地产

全球豪宅销售 
趋势减缓

豪宅曾在市场销售上受富豪抢购,但由于受房地产市场、融资问题和政治不确定性因素的影响,全球顶级住宅市场的升值速度明显降温。



权威全球城市豪宅价格指数显示,由于受房地产市场出台监管新规、融资问题和政治不确定性因素的影响下,全球顶级住宅市场的升值速度明显降温。2018年第二季度世界各地的豪宅价格增长疲软,由于钢铁、洋灰、砖块等价格持续上升,预计也会刺激发展商抬高新项目的推出价格,以单位价较低的豪宅单位来吸引买家。

销售额负增长 

资料显示,近几年顶级豪宅的销售额在全球不少国家都有减缓甚至负增长的趋势, 价格增速创下2012年以来的最低水平,总体涨幅仅为2.6%, 报告称,增长最为强劲和最为疲软的城市之间的涨幅差距已从前一季度的33%缩小至20%。

权威媒体分析员说,传统豪宅集中区巴黎、伦敦、迪拜的销售额分别减少了5%、6%、22%;亚洲豪宅热门区还是集中在中国。

美国最多豪宅



美国是占有豪华物业最多的地方, 2018年,全球前100名豪宅的定价从3.92亿美元到4500万美元,主要集中于北美洲、欧洲、亚洲以及非洲。美国以60%的份额排名第一,中国香港以12%的份额位居第二,英国以7%的份额位列第三。

美国篇:
都会购房需求下滑

在美国,随着强劲的经济动脉和繁荣的就业市场,无形中推动了住房需求,当中旧金山和洛杉矶表现最佳,当地的豪宅价格分别同比上涨9.5%和7.8%。然而,纽约位列全球主要城市的第31位,其年度价格增速仅为0.1%。

跌幅为两年之最

根据道地的购房需求指数,今年6月起,美国15个主要都会的购房需求明显下滑,跌幅为近两年之最,报告指出,指数严重下滑的原因在于,潜在买家的看房需求较去年同期减少6.1%,而且报价次数亦有15%的跌幅,同时这也是该指标自2016年4月以来下降幅度最大的一次。

豪宅逾千万座 

真正的豪宅是指在特定地段,以度身定制的方式打造,具有鲜明建筑特色和历史人文价值的,专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。

美国是世界上豪宅最多的国家。资料显示,在这片土地上已经完工的豪宅数量超过千万座,占世界豪宅总量的62%左右,其次是法国和西班牙,分别有809万1032座和70万3620座。

美国的代表性豪宅包括费尔菲尔德别墅(FairField),她位于美国纽约州萨加波纳克(Sagaponack)汉普顿地区,面对着太平洋,拥有29间卧室、39间浴室,还有应急发电厂。

英国篇:
脱欧因素 连累豪宅市场

在伦敦,由于脱欧因素带来了不确定性影响,高端物业和二手房买家的物业税上调,也一并连累了豪宅市场,价格较去年同期下跌1.8%。

今年4月,政府通过逐步取消“购房出租式物业”的贷款利息减免,大幅提高了租赁房屋业主的税务,对全国各地的出租物业实施能源效率新规。

自2016年以来,英国政府开始向购置第二住房(包括用于出租的物业)的买家加征3%的印花税。

税收新政投资减少

税收新政打压了投资者的热情。目前,租户的租期普遍变长,而且由于投资者的减少,市场上的新出租房源非常稀缺。

一项针对英国房地产专业人士的调查显示,全国各地的新出租物业数量已经连续9个季度下降,这负面趋势相信会加剧该国的住房短缺问题。

待售物业库存新低

根据英国皇家特许测量师学会(Royal Institute of Chartered Surveyors)调查,并综合了300多位房地产经纪人和建筑商受访者的看法,他们发现新出租物业的数量有所减少,一定程度上是由于近期政府对房主提高征税所致,在租赁市场不断恶化的同时,英国住宅市场也面临房源短缺的问题,待售物业的库存正处于历史最低点,处于高端市场的豪宅也一并受影响。

英国各地的新出租物业数量均出现下降。但根据调查,就伦敦房屋租赁市场而言,房地产经纪人显示出消极的态度。

鉴于伦敦房地产市场兼豪宅低迷表现,一些业主对是否出售房屋犹豫不决,只好等待行情好转再做打算。

欧洲篇:
豪宅有固定需求

虽然欧元区的债务危机仍未解除,不过,由于移民政策的放松,持有的建设成本低,再加上潜在供应量少,所以欧洲的豪宅价格应该能够继续走稳。

目前的形势,欧洲豪宅应还有一定的需求量。

亚洲篇:
亚洲豪宅价格持平

权威报告调查显示,8月发表的第二季亚洲豪宅指数显示,今年第二季,亚洲的平均豪宅价格基本上持平,微涨了0.8%,这与今年第一季的1.1%增长差不多。

业界报告显示,2017年亚洲豪宅市场最吸睛的地方是中国,“北上广深”的豪宅成交面积暴涨,而新加坡、北京和上海的豪宅价格在2018年第二季继续下滑。

香港占12套豪宅 

全球前100的豪宅中位于亚洲的待售豪宅有13个,其中, 香港占12套、澳门1套。中国高净值人群的增多,也为香港、日本、新加坡等亚洲豪宅的增速提供了很大动力。

随着中国政府将产业重心力放在一二线核心城市后,北京、上海、广州、深圳的豪宅成交面积暴涨,中国政府明确表示支持住宅租赁市场发展以来,投资者与开发商的市场参与度有所提高。2017年上半年,上海顶级豪华的平均租金上涨6.6%,为每平方米每月39.2美元(约161令吉)。

“ 在香港这个特别行政区的豪宅价格则在今年第二季继续回弹2%,这主要是因为活跃的银行借贷活动刺激了买气,除香港外,亚洲地区豪宅市场似乎出现泡沫,在去年全球售价超1亿美元的10个豪宅当中,有4个就在香港。今年全年香港豪宅价格应该能够微涨5%。”

亚洲区豪宅走势

◆雅加达

值得一提的是,印尼雅加达的高端房产走势凌厉,论豪宅市场,在亚洲傲视同群。当中以雅加达的涨幅最强劲,第二季的豪宅价格比第一季上升了7.9%。雅加达的高端住宅市场在上一季再次超越周边国家的表现,这个新兴市场受到薪金和就业机会普遍上涨,再加上贷款利率低、消费信心高涨,专家相信涨势将持续至今年底。

◆曼谷

泰国的政局对下半年的豪宅市场起决定性的影响,但只要政局维持稳定,健康的需求应该能够扶持下半年的高端房屋价格价格继续攀升。曼谷豪宅价格行情涨幅不会维持太久,业界人士认为未来数月内会呈跌势。今年第二季,曼谷市中心的高端房产价格稍微上升了0.9%,主要是因为当地的经济随着政局的稳定而逐渐复苏,加上受去年水灾影响的行业也逐渐恢复过来,从而刺激了制造业、国内消费和旅游业蓬勃,也刺激了当地人对高端房屋的需求。

◆吉隆坡

吉隆坡,短期内买气料不会太旺盛,因全球的经济前景仍然阴霾密布。

◆新加坡

今年第二季,在新加坡狮城豪宅价格下跌2.9%,这是豪宅价格在经过漫长的平稳期后连续第二个季度下滑。由于全球经济前景仍然不明朗,未来半年,新加坡豪宅价格应会继续走软。

文:李晓婷

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亚洲周刊专区

首次负增长 中国人口重质不重量

报道:呙中校

中国人口出现1962年以来首次负增长,去年减少85万人,也同时迈入中度老龄化社会,步其他东亚的发达经济体之后,更会影响经济发展及地缘政治格局。中国要如何从一个人口大国转化为质量高、创意澎湃的人口大国?这是中国面对的重大挑战。学者呼吁,当前全面开放并鼓励生育刻不容缓,应加大支持生育政策的力度,构建生育支持体系。另外,发展人工智能机器人,也可加强养老护老水平。

2022年一个重大变化悄然改变世界格局,那就是中国人口出现61年来首次的负增长,而且整体迈入中度老龄化社会。尤其世界历经瘟疫的冲击,使到很多国家的人口统计中也出现异常值,包括美国的人均寿命连续两年下降、日本去年人口减少53万人等,而中国跟这些在战后获得稳定长足发展的国家一样,面对人口结构的调整。也在这个时间窗口,印度将超过中国成为世界第一人口大国。

中国要如何从一个人口大国转化为质量高、创意澎湃的人口大国?继续成为世界工厂与世界市场?

人口问题关系到长期经济繁荣发展和社会文明维系,中国的人口负增长和人口老龄化同时交汇,与东亚的两个发达经济体韩国和日本的命运趋同。这个大变局不仅直接妨碍中国经济增长,而且影响到中国人民念兹在兹的民族复兴大业,也影响到全球经济发展和地缘政治局势。

根据中国国家统计局1月17日发布的资料,2022年末全国人口为14.12亿人,比上年末减少85万人,人口自然增长率为负1万分之六(0.06%),是中国人口自1962年以来首次出现负增长。

消息公布后,不但在中国引发广泛讨论,就连特斯拉总执行长马斯克于去年10月在推特上发表的评论,“人口崩溃比起全球暖化来说,是对文明未来的巨大威胁”,也被自媒体炒作为是对中国当下人口问题的评论。背后反映的是,有些人担心中国人口减少会影响全球经济。

印度料成第一人口大国

印度人口则在2022年突破14亿,很可能在2023年初超越中国成为世界第一人口大国。印度原拟在2021年进行人口普查,但因为疫情而推迟。世界银行的资料显示,2020年末印度总人口为13.8亿人,而近年印度人口自然增长率为1.1%,按这个人口增速增长,印度人口在2023年年末会达到14.26亿人。印度人口每月净增长超过100万人,因此很可能在今年2月超过中国,成为世界第一大国。

实际上,2021年公布的第7次人口普查资料就显示出中国已经出现人口危机——出生率很低、老龄人口仅比美国和欧洲低3%至7%。这一年中国的人口净增长只有48万,已经是在负增长的边缘了。

2019年,只有东北三省人口是负增长。2020年上海、重庆、河北、四川的人口跟着负增长,其中四川作为中国劳动力主要输出地,是人力资源大省,2020年人口达到峰值,人口萎缩0.9%,2021年更是下降1.9%。到了2021年,江苏、湖北、湖南、内蒙古、山西、天津6个省市人口增长趋向负值。

计划生育政策降出生率

另一个人口大省山东,2021年自然增长率为0.02%,也就是说几乎没有增长。在20年前的2002年,山东曾制订“2022年实现人口零增长”的战略目标,没想到竟然真的实现了。

为实现这个目标,山东各级政府雷厉风行计划生育政策,从1990年代的“百日无孩”运动,到21世纪初传出强迫堕胎绝育(“冯建梅强制引产事件”)。事件中,自学法律的盲人维权人士陈光诚为计划生育迫害打官司,2005年获评选为《亚洲周刊》“2005年风云人物”,2006年入选美国《时代杂志》时代百大人物,2014年进入北京的美国驻中使馆,同年就去了美国生活,并在2021年入籍美国。

计划生育政策降低中国的出生率,从1971年开展计划生育,中国总和生育率(指平均每对夫妇生育的子女数)很快从1970年的5.8降到1980年的2.24,接近世代更替水平,但到了1980年代北京推行计划生育政策,后来更与地方政绩挂钩,按四川大学对300多个实证例子统计,计生成绩与其他近100项的国家政策一样,具有“一票否决权”,即如果超生,地方主官不得提拔重用。

人口峰值提早到来

计生部门因为工作重要而成为既得利益集团,不惜弄虚作假来保持计生工作的重要性。21世纪头几年,广东已经出现劳工荒,显示中国“人口红利”即将用尽,计划生育政策必须调整,但是在计生系统的乐观预测下,导致北京决策失误,延误十几年。

因此,人口峰值提早到来,出乎中国官方的意料。2006年,以蒋正华、徐匡迪和宋健任组长的国家人口发展战略研究课题组发布的《国家人口发展战略报告》认为,中国人口峰值将在2034年到来,届时总人口达到15亿。同年,联合国报告预测中国人口峰值在2033年到来,总人口为14.6亿。

2012年,以中国社会科学院人口与劳动经济研究所所长蔡昉为首的17名人口学家在《人口形势的变化和人口政策的调整》中预测:如果实行二孩政策,人口峰值将于2045年到来,达到15.35亿。他们认为,全面二孩政策下生育率将超过4.4(出生4700多万);即便实行单独二孩政策,生育率也将达到2.4,即便到2050年还能在1.75以上。

当时,中国人民大学人口与发展研究中心教授顾宝昌就在《人民日报》上撰文指出,这个数字出现的“可能性几乎是零”,并表示人口峰值将会降落在14.01亿,较为接近现实。

另外,国家卫计委和人民大学翟振武教授课题组建议的单独二孩方案:生育率将反弹到1.8以上,累计效应释放后,会波动在1.6至1.7;总人口将在2030年达到峰值14.53亿,到2050年为13.85亿。

在这些预测下,2013年中共十八届三中全会决定开放单独家庭的二胎政策,试图提高生育率。然而尴尬的是,二孩政策实施后,2015年中国出生人口不增反降,比上年减少32万。

停止计生建议遭打压

《大国空巢》作者、中南大学湘雅医学院博士、美国威斯康星大学人口社会学家易富贤在2012年给出的建议是,彻底停止计划生育政策。多年来,易富贤一直研究中国人口问题,在2006年就预测,在一孩政策下中国人口将在2017年负增长,因此提出停止计划生育政策。然而易富贤不但不被重视,反而被打压,结果他关于中国人口问题的专著《大国空巢:走入歧途的中国计划生育》只能2007年在香港出版。后来《大国空巢》的内容慢慢被中国官方接纳,该书的第二版于2013年由国务院发展研究中心的中国发展出版社出版,新增大量内容。

在易富贤看来,卫健委的资料不可信,导致官方、学者对中国人口趋势严重误判。易富贤在国研中心《中国经济报告》2017年第10期指出,使用官方资料推算,中国实际人口只有12.8亿。

不管总人口资料如何,大家普遍感觉是中国人都不愿意生了,不管是城市还是农村,小孩子都变少了,乡村学校不断撤并;统计报告上的人口出生率也是连年滑坡,尤其是2016年以来大幅下滑。

2000年以来中国出生率平稳下降,2014年在二孩政策刺激下略有增长,2016年中国出生人口达1786万,是2000年以来出生人口最高的年份。不过,其中二孩及以上占比超过45%。这一年开始全面放开二孩生育,但没想到的是,2017年出生率不升反降,出生人口下滑,直到2021年跌破100万。这意味着即便全面放开计划生育,年轻人不愿生了。

结婚率仅10年前一半

与出生人口下降相关的是结婚人数在近10年持续下降。中国结婚人数在2014年开始下跌,2020年更是因为疫情原因大幅下跌14.1%,几乎是10年前的一半。

年轻人为什么不愿结婚了?一是生活压力大,都要上班、赚钱养家,没有时间投入到婚姻里;二是受社会风气影响,许多人认为结婚会牵制自由;三是性别平等的概念普及,女性不再为了婚姻而必须牺牲自己的价值观;四是现代化生活方式的变化,拥有独立的生活圈子、住房以及旅行就能承诺一定的安全感……

不过,舆论分析认为,年轻人不想结婚主要还是经济压力太大。近10年来中国社会越来越内卷,竞争越来越激烈,其背景就是经济增长动力不足,为刺激经济,2015年启动“去库存”,大量资金流向房地产市场,各地楼市迎来一轮暴涨。

据“育娲人口”的研究报告,房价快速攀升使中国2004年至2021年房贷收入比从16.2%增至57.4%。教育成本明显攀升,托儿所奇缺、公立幼儿园供给严重不足,1997年至2021年中国公立幼儿园在读人数比例从95%降至52%。

而这也惊动中央政府的神经,去年12月16日,中国教育部发布文件,提出要进一步提高学前教育普及普惠水平。到2025年,全国学前三年毛入园率达到90%以上,普惠性幼儿园覆盖率达到85%以上,公办园在园幼儿占比达到50%以上。

房价暴涨不但让年轻人买不起房,没有房子自然很难结婚,他们会计算自己收入与房价的比值,心里想着:何时才能出头啊?

经济压力大宁躺平

于是在2016年网上出现了“躺平学”。这个本来是娱乐圈粉丝的自嘲用语,结果很快被广大年轻人接受,表示自己对现实的消极反抗。2021年4月,百度“中国人口吧”用户“好心的旅行家”发布《躺平即正义》帖子,引发共鸣,是部分年轻人的心声。

曾担任恒大经济学家的任泽平就说:“积极的人在内卷,消极的人在躺平。这么一个勤劳、勇敢的民族,年轻一代却出现躺平的思想苗头,我认为是值得公共政策部门重视和反思的:原因到底是什么?如何做出一些改变?我觉得有几个原因。第一个原因,房价过高。第二个原因,税收制度不健全。”

对于躺平一族来说,啥也不做过完一生也挺好,自然不想结婚。对于积极打拼的内卷一族来说,结婚也不是件容易的事,买房是第一道门槛。结婚了想生孩子,更不容易。长期计划生育形成的“421”家庭结构(4个老人、一对夫妇、一个孩子),使年轻人养老负担非常沉重,挤压生育意愿。

对于职场中人,特别是女性,要考虑生小孩的失业风险。女性劳动参与率高但就业权益保障不够,导致生育的机会成本高。

女性受婚育歧视

在中国,对家庭生育的社会和法律保障还有待进步,职场上对女性的“婚育歧视”由来已久,尤其在经济下行时。有网民表示:“无论你是否婚育都一样,因为在企业眼里你只要是女的,就是‘婚育嫌疑人’,它没必要对你做无罪推定。此时自证清白说自己不婚不育是一种徒劳,女性应该像拒绝回答自己是否处女一样,不分是否婚育同样反击职场婚育歧视。”

在成都的公司总经理谢仲华在网上说:“还有加班‘996’(九九六),你敢不敢要孩子?有没有时间精力陪孩子?就算有了小孩,减掉车贷房贷还有没有支出养小孩?供小孩教育?所有人都在给孩子报补习班和兴趣班,1年钢琴几万加英语几万,你敢放养孩子吗?现在还能和几十年前一样加一双筷子那样放养吗?孩子长大后,你的30年房贷还没还完,然后又要考虑孩子的彩礼钱和婚房钱,你能承担的起吗?”

住房、教育、医疗费用的高昂,十几年来被认为是压在中国人头上的“三座大山”。在2015年前经济快速增长时,人们赚钱容易,还可以看到希望,但是现在经过疫情3年,人们对未来没有预期,结婚、生育自然减少。中国人口负增长的趋势有机会持续。

据路透社报道,在2022年,百度搜寻引擎上关于“婴儿推车”的搜索量与2018年相比下降了41%,关于“婴儿奶瓶”的搜索量也比2018年减少了三分之一。相比之下,对“养老院”的搜索量则在去年里激增了8倍。

人口老龄化,是人口负增长的头号效应,不仅意味着劳动力供应不足,同时也意味着消费能力不够,同时冲击社保、医保,妨碍经济增长。日本就是因为出生率下降,经济长期处于低迷之中。

新闻来源:亚洲周刊

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