近年“红火”的共享办公室概念，听过吗？有别于一般传统的办公室，共享办公室将一个大空间分隔成小房和办公桌，让初创者或工作人士租下以灵活办公。

不仅如此，这类办公室还提供基本和附属服务，如网络、会议室、邮件包裹收发等。近来更越来越多花样，和健身房、餐厅等结盟，让租户能以折扣享受更多服务，享受人生。

除了对小创业家的帮助，共享办公室的崛起，更是发展商和产业信托的救世主。

众所皆知，办公楼市场面临严重供应过剩，特别是雪隆和柔佛一带，引起许多人担心办公楼市场即将泡沫化。但有了共享办公室，能保证发展商和产托需要的租户需求，附带还能激活当地社区的活络，一举多得。

结合科技与新生活元素  共享办公室潜力大

全球来看，共享办公室的规模预计达25亿美元（103.5亿令吉），亚太可占超过3.5亿美元（14.49亿令吉）。

但有专家指出，在大马有约120个共享办公室，却只有24个规模较大，也就是大于20万平方尺。足以可见这个市场的隐藏潜力。

在过去一两年，越来越多共享办公室崛起，特别是巴生谷。

丰隆投行研究分析员近期在参访WeWork和Common Ground这两家主要业者后发现，这个其实已经长达40年历史的领域，已经有效结合科技和瞄准现代人生活方式的元素，快速重新转型成新一代的共享办公室。

为何这么说？

最早引用共享办公概念的雷古斯（Regus）创办人马克迪森曾透露，他在一次商务旅行中无法找到短期使用的办公空间，被迫在酒店里办公，影响工作效率。

受此启发，他在1989创办了的雷古斯，提供短期办公空间租赁服务。

所以，在早期的时候，共享办公室是为了满足商旅人士的“临时办公需求”，但随着科技发达、创业模式转换，共享办公室也随之转型。

创业家起步之地

如今市场常见的共享办公室，不仅能解决商旅人士面对的问题，更多的时候，是新兴创业家最佳的起步之地。

生意刚起步的他们，可以省下传统办公室的租金、水电费及网络等开支，在共享办公室享用一切商务设备和服务。

丰隆投行研究分析员指出，普遍来说，共享办公的商业模式很直接，也就是共享办公室营运商，从业主手中租下一大办公空间，再分割成多间私人办公室或共享办公空间（只有桌椅），再附上网络、前台招待处及共享会议室等，再出租。

业主也能自己做这件事吗？是，也可以。不过，大部分都宁愿直接租给这些营运商，省下了种种营运烦恼。

租期灵活成本更低

高力（Colliers）对亚洲200家共享办公室的租户做出的调查，最多人选择共享办公室的原因是租期弹性，占了44%。

紧追在后的是有助减少资本开销，约20%。

只有16%的受访者认为，共享办公室能创造一个充满创意的环境，而只有7%的目的是为了要和更多的新兴创业者交流，激发创新的潜力。

由此可见，基本的金钱考量，比环境品质因素更让人关注。

小办公室设备齐全

如上文所说，共享办公室已经准备了一家办公室需要的设备，包括茶水间、影印机等，而且是由租户们共同承担，因此成本相较传统办公室大大减少。

在设立办公室的前期资本开销上，选择共享办公室会比传统办公室节省25%。

现代人注重生活平衡，要忙碌的工作中也期望享受高质的生活方式。因此，越来越多共享办公室也加入了各种服务，如设计感十足的门禁ID卡、共享休息和咖啡区、定期举办交流和星期五饮料任喝活动、和健身房与电影院合作的租户福利等。

也有一些营运商为租户创建了一个网络社区平台，让他们找寻商务合作机会。

火热5原因：
1 初创领域掀投资热：

亚洲对初创领域的融资，是激励共享办公室增长的主要原因。当然，初创企业看重的是共享办公室所提供的弹性

2 吸引跨国企业入驻：

别以为共享办公室只是吸引初创企业、兼职者和小型企业，其实有越来越多跨国企业也倾向弹性租下共享办公空间，来降低资本开销。

调查显示，在亚洲首200大办公楼租户中，有91%考虑使用共享办公空间。Common Ground就点出，在大马的共享办公室桌数中，有76%是来自中小企业和跨国公司，而后者的增速是最高的。

WeWork方面，在Plaza Equatorial的首个共享办公室，有45%的租户是员工数超过1000人的公司。

3 租约最短1个月：

国际会计准则机构（IASB）在2016年宣布修订租赁会计准则，并在今年生效。

在新准则中，长期租约必须要在资产负债表中反映为“负债”；低于12个月的短期租约则不需要。这可能激励企业对共享办公室的需求，因为租约可短至1个月。

4 流动办公室更灵活：

科技发达无疑改变了企业工作的方式，越来越多雇员采取流动性办公，共享办公室能提供更大的弹性，还能减少“桌数”。员工到办公室，主要是为了会议或讨论。

5 千禧世代踏入职场：

在亚洲雇员中，千禧世代占了一半。对他们来说，办公室必须具备三个要素：共同空间、休闲区域和餐饮提供。

但因为空间限制和文化的因素，传统的亚洲办公室难以满足他们的需求。

两大赢家赢家1：产托领域
● 营运商成大租户

共享办公室的崛起，对办公楼类产托来说是一种复杂的情绪。

从一方面来看，这将对办公楼产托带来更大的竞争，但从另一方面来看，同时也是潜在租户。

据分析员了解，共享办公室的营运商倾向租多过买，建议双方可以合作，因为营运商通常需要很大规模的空间，而产托可以提供相对具吸引力的租金率。

对产托来说，签下一个大租户，远远比多个小型租户来得更好管理。

● 开拓小租户市场

分析员也相信，产托所能接触的租户，绝对比共享办公室的营运商来得少。

“共享办公室的租户相当广泛，从跨国企业到兼职者。传统产托可能难以接触到初创、兼职者这样的小租户，这有助开拓新的市场。”

在该行所追踪的产托中，只有MQREIT（MQREIT，5123，主板产业信托）将办公楼租给营运商。

● 助激励商场人流

购物广场能否找到租户，就看能否吸引人流。

许多共享办公室不止是在办公楼，还会建在购物广场或商业单位。

大马购物广场协会曾经提过，广场内的共享办公室有帮助，因为后者的租户会消费于餐厅、健身房、戏院和停车场等，为商家创造稳定的收入来源。

赢家2：■发展商●可解决供应过剩

在去年第三季，大马办公楼有2170万平方米，巴生谷就占了68%，相等1490万平方米。

单是在巴生谷，未来3年就有超过120万平方米的办公楼将进入市场，之后还有另120万平方米已在计划中。

在吉隆坡，办公楼的租用率为79.6%，雪兰莪为74.1%，目前商务房产市场的疲弱，还有未来更多的供应，租用率料会继续下跌。

新办公楼自然会吸引更多租客，而较旧的办公楼回酬率会一直走低。近期调查显示，雪隆区的租金率已平均年跌5至10%。对此，共享办公室概念将会“救济”这些发展商。

第一，发展商能将还未卖出的库存租给共享办公室，获得暂时收入，再找寻买家；

第二，有房地产投资的发展商，还能和产托一样，和共享办公室结盟合作。

“长期来看，共享办公室在我国愈发成熟，这些贡献会更加显著。”

赚幅少门槛低挑战大

不过，共享办公室的经营模式，还是注定了这个领域未来的挑战重重。

高力去年在一份研究报告中，将共享办公间列为“低赚幅、低成交量和低门槛”的行业。

Cushman & Wakefield在其《2018年共享办公》报告也分享，共享办公室营运商之间能创造的差异不大，竞争却逐日升温，造成这个市场很容易饱和。

丰隆投行研究分析员指出，一般来说，营运商有40%的营运开支是来自租赁成本，这比例比传统企业还要高。

“而且，很多成本已是固定，能否赚钱需要高度依赖租户的数量。”

所以，共享办公室未来该怎么脱颖而出，胥视营运商的下一步策略了。

独家报道：谢静雯

独家报道：谢静雯

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