投资者被宽松的融资环境、超级富豪日益增长的财富、房产市场供不应求等3大因素过度吹嘘的影响，全球至少有8个金融城市面临泡沫风险，其中加拿大多伦多房产泡沫指数居全球之冠，亚洲区域则以香港为最，连续3年跻身前十！

瑞士银行（UBS，简称瑞银）早前发布一年一度的《全球房地产泡沫指数》（UBS Global Real Estate Bubble Index）列出了泡沫化程度最高的20座城市，多伦多高居榜单第一，平均房价在过去13年间翻了一倍，但房租和居民实际收入同期涨幅仅为5%和10%。

报告指出，多伦多和温哥华，低利率导致平均房价处在高估区间，泡沫特征明显。

多伦多房价在上一年保持高速增长，截至今年第一个季度的过去12个月，房价涨幅已达20%，真实房价水平在过去13年间翻了一番。

在欧盟地区，除了米兰之外，其他城市如法拉克服、慕尼黑、阿姆斯特丹、巴黎、伦敦、苏黎世、日内瓦和斯德哥尔摩的房产泡沫指数，都处在历史高位。

多伦多及阿姆斯特丹是“全球房产泡沫指数”榜上新增城市，自2011年以来，这两大城市的房价已上涨了50%以上，泡沫风险急剧上升！

泡沫风险指数仅次于多伦多的斯德哥尔摩，经通胀指数调整之后，房价在过去12年间涨了一倍；伦敦平均房价比10年前高出15%。

在亚太地区，除了新加坡还在合理范围之内，悉尼、香港和东京，都在高估的区间中，比起悉尼和香港，东京情况稍好。

悉尼从1980年至今，房价每年平均上涨3.5%，在全球20个城市中居首。

香港房价之高冠全球

房价之高冠全球的香港，平均居住面积为14平方米，房价与购买力最为悬殊。在香港买一个60平米的单位，需白领连续工作20年左右，而且仅是均值。

伦敦、巴黎、新加坡和纽约紧随香港之后，分别需要16年、14年、11年和11年，米兰只需工作5.7年，就能买得起60平方米的房子，芝加哥和波士顿最短，分别只需3年和4年。

但是，若从房价负担能力比较，香港冠绝全球。

根据美国城市规划咨询机构Demographia“2017年国际房价负担能力”，香港已连续8年稳坐第一，当地房价属于“极度负担不起”之列。

报告指出，香港的房价负担能力过去两年进一步恶化，从2016年的18.1倍升至19.4倍，如今更处于空前高位。这意味着，一个普通香港家庭要不吃不喝19.4年才能买得起住宅。

何谓房产泡沫？

从经济学角度解释，房产泡沫一般是指房价持续过高，超过房产本身真实的价值。这样的高价并不能长期维持，这类资产即为有“泡沫风险”的资产。不过，泡沫与否，最终要到泡沫破裂之后才能定论。

对于泡沫风险的缝隙，其实就是对房产市场风险的分析。从历史经验来看，房产泡沫具有一定的特性与迹象：

●房价远超收入水平和房租

●实体经济的扭曲使得过多的资本被用于炒房

●房产市场过度借贷

●过度的房产建筑

资产泡沫有增无减

由于全球经济增长改善，低失业率和超低利率等因素推高了资产价格，关于资产泡沫的担忧有增无减。在股市接近最高纪录而利率接近零或负利率的情况下，意味着房产的吸引力大增。

倘若全球经济受冲击，导致偿债难度加大，或者中央银行采取更激进的紧缩政策，推高借贷成本等情况出现，则将曝露房产泡沫的问题。

直接危害股市房市

北美地区的美国和加拿大的城市可谓“冰火两重天”，纽约、波士顿、三藩市和洛杉矶，处在稍微高估的水平，也没达到2008年金融危机时的高位，尤其芝加哥还在价值低估的区间中。

房产泡沫最直接的危害就是造成股市和房市的“双杀”。由于房产市场和股市高度相关，且牵扯许多其他行业，包括基建、大宗商品、奢侈品等等，由房地产市场波动引起的市场波动，传导开来就属于宏观危机，影响非常广泛且严重。

全球房产泡沫指数是选取全球20个先进城市和地区，根据人均收入与房价比较、房价增长率的比较、房价与租金比等层面，综合计算出房地产泡沫指数。

房价分5等级

有关指数将房价分成5等级，分别是过低（指数低于-1.5）、低估（指数在-1.5至-0.5之间）、合理估计（指数在-0.5至0.5之间）、高估（指数在0.5-1.5之间）和泡沫风险（指数大于1.5）。指数越高，房产泡沫风险越大。回看过去一年房价的涨幅，经通胀指数调整后，多伦多高达20%，同样全球称冠，香港近20%，阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑皆逾10%。

7年后有望翻倍

从过去5年来看，经通胀指数调整后，三藩市、慕尼黑及悉尼达到或超过10%，多伦多和斯德哥尔摩则接近10%。银行家们认为，一旦一座城市的年均房价以10%的速度增长，那连续7年就有望翻倍。

去年，在瑞银追踪的城市中，只有3座主要城市的房价没有明显上涨，分别是伦敦、米兰和新加坡。

泡沫另一警惕 英国房价放缓

专家表示，英国住宅市场可能正进入价格适度增长的新常态。

根据毕马威(KPMG)于9月初发布的季度经济展望报告，未来5年内，英国房价增速将逐年放缓。对于英国业主而言，这意味着房价迅猛上涨已经成为一个遥不可及的梦想。

据这家主营税务、审计和咨询服务的公司预计，2023年以前，英国全境的平均房价增速将持续减弱，表明“英国住宅市场可能正进入价格适度增长的新常态”。

未来5年房价增速下降

从区域层面来看，在未来5年，几乎所有地区的房价增速都将低于2017年的同期表现。

作为唯一一个例外，苏格兰今年的房价涨幅将超越去年。根据报告，日益增加的投资规模和相对适中的物业估值推动当地的房价上涨。

但报告指出，今后该地区的房价增长将与整个英国的价格走势相类似——2023年以前房价增速将逐渐放缓。

根据预测，在伦敦、英格兰东南部和东英格兰部分地区中相对富裕、房价高昂的区域，价格增长将最为疲弱。

报告称，2011年到2018年，伦敦的平均住房价格每年上涨7.5%至47万6752英镑（折合256万7700令吉），但在此期间，英格兰东北部的房价年增长率仅为1%，同类物业的平均价格只有12万7271英镑（折合68万5500令吉）。

截至2023年底，伦敦和英格兰东北部的住房价格将分别达到48万4206英镑（260万7847令吉）和14万5285英镑（78万2480令吉）。尽管两者之间的差距略有缩小，但伦敦的房价仍将远远高于英格兰东北部。

报道：陈绛雪