地产

打造乐龄人优质生活社区
退休村房产业新趋势

马来西亚正成为一个人口逐渐老年化的国家,年龄60岁以上的国民人数正不断增加,与此同时,人口年均增长率却从2015年的1.5%,于去年下跌至1.1%。



根据大马统计局,到了2040年,65岁以上国民人数预计将多于15岁以下人口。

另一方面,大马人也越来越长寿。大马男性和女性预期平均寿命已分别提高至72和77岁。

因此,为国民晚年生活做好准备,确保他们在年迈时获得良好照料及医疗照顾,显得愈加重要,而专为照料老年人而设的综合休闲退休村概念也应运而生,并催生一个新房产领域的发展。

在美国和日本等先进社会,诸如安老院这类照料老年人口生活起居的护理设施,需求很高。

在这些先进国家,许多老人往往会独居,或把手上的房子套现,然后入住退休村、安老院等度过余生。



然而,家庭观念强烈的东方人,则倾向于与子女同住一屋檐下,独居或入住养老院等,往往都是没有选择才被逼作出的下策。

本文要讨论的综合休闲退休村,就是专为照料老年人而设的新产业类型。

这类退休村通常会包括每日多餐、休闲活动、社区聚会,以及最重要的24小时全天候细心照料医疗服务。

随着我国人口也逐渐老龄化,国内有一些发展商已瞄准保障长者福利、让乐龄人士可安享晚年、打造一座优质生活长者社区的市场需求,准备在这个新的领域大展拳脚。

尽管在大马,这还是处于萌芽时期的新概念,但已陆续有发展商投资和推出这类项目。

未来几年或盛行

一些已完成的这类项目,包括怡保美露的Green Acres,以及砂拉越的Eden on the Park。

业界有专家预见,退休村或为退休人士而设的产业,将在未来几年日益盛行,因为在“婴儿潮”时期出生的小孩,现在都已达到60岁左右的年龄。

而且,现在越来越多大马人把生病或无法自己照顾自己年长的父母安置在老人院。随着时代的变迁,未来或有更多人考虑投资及居住在为退休而设的产业。

大马男性和女性预期平均寿命已分别提高至72和77岁。

耗资1亿  占地10亩

半岛首个退休村坐落怡保

根据澳洲房产集团永利行(Raine & Horne)大马分公司Raine & Horne International Zaki +Partners公司指出,Total Investment Group旗下的亚房地产私人有限公司(TI Homes)于2016年完成大马半岛首个综合休闲退休村,即Green Acres的首期发展计划。

这个综合休闲退休村占地约10亩,耗资1亿令吉,预计费时5年完成,将兴建177间专供退休人士购置的房屋,并设有围篱保安便利。

此外,该项目也将兴建一所作为社交活动中心的俱乐部,另一幅3亩的地段则保留建设一所老年护理中心。

该项目的房子特点,在于大马较为宽敞,方便推动轮椅,灯火开关位置恰到好处,以及设有紧急警钟系统,并有不同设计的别墅供选择。有关单位面积介于734至1105平方尺。

只供55岁以上者购买

该项目地理环境理想,附近不仅有医院、购物中心等基本设施,长途巴士总站、登记局等政府部门都在附近。

该计划使怡保成为大马半岛第一个拥有“退休村”的城市。其售价介于30万至45万2000令吉,只提供给55岁以上者购买,符合资格的外国人也可参与。

多家主要业者进场

在砂州古晋,Eden-on-the-Park早于2017年推出。这个包含高楼公寓与别墅的项目,建筑面积介于1200至2000平方尺,专为寻求舒服宽敞活动空间的退休人士而设。

随着多家主要业者进场,本地市场预计将在近期内涌现越来越多的综合休闲退休村。

其中,UEM集团、房地产投资有限公司及日本护理服务市场领导者Medical Care Services设立的联营公司,负责兴建的退休人士生活照料设施Rei Seraya将投入市场。

退休村也提供医疗保健服务。

梯级较低 防滑地砖 方便轮椅

考虑长者需求而建

首先,有关房屋的设计,必须考虑到已退休或长者的需求,例如楼梯梯级比较低、防滑地砖及方便轮椅进出等。

此外,浴室须准备可让老人坐着洗澡的凳子,须有扶手及一些电子器材,如紧急呼叫、遥控器等。

退休产业或退休村内,也须有适合老人的休闲活动设施,如泳池、步道、花园等,以及可以打太极拳或气功等活动的空间。

退休产业或退休村也须提供医疗保健服务,例如有医护人员定期上门、提供血压及血糖水平检查等。

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80%住大城市瞄准外来移民

除了国内退休与乐龄人士市场,长期在我国定居及移居我国的外来移民,也肯定是推出退休村的发展商所瞄准的一大市场。

永利行指出,这个领域肯定可以和国内医疗旅游及礼待领域产生协同效益。

去年,访马外国游客达2580万人次,并为我国带来841亿令吉的旅游收入。

根据大马统计局的2015至2016年移民报告,移居我国的各国移民人数达350万人,相等于我国人口的11.3%比重。其中,高达80%的外来移民是居住在吉隆坡、槟城等大城市。

第二家园多人申请

大马通过马来西亚我的第二家园计划,向各国人民伸出欢迎之手,而且不分种族、宗教、性别或年龄。这个计划允许申请前来我国定居的外国人,携带配偶及未婚生产的21岁以下孩子一起来马落脚。我的第二家园计划允许符合资格的外国人,在大马定居10年,而且可以在届满10年后更新。

过去10年,马来西亚我的第二家园计划,中国人占了获批申请者约30.5%,日本人紧追其后,占11.3%。

根据2017年海外退休生活与投资指数,槟城乔治市因大力提倡平衡生活及较低的生活成本,而成为退休首选目的地。

该指数列出各国退休人士在移民或移居另一个国家之前会考量的13个主要因素。这包括生活成本、治安与安全、是否以英语为主的国度、娱乐活动是否垂手可得、环境保护情况、是否已有现有的外国人社区、保健服务、基础设施、房地产是否四处林立、休闲活动与设施、定居选择,以及税率多高。

隆10大宜居城市之一

值得一提的是,吉隆坡被选为马来西亚10大最宜居城市之一,轻而易举的即可迎合外国退休人士在移民或移居海外时,会考量的上述因素。

与邻国新加坡一水之隔的新山,最近被香港购屋者列为投资第二间房产供退休用途的首选地点之一。

结语:房屋售价及舒适受关注

总的来说,随着国内外退休人士如今更有能力负担舒适与宽敞空间的房产,专为乐龄人士晚年生活而设的房产发展潜能越来越大,并逐渐蔚然成风。

鉴于大马正逐步成为人口老化的国家,这类发展非常关键,因为将可为年迈国民提供可持续的未来生活。

文化差异仍是挑战

至于有意移民或移居大马的外国人,国内三大城市即吉隆坡、槟城和新山成为他们的3大首选目的地。

永利行指出,本地市场可以预见越来越多的退休村或乐龄人士房产。不过,房屋售价可负担性及房子是否舒适,依然是退休人士与家人的一大关注。

目前的市况显示,乐龄人士生活设施的每月租金介于3000至5000令吉,视有关设施的服务配套而定。

不过,文化的差异,依然是乐龄人士房产市场的一大挑战,因为大部分本地退休人士选择在退休后,继续和家人同住。

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财经新闻

人口老化另辟商机 银发经济旺医疗业

报道:林迪陞

也许很多人尚未察觉,东南亚也在面对出生率下滑,以及人口预期寿命增加的现象,而到了2030年,东盟人口预测将开始进入老化阶段。

不过,老年人口并不全然代表坏事,兴业投行就认为,这能为投资者带来潜在机会,因为各种商企和和医疗服务商,将会针对慢慢扩大的老龄人口,逐步推出相应的产品及服务。

大马也难以逃过人口老龄化的趋势,而这其中又潜藏着什么样的庞大商机呢?

2056年乐龄人口20%
医疗与设备成投资良机

虽说东南亚属于世界上人口结构相对年轻的区域,但如今也面对出生率下降的问题,加上全球人口预期寿命逐渐增长,在不久的未来,也将面对人口老化的问题。

大马不仅会同样面对人口老化,而且还是东南亚中老龄人口扩大最快的国家之一。

兴业投行分析员引用联合国研究数据,指大马相比印尼、泰国和新加坡,老龄人口,即65岁或以上的人口之增长率预测为第2高,2022至2030年间的年均复合增长率(CAGR)估计为4.5%。

“若是根据世界银行的估算,大马的老年人口到2056年时,将会膨胀至占总人口的20%之多。”

尽管老龄化人口会带来劳动力减少等显著社会问题,但老年人所持有的财富,一般上多于年轻人和中年人,所以老龄人口的扩大,也意味着面向老年人市场的经济领域,迎来了腾飞的机会。

换言之,银发经济,有可能为投资人带来全新的投资机会。

分析员相信,银发经济的投资机会,可以通过直接和间接两种方式获得。

“在我们看来,可以从银发经济兴起的趋势中,直接获利的公司,基本上是医疗保健服务业者,而间接得利的企业,则包括医疗设备及营养保健品的制造与分销商,还有私人看护设施的营运商。”

看好柔佛医保看护中心

在该分析员看来,大马众多医院业者都可从银发经济的扩大中获利,不过,他在各个医疗服务相关的马股中,特别点出了柔佛医药保健(KPJ,5878,主板保健股)作为重点建议。

“柔佛医药保健是一家在本地创立的私立医院业者,目前在大马、泰国和孟加拉等地,共有31家医院,以及4家乐龄人士生活及辅助看护中心(SALCC)。”

柔佛医药保健营运的4家SALCC,正是该分析员看好该公司在老年经济浪潮中获利的关键。

“该公司营运的SALCC,皆坐落在城市区域或城市郊区,如吉隆坡、诗巫和关丹,可满足市郊大量且未能获得相应服务的高龄人士的需求。”

他补充,其中KPJ诗巫老年健康及看护中心与吉隆坡KPJ Tawakkal健康中心,皆离柔佛医药保健在当地的专科医院不到1公里。

“这么短的驾驶距离,让医院方面可以为相关看护中心的乐龄住户,及时提供医疗帮助。”

引进机器人AI技术

该分析员十分看好柔佛医药保健旗下SALCC设施在大马的战略性存在,并指该公司已经设下中长期专注重点,要引进机器人和人工智能(AI)相关科技,来加强对乐龄住户的治疗。

“柔佛医药保健也打算加强与政府医院在客户引荐项目方面的合作,以推动内部增长。”

该分析员给予柔佛医药保健“买入”评级,目标价为1.46令吉。

虽然该分析员并未提及,但除了柔佛医药保健,市场上还有少数几家营运医院的马股,包括IHH医疗保健集团(IHH,5225,主板保健股)、TMC生命科学(TMCLIFE,0101,主板保健股)和双威(SUNWAY,5211,主板工业股)。

LKL国际医疗设备需求增

另一家获得分析员重点关注的银发经济潜在受益者,则是病床制造商LKL国际(LKL,0182,创业板)。尽管该分析员并未追踪该公司,但显然他相信,人口老化的趋势对这家公司有利。

“LKL国际主要业务为制造病床与医疗用周边物品部件,以及医疗家具、医疗设备、个人保护设备等物的贸易活动。”

该分析员指出,排除一次性的4550万令吉冠病肺炎检测套装和250万令吉的手套销售,LKL国际在2022财政年里的每月平均营收为370万令吉,而疫情爆发前则是310万令吉。

“以估值来看,根据LKL国际2022财年的账面价值计算,目前的股价对账面价值比率为0.74倍,稍高于过去2年的平均值0.3倍。”

医疗数字化须加强网安

另外,在分析员看来,数字化进程,以及政府需要对应老龄化人口而采取的政策改变,是两个在探讨银发经济商机时,不得不考量的重点。

在大马的数字化方面,该分析员评价颇高,指大马是东南亚中互联网渗透率较高的国家之一,而国人虽对数字化不陌生,但也要等到疫情爆发期间,医疗领域的数字化概念才真正发展起来。

“卫生部的数据显示,MySejahtera应用程式在2020年时录得2450万名用户,而且每日出现1700万人登入的盛况,毕竟人们需要依靠这款app来预订疫苗接种,报告最新健康状况,在进入公共地方前打卡,以及使用其他功能。”

根据DataReportal的数据,在2023年初的大马人口互联网渗透率达到96.8%,基本上与新加坡的96.9%不相上下。

毋庸置疑,医疗服务的数字化并不只是采用app。该分析员称,数字化医疗服务还包括一些新兴理念,包括电信看诊(telemedicine)、电子药店(e-pharmacies),和线上保险服务等。

“上述数字化医疗服务,为更好地满足人们的医疗需求而提供了便利。”

分析员指出,对于数字化医疗服务的中长期发展,政府的推动依然很关键,而数字化将可扩大本国的医疗服务覆盖范围。

“政府需要推出一定措施来保护数字科技的用户,守护数据安全及个人隐私,并防止虚假讯息的散布、网络犯罪等造成伤害。”

金融机构经得起考验

本国唯一上市网络安全业者——联国名仕(LGMS,0249,创业板)的执行主席冯宗福,早前接受《南洋商报》采访时曾指出,大马金融机构的网络安全意识强,经得起被骇的考验,倒是医疗等其他领域的安全意识较为薄弱,更容易遭到袭击。

Cengild医疗中心就在去年10月杪时公布,自家数据库被骇,患者信息可能泄漏。这侧面反映出,国内医疗领域需要提高网络安全意识的事实。

若人口老化趋势加快本国医疗数字化进程,或许联国名仕,以及其他还未上市的网络安全服务商,也能够从中受惠。

政府须拟策保障银发族

分析员相信,政府需要做出一些战略性政策决定,来确保我国老龄人口的福祉,尤其是那些仍想继续工作的银发族。

“存款或公积金不足,将导致人们推迟退休的年龄。”

他引用雇员公积金局(EPF)的数据,指2022年有667万名或51.5%的55岁以下会员,公积金存款在1万令吉以下,这个人数多于2021年时的608万人。

同时,公积金局在2020年所作的一项调查显示,年龄在54至59岁的会员中,人均退休金存款为24万800令吉,而这远远不足以达到退休后的所需最低生活资金。

根据公积金局策略总监努希山胡先于《星报》的访谈,我国人民在退休后所需的最低存款,必须要有90万至100万令吉。

这或许预示着,未来迫于存款不够而继续工作的银发族,将会越来越多。

该分析员称,大马的强制退休年龄已在2013年时,从原本的55岁延后到60岁,但60岁依然比邻国和部分发达国家的退休年龄低,如菲律宾与韩国的65岁,新加坡的62岁,以及美国的66岁。

“虽说退休年龄提高至60岁,但过去几十年的人类寿命预期显著增加,而且公积金局会员到55岁时,就可以提取全部公积金。”

多方探讨延后退休年龄

该分析员认为,政府必须针对上述问题采取措施,选项包括逐渐延后退休年龄,还有效仿部分国家,实行可改善年长打工人就业前景的政策。

“就以新加坡来说,该国已经实行退休及再雇佣法令,要求雇主为进入62岁的员工,提供继续在公司工作的机会,直至67岁。”

他同时表示,目前国内已经开始讨论将退休年龄进一步延后到65岁,但政府也需要思考这潜在措施对经济和社会带来的后续影响。

这包括年长员工可能在职场遭遇的年龄歧视,导致难以找工或保住工作。

“部分雇主可能会抗拒雇佣成本较高的年长人士,因为他们所需的医疗和养老金福利较高。这可能造成雇主更喜欢聘请年轻员工,因为雇佣成本看来更低。”

无论如何,该分析员指出,延后退休年龄会带来一些优势或好处,而这可从需要高端技术的特定关键领域开始。

“考虑到部分领域缺乏高技术人力,如医疗领域缺乏外科手术医生或专科医生、专业律师等,这项政策必须由市场需求来驱动。”

可能会有人对此发出质疑,毕竟具备高技术的雇员,本来就不太可能会面对退休存款不足的问题。不过,分析员指出,对于收入较低的工人,比如在饮食业和制造业的工人,提高退休年龄还是可以帮助他们赚取更多的收入。

另外,尽管公积金局会员人数仍在扩大,2022年增3.3%至1570万人,但活跃会员占劳动力总人数的比率,相比全球的老龄社会保护网而言,相对较低。

同时,国民缺乏金融纪律和知识,也是令分析员担心的问题。

“公积金局退休会员倾向于在退休后的前几年里,就用掉了大部分存款。缺乏财务纪律及知识,通常导致低薪金工人的退休存款不足。”

公积金覆盖率扩至零工

分析员称,近年来的薪金增长放慢,更是令情况恶化,而且造成年轻人和中年人的平均存款水平差距扩大。

“在未来,大马人必须工作更久,才能确保老年时有足够的财力,维持生活。”

为了确保乐龄人士在未来依然可以投入职场,发光发热,该分析员认为,政府需要制定专门政策,增强年长雇员的训练及终身学习机会。

“在那之上,政府也应该制定政策,允许打工人可以主动存放更大份额的薪金在公积金里。”

为了扩大公积金的覆盖率,他也建议政府,强制要求雇主将全部员工注册到公积金局里,否则就无法得到经商准证,或是无法获得政府合约。

“令人欣慰的是,公积金局一直都在想办法扩大公积金的覆盖率,至非正式领域,或没有固定收入的群体。”

通过i-Saraan,公积金局在2022年新增了29万1743名会员,按年飙涨191%。根据i-Saraan计划,自愿向公积金局上缴额外薪金的合格会员,将会获得政府提供15%的匹配金额,但有金额上限。

公积金局此前也与Grab签署备忘录,以鼓励Grab的司机和外送员通过i-Saraan计划,在EPF存款。

老人看护服务须更专业

根据分析员,目前国内共有90家政府设立的老人看护设施,350家有注册及超过1000家未注册私人看护中心。

“考虑到老龄人口加快增长,2030年预测可达我国总人口的10%,上述设施数量可能不太足够。”

不过,由于老人看护中心的费用不低,月费从2500令吉至3500令吉不等,他表示,很多家庭宁愿自己在家照顾老人,或是请佣人帮忙。

“在缺乏合适训练及认证的情况下,这可能会造成不必要的麻烦,如导致老人受伤。”

对此,该分析员指出,推动本国看护领域的专业化,以及培养必要的人才储备,应该可以帮助解决上述问题。

“目前,大马的公立及私立医疗设施,只有仅仅39位老年看护及治疗专家。”

除了提供必要的训练,分析员相信,政府也可以考虑提供看护人薪金配套,在公共或私人领域就职的机会等,以确保相关政策可以持续执行。

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