【关你屋事：州政府针对滞销房产推出应对政策】

上一篇提到，柔佛州逾10万人登记与等待可负担房屋，另一边厢国家产业资讯中心报告却披露，柔州面临房产滞销问题，滞销房产“称霸”全国。

滞销原因包括房价高企、申请者的银行贷款不获批等等因素，致使市场无法消化库存，涉及的产业类别包括住宅、商业与工业产业。如今州政府要建可负担房屋，又要致力于消化大批房产库存，这该如何是好？

对此，掌管柔佛州房屋与乡区发展事务的行政议员祖基菲里接受《南洋商报》专访时透露，该部门已分析滞销房市的源头，并针对滞销房产推出应对的政策，希望能做到对症下药的成效。

国家产业资讯中心(NAPIC)对“滞销”的定义是，产业建竣及获得地方政府批准居用证后，在9个月仍未售出，归纳为滞销产业。

根据该中心的“2018年房产第一、第二及第三季度的市场报告”显示，去年州内首季滞销的住宅是5002间(总值34亿713万令吉)，第二季则增至5988间(总值37亿9472万令吉)，第三季滞销房产继续提升至6053间(总值44亿4147万令吉)。 新山区的滞销产业占大比例，相关产业是价格超过50至100万令吉的公寓单位、双层及三层楼洋房。

修法解决供过于求

祖基菲里指出，目前市场仍在消化现有的库存，发展商也减少推出新项目，他认为主力在售出滞销产业，可弥补可负担房屋供应不足的问题，同时有助发展商减少房产库存，只是期间发展商会面对赚幅萎缩及短期的阵痛，

他披露，州政府也将修订法令，在提呈发展蓝图的最初阶段，做好监督及预防策略，以有效解决房产供过于求的情况。

滞销产业依区占90%

祖基菲里坦言，全柔有38万9664户中产收入(M40)的家庭，占人口比例47%，也是最大的群体；第二大的群体则28万4539户低收入(B40)家庭，占人口比例34%，而高收入群体(T20)家庭约有15万9886户，占人口比例19%。

“81%中低收入的州子民始终追不上房价。土地价格飙涨，发展商买贵卖贵，子民无法负担起价值50万令吉或以上的房产，市场的供需明显出现错配，才是导致居者无法有其屋。 ”

他指出，州内的滞销产业单位90%集中在依斯干达特区，尤其在新山心脏地带，州政府将考虑设立“一站式”屋业发展蓝图鉴定小组，此小组由地方政府与房产估价及服务局的专员组成。

“发展商向地方政府提呈发展项目申请时，必须附上完整的房产市场调查报告，让该小组里的估价师及分析师等进行专业评估，同时也必须提供房价建议作为参考，以确保符合房价市场。”

他强调，一般上发展商向银行借贷，都会呈上房产市场调查报告，如今只要求发展商再呈上副本，希望能在呈交发展项目最早期的阶段打好“预防针”，为滞销房产“止血”。

当记者询及柔州政府推出房屋新政是否“管太多”及吓跑发展商时，他则回应说，其实发展商可向其他州属打听，有些州政府会控制屋价，不过他强调法令修订后，发展商获得工程竣工证与广告准证及发展商执照之前，都必须符合上述指示。

先租后买
更贴近中低阶层需求

谈到中央政府今年的财政预算案，推出“产业众筹”计划作为首购族的替代融资方式，以改善购屋情绪，以及促进滞销房屋销量，祖基菲里表示，房产众筹新措施，的确改变人们拥屋的格局，因为谁都无法预测未来。

“经济及房市是否好转，房产又是否能继续升值等，都是未知数。购屋者必须做好功课，包括了解细节、房市走向与分析，以及产业众筹计划下，购屋5年只有居住权却没有拥屋权，一切装修及维修费自付。”

厘清细节再行动

他提到，倘若房产贬值，购屋者或冒着血本无归的风险，因此他建议购屋者先厘清细节再行动，免得现金流动陷入困境。

“没有一个机制是完美无缺，房产众筹只是提供不同的管道一圆拥屋梦及投资者有机会进场的同时，也改善房产滞销问题，尤其是针对州内售价50万至百万令吉的公寓单位。”

他以一间卖价10万令吉房屋为例，购屋者必须支付20%即2万令吉，众筹投资者支付80%房价，合约为期5年。

“关键在于5年后，购屋者会面对三种选项，一就是出售产业，依据购屋的比例瓜分盈利或亏损，如果房市升值可索回盈利，但遇到熊市，房产贬值，比如从10万令吉掉价至9万令吉，到时投资者可索回8万令吉的投资、没有亏损，反观购屋者仅领回1万令吉。”

第二个选项是购屋者非常满意房产，根据市价以现金购入投资者的80%股份；第三种则是把房产再融资。

他表示，房价并没有定价，难以衡量购屋者最终需要支付多少钱才能真正买下未持有的比例，充满许多未知数将会造成另一种负担，购物者需要承担风险。

他认为，要对症下药解决房产滞销问题，产业众筹虽然开启新篇章，但柔州政府推行“先租后买”计划，更贴近中低收入阶层的需求。

独家报道:苏韵鸰