柬埔寨是东盟最贫穷的国家之一，然而其房产市场却步向正轨，连续6年的经济成长率维持在7%以上，加上投资旅游、度假、养老及服务业海外人数逐年上升，当地房产暴涨只是时间上的问题。

与其他东盟国家一样，柬埔寨成为一颗闪亮的明珠，产业也发出了浓浓的商味，引来了大批海外投资者。

通货膨胀高居不下是柬埔寨的致命伤，这却是让地产领域时好时坏的主因。当地的旅游业与房产业互相影响着，当任何一个关键行业有放缓的趋势，即可一发牵全身，制约了柬埔寨的经济成长，拖慢了房产界的势头。

柬埔寨对外开放起步较慢，从7年前开始，国家宪法才允许外国人在柬埔寨置业，这也意味着该国才刚改革开放，世界各地的大集团也开始进军这片新兴土地，在瘦田上“先下手为强”。

与经济强国交流 

柬埔寨采取亲中的关系，与世界未来经济强国有密切交流，靠着一带一路概念获得世界的瞩目，其房产业还有不发展的理由吗？

首都金边，是该国政治、经济、文化、宗教中心，也是交通枢纽重心，地处泛亚铁路东线的必经之地上，在“一带一路”政策的影响下，未来发展潜力巨大。

房产耀眼原因 

当地的的经济自由，没有外汇管制，美元是通用的货币，瑞尔只是作为零用钱，换句话说，柬埔寨的房产业能变得耀眼，完全是因为她独特的自由经济市场，还有庞大的内需市场及外资优惠政策，商机无限，投资管制很少。

如今，注资买房的顾客多来自台湾、中国、马来西亚和新加坡，金边的房价一平为1万令吉左右，市中心的达到2万令吉一平，与其他周边国家的屋价不相上下。

柬埔寨被喻为80年代初的中国，刚刚改革开放，百废待兴，是投资天堂。目前，其政治局势刚稳定下来，工业基础十分薄弱、道路狭窄、无高速公路；交通、桥梁等基础设施落后，制衣业是支柱产业。拥有长远投资眼光的人看好这“一颗明珠”。

美元为第一货币 

众所周知，美元全世界通用的货币，保值度强，柬埔寨本身的货币瑞尔则不受青睐，全国上下还是坚持美元为第一货币， 其实，柬埔寨的情况特别，是亚洲国家中唯一以美元为主要结算货币的国家，就连银行存款和贷款都可用美元，对于外来投资者来说，美元结算能省却很多麻烦，属于亲资作风。

对外资而言，资金管制是噩梦，好在，这里的亲资条例不实行外汇管制，也不设限外汇经营，任何转账和国际结算都有高自由度，各商业银行自主决定汇率，此外，任何外汇进出柬埔寨不必被审核，然而，超出5000美元(约2万845令吉)的交易必须向中央银行记录在按案，超过一万美元(约4万1690令吉)出入境的外国人，也必须提出申报。

乡区快速城镇化

柬埔寨是一个年轻化城镇，乡区正快速城镇化，带动了房产业，这里每年有超过16% 的年轻人进行内地移民，离开农村到城市谋生，大量到金边寻找机会的农村年轻人和归国的留学生是房产生力军，促使柬埔寨经济呈高投资和高增长的局面。

柬埔寨是新兴的发展国家，年轻化的人口结构也让道地购买力也在逐渐增强，房产投资市场前景充满优势。

旅游业牵动房产 

柬埔寨的旅游景点不多，房产主要集中在首都金边，海滨城市西哈努克，国土面积狭小，除了吴哥窟以外，其他景点知名度都很低。

虽然该国拥有175公里的海岸线，但海景资源丰富，有很多海岛待开发，这也是带动房产业的火车头，然而建筑风险不低，再加上本土官员作风腐败问题，新的旅游景点的开发将会是一个漫长的过程。

外国游客中，中国、越南是最大的外国游客来源国。2016年到柬埔寨旅游的国外游客人数达到501万人，较2015年上涨了5％，其中中国游客约83万人，2017年约有100万中国游客到柬埔寨旅游，2018年逐年增加中。

柬埔寨除旅游业，没太多亮点，所以，投资者都需承受高的风险，在这个新兴国家大展拳脚。旅游业，成为房产唯一卖点。

亲中关系 带来发展红利

从外交关系探讨，柬埔寨亲中关系带来的红利是与中资投资者有更密切互动，高端房产受国际市场垂注。

中国的高端技术及资金的涌入，也带动了柬埔寨的石油业，高端企业的航动，也一并带动了房产业的脉搏。

吸引中国买家

近年来，海外买房吸引着越来越多的中国买家，而海外投资房产的步伐也开始加速，购屋群也越来越广，与国内房地产形成明显对比的是，海外市场尤其是东南亚市场日渐火爆，以泰国、马来西亚、新加坡等为主的新兴市场迅猛发展，更多投资者嗅到了商机，逐步将目光转向这个新兴市场。

最大外来投资国 

中国一直是柬埔寨最大的外来投资国，柬埔寨有80%的大型公共设施都由中国援建。2016年，中柬贸易额较上年增长7.4%，在中国与东盟十国贸易中，增速最快。

截至2016年底，中国累计对柬埔寨协议投资111.7亿美元(约465.892亿令吉)，占柬埔寨吸引外资总额的34.3%。

2016年柬埔寨经济总量为200.17亿美元(约834.859亿令吉)，人均年均收入1270美元(约5297令吉)，比2015年有提升的迹象。

通货膨胀严重

虽然摆脱了最不发达国家的阴影及仍然属于世界上最贫穷的国家之一，其通货膨胀却异常严重，物价平均比东盟周边国家高出多倍。

允许外国人购买公寓房产

柬埔寨是一个刚刚改革开放的国家，7年前该国才通过法律，允许外国人在柬埔寨购买房产，起步时间较晚。

目前，金边房价和芭提雅、普吉岛差不多。

回筹率增加

报告显示，在柬埔寨60美金（约250令吉）可以租到单人房，有冷气和家具，一般年回报率介于5-10%，一些好地段的项目回报率达10%以上。此外，外围的因素也会造成房价回筹率增加。

柬埔寨与其他东盟国家一样，受土地私有制控制，只有持有该国国籍的人才能购买土地，但是允许外国人购买公寓房产，并合法拥有永久产权，无遗产税。

外国投资者可租赁

柬埔寨法律规定外国人不得购买和拥有土地以及一楼的房产，但外国投资者可长期租赁。

另外，柬埔寨与外国合资公司，柬方持有51%以上股权的公司可以购买土地。

柬埔寨还有一种特殊的土地制度特许经济地，此前期限最长为99年，目前新批期限在50至70年内。

基础设施 成发展硬伤

柬埔寨除发展落后外，另一让外资不适合长期居住的隐忧是，电力状况差，供电不稳，因此电价比国内贵2至3倍。整个国家的基础设施落后，当地人出行主要靠摩托车、脚车、三轮车；柬埔寨虽然穷，但是物价并不低，2018年上半年通货膨胀率高达4%。

柬埔寨的支柱产业是制衣业和农业，又没有高科技工业，而且生产力水平很低，农产品产量不高，质量及卫生条件没有达到普通国家的标准，更多的日常生活所需（蔬菜、肉类、工业制成品等）只能依赖进口，物价自然贵了。最主要的是当地的食品和日用品外国人适应不了，只能购买进口商品，而且交通、水电、通信等设施缺乏，收费高，所以外国人在柬埔寨生活费非常高。

交通运输不良

柬埔寨工业基础薄弱，经济增长主要靠制衣业、农业；虽说近几年来柬政府实行积极的市场政策，也取得一定的成效，发展潜能看好，但总的来说经济实力相对较弱。教育、医疗发展缓慢，基础设施、交通运输更是它的硬伤。

相邻的两个国家越南、寮国，也一直对柬埔寨虎视眈眈，柬埔寨的政局也只能说是相对稳定，社会治安也正改善。房地产市场起步较晚，开发商大多来自其他国家，房价每年有不同幅度的增长，但是公共设施配套跟不上。

脱离了最不发达国家行列是一个好的开始，这颗明亮的东盟明珠相信会继续发光发热。

整理：李晓婷