由于新移民及留学生大量涌入，加上强劲的就业市场吸引的年轻专业人士，德国首都柏林突然成为全球增长最快的房地产市场之一，并推动租金迅速上涨，一发不可收拾，租金上限举措随之衍生。

当年，柏林从一个普通小镇变成一个受瞩目的地方，房产正经历火红期，眼尖的建筑商看到商机，试图在黄金时段中捞取赚幅，德国首都柏林经历一股强劲的房屋热潮后，突然，德国议会在2015年通过了一项法律，限制房东提高租金的幅度，此举引起轩然大波。

柏林房租翻一倍

过去10年里，柏林的房屋月租金翻了一倍，从2008年的每平方米5.60欧元（30令吉）涨到2019年的11.40欧元（65令吉），尽管整体租金仍低于慕尼黑或法兰克福等德国其他主要城市，但涨幅已逾100%。

发起租金上限政策的是柏林社会民主党（Berlin Social Democrats）副主席扎多，他在接受BBC电台访问时说，数年前，柏林的房租还很低，当时的公寓租金只有法兰克福或慕尼黑的一半，这正是柏林的独特之处，如今一切已改变了，是时候干预了。

2017年的统计数据显示，一些受欢迎的热门社区，一套一居室公寓的平均月租金可高达1000欧元（5500令吉）。

德国政府设限内容

2012年12月，德国议会通过了一项法案，允许各州政府干预主要地区房租，3年内涨幅不得超过15%。

2015年起，柏林的业主不得将租金平均水平提高10%以上，为抑制德国租房市场过热，柏林正在全面实行租房上限措施，特别是针对住房短缺的地区。

租金上限原因 

德国政府之所以设置租金上限，是因为房屋供应还未大兴土木中，未能派上用场来稳定市场。

施政者看到柏林房产正火速飙升中，已在积极提升供应量，然而，在建设中的公寓要真正投入使用还需要数年时间。扎多表示，冻结现有租金5年，将可有助于防止柏林租金大幅上涨，直到新公寓建竣为止。

依据推算，施政者希望这项举措能将平均让租金降50%，理想水平是每平方米6至7欧元（40令吉），相较于目前11.40欧元(约65令吉）。

租金急升原因

柏林的人口涌入速度比新公寓建成的速度要快，造成政府要先以租金上限来稳住租价，再用最快的速度来建设新房，打压房价。

过去10年，柏林的人口增长了数十万，根据政府的统计数据，柏林目前的人口已超过370万，而2008年底的人口还不到340万。据柏林参议院估计，人口增速只有加快，没有降低，预计到2025年，当地人口将逾400万。

另一方面，德国人多租用屋子，鲜少购置房产，当人口涌入时会造成供应逐渐减少，竞争激烈。

其中一些公寓是国有社会福利住房，另外一些则由大型私人租赁公司和小规模房东共同拥有。

上限举措是双刃刀

德国柏林租户面对的问题及微言莫过于如下：

“我们的预算已经翻了一番，但我们寻找的住房并不比我们现在居住的地方更好，甚至离市中心更远。”

柏林租户协会（Berlin Tenants’ Association）主席维尔德表示，由于要找到合适的房子很困难，尽管房东藐视租约，租户往往不愿对房东采取法律行动。

维尔德说，上述举措是帮助了很多租户，但并没有对租金水平产生持续的影响，是一把双刃刀。

减少租赁公司持有率

在高租金环境中挣扎的一些柏林居民正试图用另一种策略来压低房租，他们发起一项正式请愿，呼吁柏林的租赁公司减少公寓持有率，不能超过3000套。

据了解，其中一家公司德意志住宅在全市拥有大约11.5万套公寓，相等于拥有了定夺租金的绝大权力。

如果租金设限政策得以实施，当地政客表示这将是革命性的举措，并可能成为其它面临生活成本问题城市的一个榜样。另一个德国城市汉堡也开始考虑设置某种租金上限。

虽不明智却是猛药

租金上限是以更巧妙、更有效地实现市场与政治的协调的方法，更好地规范和监督租户与房主双方的行为，实现中低收入者租房难的问题。

限价虽然不是多明智的政策，在某些时候，适合区域施行，将会是剂猛药。

租客利益保障迥异 

租户在面对一大片房源都被中介代理包了和没有中介代理均为房主直租的两种情况时，更有可能出现迥异的议价能力。

当市场已被具实力者占据之后，还会有多少健康发展的可能，租客利益保障情况甚至都还不如由政府包办。

除此以外，大多数柏林人（约85%）不是拥产阶级，他们是租房子或租公寓居住，因此，经济适用房就更加紧缺，租金上限能保障绝大对数的柏林人。

设限加剧住房短缺

持反对意见的人认为， 引入租金上限是暂时的，虽然可以让那些难以负担柏林生活成本的人松一口气，但也可能产生显着的负面影响，最重要的后遗症是，可能会加剧柏林现有的住房短缺问题。

一些专家说，这可能会导致开发商为他们的新公寓寻找买家，而不是租房者。

位于科隆的德国经济研究所（German Economic Institute）的福伦达说：如今柏林已缺乏住房，如果租金受到限制，没有依据自由市场来缺乏住房的问题将更难得到解决。

无法解决短缺问题

德国住宅行业协会（German Housing Industry Association）主席格达什科对德国报纸《时代周报》表示，该政策甚至可能阻止开发商在未来几年建造更多住宅。

“禁止租金上涨导致房客无利可图，在需求量缺少的情况下，会员公司在未来5年内少建数万套公寓，逻辑上来说，这个政策不能解决住房短缺的问题。

“更重要的是，一旦房东知道他们的收益在未来5年内无法增加，他们可能会推迟任何房屋装修，导致房子素质下降。”

美国城市研究所（Urban Institute）的经济适用房专家斯卡里说，当租金无利可图，房东会减少投资，房屋质量由于缺乏保修而下降。

美国的租金设限经验 

美国的许多城市也试过租金上限，这种政策旨在帮助更多穷人租得起住房。

当地经济学家却批评租金上限举措是一种极无效率，治标不治本的方法。

美国学者认为，市场价格是由供需决定的，当市场上对某种商品的需求越高，价格就越高；对某种商品的供给越少，价格就越高，这是市场正常定律，直到供给量和需求量相等时，这时会有一个市场出清价格，也就是市场均衡价格。所以现在如果政府硬生生的给房租设置一个价格上限的话，很显然这个上限是低于市场出清价格的，扰乱了市场安宁。

人为压低房租问题多

人为压低房租，会导致房屋的供给量大大下降，市场上会有大量的房屋撤出租赁市场。留下的房子都是房租在价格管制前就已经低于这个管制价格上限的房子，也就是一些质量不高的房子。

换句话数，价格上限不仅会降低房屋供应量，还使得市场上房屋质量下降，更糟糕的是，整个城市都会跟着发生变化，引起的后遗症一发不可收拾。

由于有价格管制，大量房屋出租出去产生的利润弥补不了房屋保修开销，所以房东会采取节约方式，选择不保修房屋。

在租金上限的趋使下，房东变得无利可图，变相房租增加会随之滋生，比如水电、管理、折旧费用、押金等，若干年后房屋单位供给减少，部分人因为房租无法承担折旧损失放弃出租空闲房屋，从而进一步激化供需失衡，出租房质量会显着下降，影响市场的运作。

结语：

实施了租金上限后，无论在法律和政治层面上，全国上下都在进入一个新的领域，数年过去了，市面上还没有看到彰显的效应，人们还在采取观望态度。

根据公共经济学理论，政府制定宏观经济政策需要兼顾效率和公平（Fair），既然政策的目的肯定是帮助穷人更能租得起住房，这种政策肯定是向公平方倾斜的，要如何做到两全其美，很考政府功夫。

整理：李晓婷