221令吉,有地房产则是每平方尺2222令吉。相较于雪州,每平方尺售价分别是237令吉及2085令吉。

学府遍布人口偏年轻

莎阿南也是一座学子城,遍布市内各地的大专学府,包括管理与科学大学(MSU)、玛拉工艺大学及伯乐大学学院(KDU)等。

据房产顾问指出,正因为市内有多所大专学府,莎阿南是一座人口相对年轻的城市,居民有许多是新婚夫妇、年轻家庭、大专毕业生、讲师及公务员等;而且,大部分的房屋是自居用途。

191013a999_noresize

发展总值逾200亿
实达阿南规划理想家园

提起莎阿南的房产市场,就不得不提实达阿南(Setia Alam)。

事实上,自2004年4月推介以来,这个占地多达2525亩,发展总值高达逾200亿令吉的住宅与商业综合城镇,一直深受购屋者欢迎,更是巴生谷最多购屋者视为理想居住环境的城镇之一。

2027年完成全面发展

实达阿南的房产类别多样化,涵盖双层排屋、洋房、可负担公寓等,目前整个城镇已完成约72%,将在2027年才完成全面发展。

由于当地仍在大兴土木,仍有许多房屋及商店如火如荼施工中,吸引许多购屋者及产业投资者趋之若鹜。

当地居民有许多是来自巴生谷其他地区,如邻近的巴生和莎阿南,以及吉隆坡、梳邦再也等。

符儒仁就指出,实达阿南的其中一大优势,就是很靠近莎阿南市区,周遭也有多个工业区环绕。

“她也是雪州其中一个规划最好,被视为理想家居之地的发展计划。”

坐拥400亩绿色空间

与巴生武吉拉惹新镇、巴生仙特拉车站及Alam Nusantara毗邻的实达阿南,基础设备非常完善,概括国际与本地学校、霸级市场、购物广场、会议中心、医院、公园及高尔夫球俱乐部等。

实达阿南素以绿意盎然及社区生活著称。该城镇坐拥400亩的绿肺、湿地及城市公园。当地居民可以全面善用有关绿色空间,在公园内徒步或骑脚踏车,或是踢球及打羽毛球。

实达阿南的交通非常便利,可轻易的从新巴生谷大道-实达阿南连贯公路、巴生中路、联邦大道、新巴生海峡绕道大道及莎阿南大道等出入。

商业蓬勃发展

根据EdgeProp.my,实达阿南房产每平方尺及每单位售价分别是427令吉及67万3000令吉。

符儒仁指出,实达阿南有地房产5年复合年均增长率为7%,租金报酬率为3%。

今年5月,实达阿南一间占地1173平方尺的排屋,以60万令吉或每平方尺511令吉转手。此外,雪州经济发展局的Alam Nusantara项目内,一个2777平方尺的排屋,去年12月以118万令吉或每平方尺425令吉成交。

征阳集团(SUNSURIA,3743,主板产业股)发展的Suria Rafflesia,一座面积700平方尺的公寓,去年12月以25万4000令吉或每平方尺363令吉售出。

EdgeProp.my 数据显示,实达阿南建筑面积介于900至3000平方尺的有地房屋,租金叫价介于每月1100至4500令吉;建筑面积介于700至2000平方尺的高楼房产,租金叫价则介于800至2500令吉。

该地区有地产业每平方尺平均售价为2301令吉(雪州为2085令吉),无地产业每平方尺售价308令吉(雪州为237令吉)。

放眼接下来的发展,符儒仁指出,实达阿南可供发展的地皮已不多,但接下来可看到当地商业蓬勃发展,带动产业需求和价格。

他对《南洋商报》说,有多家汽车大厂在当地开设陈列室,以及更多的道路提升工作,令当地商业活动更为活跃。

“绿盛世在实达阿南推出新的发展项目,加上实达集团在实达阿南持续施工的房产项目,料将带动巴生以至八打灵再也沿路的各项发展。”