红花国度的蓬莱仙境？（上篇）

旅游休闲已是全球人类看破红尘的心态体现，连安娣安哥也于午夜召Grab 推着行李箱去赶飞机，人们不再是守财奴，就是要任性，说走就走。

另一边厢，饭总是要吃的，也有人不断寻求投资机会的心态不变，创业、产业、股票、比特币……每一分钟都有人发达。

举凡全人类心态出现雷同的趋势时，都会促成大商机，上述两大心态趋势一新一旧，碰在一起造就了一种投资机会……

是的，海岛产业。

从叨着雪茄的富豪，到提滑浪板的年轻人，拥有一个海岛产业，过着“红酒配海风、蓝天逐碧波”的休闲或度假生活，都是那么令如今爱旅游的世人所响往，还有谁不知道希腊爱琴海边圣托里尼的蓝白房子和教堂吗？

让数据说话，刚过7月，希腊财政部信息系统总秘书处发布房产交易价值登记的数据分析，今年首6个月，位于多个基克拉泽斯群岛的度假屋年交易量记录，较上年增长54%。

亚洲国家情况同样反映全球海岛房产的惊人潜能。2010年至2017年间，韩国济州岛的房产升值了300%、海南岛升了460%，泰国普吉岛的海岛房产更被指升了将近500%之多。

海岛房产的潜力，似乎已摆脱了经济放缓的束缚。

拥有近900个岛屿的马来西亚，海岛产业的发展和投资潜能如何？这一领域背后的计算与部署，究竟又藏着什么样的学问？  《海岛产业= 遥不可及的蓬莱仙境？》系列就为你一一解析。

希腊海岛房产备受青睐

这或许需要数据阐述才能做证。

以海岛房产闻名的希腊为例，希腊各别海岛的房产在过去几年都处于增长趋势，其中圣托里尼房屋平均售价为每平方米约1820欧元（约8000令吉），比2018年增长了2.45%；帕罗斯岛的房产均价增长了1.35%，即每平米1800欧元（约7900令吉）；基斯诺斯岛的房产平均每平方米1340欧元，增涨了1.15%。

举世闻名的米克诺斯岛房价，更在今年创下每平方米均价创下2220欧元（约9600令吉）的纪录。

根据希腊银行2019年第一季度数据，购买希腊房产的海外资本流入同比增长了130%，其中以度假屋交易价格显著上涨。

济州岛普吉岛火热

把焦点拉回亚洲来，韩国的济州岛和泰国普吉岛都是海岛房产火热的地点。

在济州岛，外国人置产的情况日益普遍，其中截至2017年为止，在该岛约2280万平方米（1.26万块地皮）的房产面积为外国人持有，中国人占了42.8%。若以地价看，过去10年，泰国土地价格狂涨了400%，而普吉岛房价更连续9年保持双位数增长。

海岛房产在全球经济放缓下，展现了惊人后劲，“钱景”亦不容忽视。

这也是为何许多东南亚国家开始投入资源在这领域上，当中又数泰国、柬埔寨和印尼和菲律宾最积极。

亚洲方面，中韩政策上的友善度也不遑多让。但，究竟是什么让海岛房产如此具备潜能与“钱景”呢？

陈志成：无敌海景成本较高 

比内陆产业贵40%

Full Homes房产集团董事之一的陈志成指出，海岛房产或靠海房产向来就比较昂贵，因为它有内陆无法提供的卖点——海景。

无敌海景加上具备高度隐私的靠海或海岛房产，也因物以稀为贵，自然会比较昂贵些。

不过，他强调，海岛房产是否好卖，胥视有关地点的策略性、建筑设计概念，及对象是本地人还是外国人等因素。

买家多为投资者

他说，由于这类单位一般都坐落于休闲区或旅游景点，因此具备一定的商业价值。这也是为何，一般海岛产业的买家，多数是投资者。

必须一提的是，由于打造海岛房产的复杂性和建筑技术比内陆房产来得高，因此，成本自然也不低。在这行有10年经验的陈志成指出，同一类型单位比较，海岛房产的售价，就比内陆房产高出30至40%。

综合上述理由，海岛房产单位的买家都是经济能力较高的一群，同时也多数为投资者。明乎此，这群人是很少会因为全球经济放缓而收手，反而会趁低谷时机进场收购，这也解释了为何海岛房产潜能看俏，后劲也十足。

535无名岛待规划 

大马发展条件优渥

环顾全球房产的发展趋势，海岛房产无疑是有利可图，但我国究竟适合开发这类领域吗？城市规划师给了正面的答案。

房屋及地方政府部早前透露，截至目前的统计，我国一共有879个大小不一的岛屿，其中535个尚未命名。该部更清楚要求各州政府尽快为这些尚未取名的岛屿颁布于宪报，以方便做出更好的规划，同时确保国家领土与资源不被外人侵占。

拥有城市规划师背景的武吉淡汶州议员吴俊益受访时指出，马来西亚有很长的海岸线，无论长度与景观更排在全球250多个国家中的第25位，因此要打造海岛房产，绝对占有优势。

吴俊益更在槟州发展机构中出任城市规划主任长达7年，参与项目计有槟州多项工业园区、槟城第二大桥、组屋，甚至庙宇等。

地理环境具优势

他指出，海岛房产需要天时地利人和的搭配，才能成事，我国拥有了人力做不到的“地利”。

“我国海岛多，景观美，而且没有杀伤力强的天灾，如地震、台风，更没有火山危机，加上四季如夏，所以是很适合打造海岛产业。”

他说，上述种种条件是最难得的，若加以发挥，自然比他国具优势。

另外，由于我国经常被多个国际机构评选为最佳海岛的国家，不少著名海岛更多次获得国际殊荣，因此这些都是我国打造海岛产业上，强而有力的卖点与条件。

早些时候，美国有线电视新闻网（CNN）评选马来西亚最好的9个小岛，其中包括槟城、浮罗交怡、邦咯岛、刁曼岛，以及停泊岛等，而海岛房产项目相对成熟的槟城，更多次荣获国际殊荣，如“2011年雅虎旅游十大死前必到岛屿”、“2014年全球十大最佳海岛第八名”、“2016年《康泰纳仕旅游者》全球十大退休住所第二位”，以及“2018年全球最适合退休城市”等殊荣。

另一个人为的竞争优势是，我国不少岛屿都是免税岛，这使当地海岛房产更具吸引力，免税岛屿中较有名的包括浮罗交怡、纳闽岛、刁曼岛，以及邦咯岛。

CNN评选我国九大岛屿：

1）停泊岛（PulauPerhentian）

2）刁曼岛（Tioman）

3）浮罗交怡（Langkawi）

4）槟城（Penang）

5）纳闽岛（Labuan）

6）西巴丹岛（Sipadan）

7）热浪岛（Redang）

8）拉瓦岛（Rawa）

9）邦咯岛（Pangkor）

我国发展海岛房产优势：

1.四季如夏

2.海岸线全球第25位

3.拥有近900个海岛

4.没有杀伤力强的天灾，如地震、台风、火山

5.岛屿在国际知名度上极高

6.多个岛屿属于免税岛

7.银行贷款对海外买家较友善

8.法律源自于英殖民，因此许多海外买家较熟悉

9.建筑成本相对较低

倪川鹏：方便外国买家

“第二家园”提供助力

除了天然优势，尽管海岛房产建筑成本较内陆建房来得高，但是，若与他国比较，我国的海岛建筑成本，无疑还是更具竞争力的。

世界不动产联盟大马主席倪川鹏就曾点出，我国的建筑技术与水平具一定水准，房产价格也不高，因此常获外国买家的青睐。

长年如夏的我国，建筑进程不会因为下雪或台风而受影响，成本自然较其他东南亚国家以外的海岛房产还要低。

不仅如此，由于我国的法律源始于英殖民时期，与许多国家相近，所以不会对国外买家造成困扰。

另外，由于我国银行给予“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）参与者的银行房贷较高，这都成为我国发展海岛房产时难得的优势条件。

可牵动各业经济

其实，海岛房产惠及的不仅是发展商或投资者，这点可从几个国际例子中看出端倪。

以普吉岛为例，为完整化产业链，泰国政府打造了不少的道路并提升当地的基础设施，蜂拥而来的游客、国际住户和投资者，也带动了当地的经济活动。此外，当地的教育、医疗等机构也相继出现。

中国加速发展无人岛

中国方面，该国国家海洋局在2008年发布《关于为扩大内需促进经济平稳较快发展做好服务保障工作的通知》，主张加快推动以无居民海岛为主的海岛开发和建设，不仅要加强相关政策的支持，更发展特色经济。换言之，海岛房展牵动着各行各业的发展，推动整体当地经济的水平。

当然，我国投资者不是不晓得海岛房产的价值，这也是为何不少槟岛的发展商一早就将北部地区打造成拥有无敌海景的公寓或酒店。

不仅如此，著名的新关仔角一带也开始出现不少新项目，其中由东家集团打造的项目更备受投资者和买家瞩目，一早成为北部火热的海岛产业。

另外，槟岛东北县至西南区也仍有不少屋业以沿岸设计为卖点。

除了槟城，邦咯岛早前也迎来最大型的私人房地产发展计划，邦咯欢乐世界（Pangkor Resort World），以中央政府度假村（Goverment Chalets Project）

不过，若和外国相比，我国的海岛房产似乎仍显得缓慢，而要达到国外海岛房产的火热程度，则有更深一层的学问与部署，而政府与私人界也还有很多需要处理的事项。

玮力集团槟岛大展拳脚

刘永福要打造“大马圣托里尼”

谈起海岛房产，槟州或许是较成熟的州属。

玮力产业集团（IVORY，5175，主板产业股）总执行长拿督刘永福指出，槟岛是一座宝岛、四面环海，槟岛的购屋者更幸福，可坐拥不同类型的海景房产，只要是建于地势较高的地段，槟岛公寓一般都具备无敌海景。

“槟岛朝东的有城市海景；向北是一望无际的海景；西面则的日落海景，极具市场潜力。”

诱人海景为卖点

该集团在槟岛的海边产业项目都具有诱人的海景为卖点，包括峇都丁宜已竣工的映梦苑（Moonlight Bay）及映涛阁（Island resort），筹备中的The Garden，距离海滩只有几步之遥；还有位于靠近皇后湾广场的峇央珍珠（Bayan Mutiara）进行中的另一项大型海滨综合发展计划——槟州世界城（Penang World City），以及位于峇都乌蛮筹备中的新项目The Millennium，成为槟城的新地标。

“槟城人对海景或习以为常，但对外国购屋者或游客来说，特别是居住内陆的各国人士，他们对海景充满憧憬，见到海景会非常兴奋。”

有鉴于此，槟岛有很高旅游潜力，让玮力集团看好服务式公寓崛起为州内产业发展的新趋势，以满足对海景的强大欲望，以及脚踩细沙、海风拂面享受。

建设海滨休闲区

刘永福期待槟城打造出名扬国际的海岛产业或海边房屋，就像圣托里尼一样，但前提是必须通过严格的环境评估，来保护及确保永续发展。

无论如何，除了房屋建设外，槟城也需要可以满足大众的海滨休闲区，刘永福就对州政府在新关仔角海堤前推动的葛尼水岸（Gurney Wharf）计划满怀期待，相信它日后能带动槟州旅游业，加强国际对槟城作为一个特色海岛的印象。

下期预告：我国拥有发展海岛产业的条件，但是，要如何做得更出色，这或许不是件容易的事……

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