一流的捷运系统，相等于一个在地表上游走的运财童子。

鸟瞰雪隆，多条捷运和快铁干线如今四处游窜，沿线设站，TOD 综合发展计划就像花蕾遇上春天一样地绽放。

何谓TOD  （Transit Oriented Developments）？TOD是以公共交通为导向的综合发展计划，一般定义为公共交通网络的车站周圆400 米半径范畴内的综合发展计划。简单说就是“近车站”，但在本文中泛指铁轨交通，如捷运站、轻快铁站、电动火车站或单轨火车。

年轻一代为何选择TOD ？ 因为交通堵塞问题悬而未决、汽车越来越没二手价、汽油与过路费开销涨，这都是年轻一代越来越依赖公共交通的考量或理由，而沿着快铁或捷运系统干线而建的房产，则是购屋者与投资者未来的其中首要选择。

但世事无绝对，有产业投资指南指出，捷运系统初启时，由于动工区会带来各种交通堵塞、脏乱或噪音等问题，太靠近动工区的产业，期间未必一定会在价格上得到甜头，有些时候反而会稍微下降，而离站太远的产业在价格上也未必能显著得享其好处。

从全长51公里，耗资230亿令吉的国内第一条捷运双溪毛糯-加影（SBK MRT ）干线开始，已有24 个以公共交通为导向的TOD ，沿着31 个捷运站应运而生。

捷运方便且准时

当然，TOD 也有它的负面因素，这包括人们会觉得太近车站会有噪音，有者对大马公交系统效率欠缺信心。不过，在SBK MRT 干线推介后，这些负面顾虑似乎已有变，人们开始觉得并不是他们想像中噪，而且用捷运去市中心工作，极方便且准时。

根据谷歌地图，驾车从加影武吉路至吉隆坡市中心，在早上繁忙时段可能需要约2 小时，但乘搭SBK MRT只需约40 分钟。

“因此，购屋者开始接受TOD家居生活概念，尤其是20余 至30 余岁的年轻一代。也有一些高收入及中年购屋者开始想了解更多有关TOD的好处。”

明显的，不仅政府政策单位，连发展商也打起铁轨的主意，想善用它带来的便利达到目的，因此可以预料巴生谷地区会有越来越多TOD。

90 后和00 后，开始适应及接受居住在捷运站一带的生活方式，甚至高收入和中年人也开始对出入靠捷运的生活感到兴趣。

当然，这全拜恶名昭彰的吉隆坡交通堵塞所赐。

因此，站与宅之间，从一定的距离角度、生活方式趋势看，捷运站一带的房屋发展计划，未来会越来越吃香。

环境设计须对行人友好

城市土地运用兼交通规划专家·吴木炎

以公共交通为导向的发展如TOD，其环境设计对于行人须友好，一般上不超过300公尺，几乎是所有的人都能接受的距离。

比如捷运站与住宅、商业和办公室衔接的设计，须符合安全设备、抵住气候、灯光和防止攫夺案与罪案的发生。若有关的设备获延伸，捷运站与住宅、商业和办公室的距离是400公尺或500公尺，还是可以接受。

譬如双溪毛糯新村路口的捷运站，一下站就衔接到马星集团发展的房产，相同的概念也出现在Eko Cheras等，即民众不必走到地面，只是从站出来就可衔接到购物广场。

公交网络未成型

完整的公交网是由不同的模式形成的，即一个站有多种公交系统连接，捷运、电动火车、轻快铁和巴士干线是互相连贯的，一个站一条线就没什么特别。

今天，整个公交网络还未成型，只有20%的人民使用公交服务，一旦达到40%的人流，使用公交才能看到效应，这要等到捷运第2路线和第3路线完成启用，及其他辅助的公交系统结合。

不过，任何公交可以抵达的、可以享受到公交的方便、设施和网络，产业价值都相应提升。

以公共交通为导向的发展虽为人们带来方便，但大部分的购屋者都是买来投资或工作之用，若是自己居住，他们会选择安宁的居家环境。

银行审批房贷严苛

CBD Properties Seremban产业经纪·温雪婷

捷运站旁的公寓、Soho，向来都是首购族和投资者的首选，只是近来银行在审批Soho、Sovo这类型产业的房贷时非常严苛。

森州如有这类型社区计划，我想也只会在芙蓉外围。

我欢迎如此完善的社区发展计划，可是这类型社区需要至少20年才能逐渐形成成熟社区。

人口多寡胥视当地商圈和工作机会，才能吸引民众到该处成家或立业，完善的交通设施让社区居民缩短通勤时间，也是吸引移居的原因。

应建交替路纾缓交通

蕉赖翠岭镇第7期居协主席·陈志忠

虽然说，捷运站旁的高楼发展是以公共交通为导向，也就是TOD，但政府批准捷运站旁的高楼发展之余，也应附带兴建交替路纾缓交通流量的条件。

否则，该地区不只会在工程进行期间出现交通堵塞问题，高楼建竣入伙后，相信交通堵塞会恶化，这是因为我国的公共交通系统未臻完善，人们进出还得依赖车子。

好比蕉赖11里捷运站，人们可以乘搭捷运到隆市的工作地点，但工作以外的事务，如到住家附近购物或用餐，没捷运也没轻快铁等的接轨，还是要自行驾车。

多数以投资为主

目前，蕉赖11里捷运站旁正大兴土木进行高楼发展计划，该计划完成后，车辆也是使用蕉赖11里无拉港大路进出，目前，逢上下班的颠峰时段，车龙从蕉赖双溪龙蕉赖加影大道路口塞起。

为纾缓蕉赖11里无拉港大路的交通堵塞，兴建替代道路或高架天桥是刻不容缓的。

无可否认，在捷运站旁的房子有一定的价值，但购屋者多数是以投资为主，经济环境低迷的今天，或要考量面对产业难出租或回酬不高的问题。

以蕉赖11里为例，50万令吉一个高楼单位，月租只有1000令吉，回酬不高，若月租2000令吉，却无人问津，若月租1500令吉，应该还合逻辑。

公交不完善拥车为先

蕉赖伟达岭居协秘书·陈汉国

TOD是一种卖点，售价已提高，但公交系统不见完整，人们还是以拥车为优先。除非房产价格调整到可负担程度，及该发展计划坐落在策略性地点。

虽然捷运第2路线工程正在进行，但捷运第3路线却搁置，路线不完整，也没达到交通完善的目标，或是说，TOD的发展只是销售词。

以公交代步的上班族若无法从某捷运站直抵职场，而须转搭两三轮不同公交，到公司上班时已精疲力尽。

本身有投资房产，曾到蕉赖斯里拉也捷运站观察该处的高楼发展计划，发现外来搭捷运上下班的乘客把轿车泊在店前和捷运站周遭。

高楼房产供多于求

长期以往，这对公寓住户或店铺业者会造成干扰，进出受影响，非法泊车问题出现，相信是执法欠勤，也有可能是灰色地带，出入地带为捷运的管辖地区。

TOD的发展也要综合其他条件，不单地点，包括管理机构也要做得好。

不过，市场降温，高楼房产供多于求。过去2年，房产价格走下坡，如隆市中心的房产，拍卖价已跌了30至40%。在高峰期，坐落隆市中心的400平方尺的Soho单位，售价是30至40万令吉。

根据房产报告，停滞的高楼单位有3万个单位，这是过去几年累积的；至于投资者要脱售及快速转手卖的高楼单位也有10万间。2016年前，超过60%购屋者都是买房投资，今天，要买房投资得考虑。

TOD 产业的利与弊

利

■ 方便生活、工作及休闲

■方便乘搭公共交通

■ 可能不需一户拥多车

■ 鼓励活跃的社交与健康生活方式

■倾向行人友善的设计概念

■长期具涨价潜能

■ 具潜能享更高租金及回酬

弊

■密度较高

■ 直对公交车站产业具潜在噪音污染

■因共享公交，私隐及安全较缺

■ 比距车站较远的产业较昂贵

■ 属商业地契发展，维持费及门牌税较高

选择TOD 产业的考量

■ 地点- 是不是基设及生活便利完善

■ 离站距离-是不是步行可及

■ 周遭-设施与生活便利-是否咫尺之遥

■ 大蓝图-是否有所需设计如站与产业间有没行人走道

■ 可抵性及衔接性-进入或离开该产业计划是否有难度