房屋及地方政府部所提供的数据显示，截至2018年杪，国内的共管楼宇单位（分层单位）已经超过了218万9582个，总共2万1222个独立的发展项目。

部长祖莱达在今年4月曾表示，全国有将近73%的住宅，属于分层管理。共管楼宇也成了接近三分之一人口（超过800 万人）的居住选择，

分层楼宇作为都市庞大人口集中的居住方案，集居的人多了，人多事多的必然性自然浮现，在共管楼宇种种的民生课题，居住纠纷，有增无减。

楼宇的经济价值，很多时候来自妥善照料为前提，一栋有按时保养与维修的建筑物，其外观可以保持，人们也可安全使用，而有人气的楼宇的市场价值得以维护。

但多数人都不知道，管理与保养一栋建筑物的难度，往往比建新的来得困难，有句话还蛮适合用来形容楼宇保养的：“创业难，守业更难”。

建楼大约需要3至4年的时间，而每栋楼宇的经济寿命长达60年之久。

管理费的预算，几乎都是勉强维持。

如管理费的缴纳率低于健康水平，楼宇经理将面对维修经费不足，而无法按时支付设施的维修费用。

服务供应商提供服务赚钱，在商言商，无利可图，自然的就不再来了。居民就会面对设施缺乏维修，而浮现民生问题。

原来定期缴付管理费的居民因为恶劣的拖欠者，也开始选择不缴费。

虽然政府推行的757法令（2013年分层管理法）来加强物业管理，改善民居的生活素质，但根据COB所提供的数据显示，当前共管公寓面对常见挑战如下 ：

1）拖欠管理费

2）审计报告不按时

3）电梯维修保养

4）行为引起的卫生与治安问题

5）保安素质引发的治安问题

6）楼宇没有定时或按时进行维修保养

7）有心无力的管理代理

8）短暂出租（民宿的经营）

楼宇管理专业人士严缺

个人觉得最麻烦的还是严重缺乏的楼宇管理专业人士。

殊不知在每一栋管理良好的建筑物背后，都有一群煞费苦心、无时无刻都在努力照料这些建筑物的房产管理经理。

但是，到目前为止成功向大马估值师、估价师及地产代理和房产管理经理局（BOVAEP）注册的只有两千多人而已。

这意味着，到目前为止，有能力且合法的房产管理经理少于3000人。然而共有2万1222个独立的发展项目需要合格的房产管理经理，而且还在逐年增加中。

平均每位房产管理经理就得分担大约7栋楼宇。

假设每栋楼宇平均600个单位（现在新建项目几乎都超过800个单位），每个单位平均居住5人，那么7栋楼宇就累计了4200 个单位，共21000 人。

数据显示物业管理的服务比例之强度有多高了吧。

从马来西亚公务员数据推算，我们是高公务员国家，每位公务员平均服务公民比例如下：

1）马来西亚1对19.37人；

2）新加坡是1对71.4人；

3）印尼是1对110人；

4）韩国是1对50人；

5）中国是1对108人；

6）俄罗斯是1对84人；

7）英国是1对84人。

有限管理费服务大量住户

每位合格的房产管理经理平均得面对大约4200户人家，以及高达21000 人，这比例可不开玩笑的，房产管理经理面对大量的服务对象的同时，却只有十分有限的管理费预算。

每栋楼宇的预算通常只能让房产管理经理雇用3至7人的工作小组。

算下来，平均工作人员服务居民的比率还是不下1对600人左右。

物业管理者，除了要定期定时进行楼宇维修与保养工程，还得面对757法令管辖范围以外的事件，如邻里纠纷、争抢停车位、丢垃圾，或不满邻居行为态度等，这些都是没有律法明文规定，很多时候楼宇经理得扮演聆听者的角色，聆听诉求与投诉。

还有不定时的扮演裁判的角色，裁决邻里纠纷，和气的协调业主与业主之间的摩擦。

培养人才是长远之计

培养人才是长久发展之大计，楼宇的建设速度比栽培一位合格的房产管理经理还来的快，共管楼宇在全国已经发展成了接近73%的住宅项目。

如果房屋及地方政府不实实在在地关注这个三分之一人口的课题，提升分层管理的效率，成立专属的单位以应对分层管理的问题，它将不再是单一个案，而演变成可以成为政治筹码的民生大课题。

我个人也希望，除了房屋及地方政府需要关注这个课题，人力资源部也需要投入资源栽培物业管理人才。

如果每栋共管楼宇提供大约3至7个就业岗位，那么2万1222的共管项目将可以为国家提供至少 6万3666至14万8554个就业机会。

【书到用时】

谁是房产管理经理？

房产管理经理是一群具备产业管理和保养经验和能力的专业和符合资格的人士。

经大马估值师、估价师及地产代理和房产管理经理法令在2018年1月修正、通过并生效。

任何想要成为房产管理经理的人都必须向大马估值师、估价师及地产代理和房产管理经理局（BOVAEP）注册。