地产

美元投资房产好时机/潘荣德硕士

问:潘先生,你好,

我常常听到媒体提及如今是以美联储为首的“货币紧缩”年代,想知道在这方面会对我国的房市如何影响?



~~霹雳 陈小姐上

答:陈小姐,你好。

目前以美联储为首的“货币紧缩”年代,也意味着采取收缩货币供应、提高利率的方式控制通货膨胀,和之前中国的去杠杆非常相似。

我个人认为,提高利率会引发严重的衰退和失业,但另一厢,高利率却导致美元的持续升值,造成美国在国际贸易中处于非常不利的地位,工业品和农产品出口都深受打击。



有鉴于此,同时意味着令吉也会持续下滑,加速贬值。

目前令吉兑换美元已跌至4.15,以某种程度来说,如果您持有美元或其他货币,投资大马房产也许更加划算,而且大马正处于改朝换代以及许多政策及经济不明朗的情况下,可能还会往下滑。

很遗憾地,外国投资者来到你门口,但却没有很好的投资政策把他们留下,积极度有待提升。

同时,也因为进口建筑材料成本相对提高后,大马房产项目的售价也会跟着水涨船高,最终的输家还是这些投资者。

我身边很多海外投资者都视大马为退休天堂,主要的是认为这里的消费水平不高,再加上令吉还在持续贬值,对他们来说投资大马房产或许真是来得是时候。

有句话说得特别好,那就是房价短期看政策,中期看经济,长期看人口。

实际上,我国人民都知悉目前经济不景气,各行各业都非常低迷,房产领域何尝也不是在处于一片哀鸿遍野呢?

别说您要找银行借款买房,政府也要找银行借款发展经济呢!

总的来说,目前内外在因素并存,把危机转为转机,把转机成为商机,那才是上上策!

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名家专栏

使用本币结算贸易/白文春

为了支持令吉,国家银行最近几周加大了与投资者、企业及出口商的接触力度。我认为,这些是为令吉建立信心的正确举措。

此外,国行继续鼓励进出口商在结算进出口付款时,更多地使本币。此举旨在减少对美元作为贸易结算货币的依赖。

事实上,这些努力已取得了一些积极成果。据国行称,目前,人民币-令吉在大马与中国的双边贸易结算中所占份额已从2009年的仅仅1%,于去年骤增至24%。

此外,与泰国和印尼进行贸易结算的泰铢-令吉和印尼盾-令吉的比例,也已分别从2009年的6%和4%,增至2023年的19%和8%。

讽刺的是,尽管鼓励使用本国货币进行贸易结算,但我国大部分出口和进口商仍倾向于使用美元进行贸易结算。

据国行称,就目前情况而言,美元在与马中两国的贸易结算中所占的份额仍然很高,去年约为75%。

同样的,去年大马与美国、东盟和日本贸易结算使用美元比例,分别保持在97%、84%和71%的高位。

美元仍占主导地位

尽管如此,2023年使用美元与欧盟进行贸易结算的比例仅为57%。我认为,这可能是因为大多数欧盟出口和进口商更愿意以欧元结算。在国际贸易中,欧元是最广被接受和使用的货币之一。

整体而言,根据国行的数据,2023年使用美元进行的贸易结算,仍占大马对外贸易总额约82%。

尽管这较2009年的约83%略有下降,但美元仍是我国出口和进口商贸易结算的主要货币。

与此同时,欧元在大马贸易结算总额中的使用比重,仅次于美元,2023年为4.3%,尽管较2009年的5%左右有所下降,但其受欢迎程度与美元相比仍相去甚远。

马币排名第三,占大马2023年贸易结算总额的3.6%(2009年仅为1.3%);而人民币排名第四,占我国贸易总额的2.6%(2009年为0%)。

为何我国出口和进口商仍最爱使用美元进行贸易结算?很多人可能都知道,美联储印了这么多美元(只是一张有信心支撑的纸),美元可能有一天会下跌(但在我看来可能需要一些时间)。

国行表示,这是因为这些商家和企业希望确保其美元收入,可以匹配其以美元计价的外债敞口。

我认为,这将使这些商企能进行自然对冲,而不必承担额外成本来对冲其外币头寸。

大企业更爱美元

在全球供应链中拥有强大影响力的跨国企业,例如电气与电子(E&E)行业的跨国公司,在实施更加集中的财务管理系统来管理其跨国资金流时,也更喜欢使用美元。

至于我国的商品出口和进口商,由于大多数商品都以美元报价和开发票,因此他们也仍以美元进行交易。

此外,根据国行,大多数商家和企业表示,他们难以说服客户以本币结算,尤其是当这需要公司重新配置流程和系统时。

我认为,如果泰国出口或进口商接受令吉作为其贸易结算货币,那么将其令吉收益投资于泰国可能并不容易。 

有关泰国出口或进口商可能必须在大马投资,在我看来,这对有关商家来说可能不太方便。

人民币后来居上?

然而,随着时间的推移,鉴于消费市场规模的不断扩大和科技的进步,我相信人民币可能有很好的机会扩大其作为国际贸易结算货币的使用范围,以赶上美元作为国际贸易霸主的地位。

与此同时,除了参与和使用本币进行贸易结算外,我相信国行可能会与政府密切合作,进行结构性改革,以确保财政可持续性,开拓新的增长领域,从而提高增长潜力,以及提高劳动生产力和竞争力。

我认为这些举措对于提高令吉的长期基本价值非常重要。

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