政府重新落实销售与服务税（SST）至今1个月，因基本的建材如洋灰、铁、沙石豁免征税，整个房地产市场就处在一片“跌价”的声浪中。

就连财政部长林冠英也几度开腔，要求发展商降低房价，否则将考虑在11月2日提呈2018年财政预算案时，向这些建材及服务征收SST。

建材豁免征收SST，房价是否就应该跟着减价呢？且来听听业界人士怎么说……

发展商：回馈购屋者  

建材豁免SST助降房价

在SST 2.0时代，房价会不会下跌，已成了很多人都迫切想知道的答案，因理论上来说，建材豁免SST则能帮助发展商降低“部分”建筑成本。

而大马房地产发展商会（REHDA）会长孙兴存上周一（24日）在2018年REHDA总执行长系列“年度产业发展商大会”上表明，发展商已同意将在基本建材豁免SST省下的税务成本，全数回馈给购屋者。

这也表示，房价有下调的空间，也有望让房屋变得更加能让人民负担！

只是，房屋基本建材豁免SST，能省下多少税务成本？若将这些税务成本直接反映在房价上，房价又能减多少？

在SST 2.0时代，除了基本建材的洋灰、铁、沙及石，在房屋建设方面还有诸如原木、木屑、积木与砖块、瓷砖、鹅卵石、合金钢等也都豁免征收SST。

理论上来说，建材豁免SST则能帮助发展商降低“部分”建筑成本。

上周，孙兴存指出，发展商已同意将在基本建材豁免SST省下的税务成本，全数回馈给购屋者。

且大马房地产发展商会已针对降低房价展开探讨及研究，并会在近期内完成有关报告，争取在预算案前提呈财政部。

惟房屋基本建材豁免SST，房价是否会下跌，还得取决于发展商的成本而定，除了建筑成本，发展商还得面临土地城本、融资利息、行销与销售支出、合规成本（compliance cost）等压力。

到最后，这些因素将如何反映在房价上？

根据业界人士的说法，一个项目的发展，建筑成本约占30%、土地成本约占15%至25%、合规成本10%至15%、行销与销售支出成本约5至10%，及融资成本约7.5%至12%等；发展商一般的利润约可介于20%至30%。

“而在建筑成本当中，建筑原料仅占当中的一半；剩余一半则是建筑工人的工钱。”

建材仅占成本30％

马来西亚建筑商公会会长符绩理接受《南洋商报》电访时说，洋灰、铁、沙及石，虽是房产建筑工程中最常用的基本建材，但需要的量却不多，其他还包括电线电管、木材、使用的砖瓦、大门、窗口、厕所的马桶及面盆等。

“包括基本建材在内，约占建筑成本的20%至30%，纵使基本建材豁免SST，对于整体发展成本的影响其实并不大。”

B&G资本资源集团（B&G Capital Resources Bhd）董事经理拿督吴明权也直言，房产的最终销售定价，还是得视市场的供应与需求而定。

“市场的供需走向，才是影响房屋最终定价的主因和关键，试想想若是供应多过需求的情况下，纵使发展商面对成本走高的状况，怕是也无法将最终定价定得太高，否则也是面临滞销的窘境。”

约省1至2%税务

从废除消费税（GST），到重新落实SST，市场难免混淆，但按照基本建材税务成本的比例估算，在豁免SST的情况下，发展商约可节省1%至2%的税务成本。

税务专家坦言，住宅型房产在SST 2.0时代，的确能享有节省税务成本的利好；反观，商务产业则与GST时代没有太大分别。

“我们应先理解一个概念，在GST时代，只有可征税的房产才能索回进项税（input tax），而可征税房产只有商务产业，住宅房产不在可征税房产中，所以发展商无法索回进项税，故GST就是发展商的成本。”

随着我国9月起重新落实SST后，房地产发展包括土地，都无需缴付这项税务。换言之，住宅房产即可省下税务成本。

根据税务专家的说法，商务产业在豁免SST的情况下可直接得益，这和消费税时代的分别不大。

“当初缴付的税款可以索回，而现在直接豁免征税，所以整体而言，商务产业在SST时代与消费税时代的分别不大。”

高档廉价公寓算法各异

为方便读者进一步理解在SST时代，发展商建造住宅房产时可节省的税务成本，以下例子可让大家有一个基本概念。

假设一间售价50万令吉的高档公寓，发展成本为40万令吉。而当中的建筑成本占30%或12万令吉。

而在建筑成本当中，50%是建材费，50%则是工钱。12万令吉/2 = 6万令吉

假设基本建材SST征税比例在最高的10%。6万令吉X10% SST = 6000令吉。

SST豁免，省下的税务成本为6000令吉，除以最终售价，得出税务成本比例为1.2%。6000令吉/50万令吉X100% = 1.2%。

土地成本应维持20%以下

假设一间售价30万令吉的廉价公寓，发展成本为20万令吉。而当中的建筑成本占30%或6万令吉。

建筑成本当中，50%是建材费，50%则是工钱。6万令吉/2 = 3万令吉。

假设基本建材SST征税比例在最高的10%。3万令吉X10% SST = 3000令吉。

SST豁免，省下的税务成本为3000令吉，除以最终售价，省下的税务成本比例为1%。3000令吉/30万令吉X100% = 1%。

土地成本最好维持在发展成本的20%以下，否则将加剧发展商成本，进一步给购屋者带来购屋压力。

吴明权指出，有地和高楼住宅房产的成本比例也有所不同，加上州属各异，大大影响发展商估算发展成本的细节。

“一般若是有地房产的土地成本，我都尽量维持在20%至30%，至于高楼房产则不能超过20%。根据我的经验，若是在雪州一带发展高楼房产，都会尽可能将土地成本维持在10%以下。”

马房地产中介协会全国副主席林文彬：房价不会显著变化

我国重新推出SST，坊间认为在进入SST 2.0时代，房价将进一步下跌，但马来西亚房地产中介协会（MIEA）全国副主席林文彬却另有看法。

他认为，房价料不会有太显著的变化，反而是发展商会趁这波调整，推出促销配套，借以清库存减存货。

“本地房市仍低迷，所以市场上还有很多库存，发展商料趁势调整价格做促销。与其说是房产跌下价，我更愿意相信，这一波调整是发展商借机清库存的手法。”

林文彬说，现在是回归SST时代的一个过渡期，市场至少要几个月的时间才能适应变化。

“房价的涨跌，最终都是回归到市场的基本面，也就是供应和需求。SST不是决定房价走向的指标，还有其他因素如土地成本、人工等影响房价。”

他说，废除消费税最直接受惠的要属商务产业，因无需再支付消费税，料能重新激活这类产业的交投，从近10年的谷底反弹。

询及政府豁免向建材征收SST，是为推动可负担房屋发展铺路，进而推动整体房市发展的一环？林文彬说，真正会推动我国房市未来发展的是房政部即将宣布的全国房屋政策（National Housing Policy）。

因为该政策将会进一步说明未来7年的房市大蓝图。

“贡献本地房市最大比例仍是二手房屋市场，约占整体的70%，余下30%才是新项目，相信即将推出市场的全国房屋政策大蓝图，将能更进一步激活市场。”

房屋及地方政府部已在我国重新推行SST后进行研究，已掌握实施SST前后的房价差价，并在之后推介全国房屋政策与成本指南。

房屋及地方政府部长祖莱达指出，只要遵守以上政策，加上政府透明作业，房价还是会下降；若房价没有调整，则发展商需增建设施，让购屋者物有所值。

国际综合产业咨询公司Rahim & Co雪州董事蔡汝光：商务产业仰赖经济

纵使商务产业可因建材豁免征收SST而直接受惠，但国际综合产业咨询公司Rahim & Co雪兰莪州董事蔡汝光却认为，商务产业的发展很大程度需要仰赖国家经济发展。

换言之，国家经济发展好景时，则商务产业跟着向好；而当经济陷入低潮，商务产业首当其冲遭遇冲击。

纵使废除消费税重新推介SST，但诸如房产估价、律师费及产业经纪服务等仍是有收取6%服务费，他指出，豁免向建材征收SST，对于房价的影响中和。

不过，基于商务产业交易成本趋低，料可从中受惠。

但他强调：“商务产业很大程度受到国家经济走向影响，目前我国经济略微低迷，故省下的税务成本，料不会大幅激活市场对商务产业的需求。”

询及部分建材豁免SST，房价是否应跟着调降时，蔡汝光直言，这对房价的影响式微，因决定房价走势主要还是得视市场供需及购屋者负担能力而定。

“无论是购屋者或是投资者，他们的购屋或是房产投资策略都不会受到SST的影响。在我看来，（投资者）短期至中期的投资策略，最好是专注于投资有需要或供自用的产业项目，忌投机炒作。”

至于长期投资策略，始终是地理位置为主要考量。

他说，若是购买住宅房产，则需确保有关产业坐落在良好的地理位置，同时拥有便捷设施。

“若是投资组合涉及商务产业，最好专注在增长地区，或是现在拥有稳定租客、充满活力的地区。”

Zerin产业顾问公司研究与咨询主管罗嘉拉妮：成本低将刺激买气

废除消费税重新推出SST，或是时候重新聚焦商务产业，Zerin产业顾问公司研究与咨询主管罗嘉拉妮指出，特定商务产业的投资成本将趋低，供需因而将受到激励。

“SST和消费税的机制虽然不一样，而在SST 2.0时代，部分建材将豁免征收SST，但仍不足以带来显著的成本节省，在我们看来，纵使减房价也是微调。”

在SST 2.0时代，部分建材如铁条、洋灰、砖块、沙和石等都可豁免征税，她认为，这对促进业界发展是好事，但并不表示市场或购屋者马上可以感受这波利好，甚至省下的税务成本料无法马上转嫁给新房产项目的买家。

“纵使发展商真的打算将此番省税全数转嫁予购屋者，但起到的作用料不大，毕竟除了建筑原料，发展商还面对其他如土地成本、人工费、合规成本等压力。”

不过，废除消费税对商务产业而言的确是好事，罗嘉拉妮指出，自我国2014年推出消费税后，商务产业的成长就一直处在停滞状态。

“现在投资者无需支付消费税，加上我国房市前景看俏，绝对是重新专注投资商务产业的好时机，特定商务产业的投资成本将趋低，我们预期，供需因而将受到激励走高。”

谈及在SST 2.0时代的房产投资策略，她认为，房产投资者可考虑多元化房产投资组合，在原先的住宅产业纳入商务产业组合。

“本地零售市场也渐渐恢复活力，加上重新推出SST也间接为人民创造更多可支配收入，进而将刺激消费者支出及商业活动活络。”

罗嘉拉妮说，此时若是投资在零售商店等商务产业或是绝佳投资决定。

“房产投资最基本的策略，就是研究市场动向，从而选择拥有稳定需求又可带来回酬的发展项目。”

她还说，沿着捷运或轻快铁等基建进行投资，仍是不错的决定。此外，投资者也可聚焦二手房产。

报道：林妤芯

报道：林妤芯

报道：林妤芯