3年前，有一则青年8万令吉买地建货柜屋的新闻，引起许多人关注，毕竟在吉隆坡买一间八九百平方尺的小家，都得花费大概35万至40万令吉，8万令吉就能在自己的土地，建设自己的家园简直可堪称神迹！

但有一句话说得好，想象很丰满，而现实很骨感，买地自建看起来好像很简单很便宜，但事实上却有一堆琐事需要处理。

从找人（建筑师团队）、到获得有关当局批准、建筑材料的选择、再到跟进整个建筑过程，若是没有做好这方面的心理准备，绝对是可以把人逼疯的环节。

自建家园

需考量成本现金流

谈起买地自建，不仅手续多多，若是预算掌控得不好，分分钟还会有超出预算的风险。

这一连串的细节，可能不是首购族能轻易应付的局面，《南洋商报》所访问的专家奉劝有意买地自建或是土地拥有者，需要步步谨慎，考量自己的成本和现金流，再来一步步自己建设家园。

千篇一律的建筑格局未必能满足所有人，买地自建似乎成了另类选择。

除了能设计并构建自己的梦想家园，如果是在比较偏远的地区买地，成本貌似也比较低廉，根本不用花大价钱就能拥有自己的小家，还不用背负30年的房贷，怎么看都是一笔好买卖啊！

买地自建到底是好还是不好？而若是土地拥有者想要建设自己的家园，又应该怎么做？

总部设在柔佛峇株巴辖（Batu Pahat）的建筑设计公司基本设计（Basic Design Workshop）就有为顾客处理自建事宜，该公司其中一个伙伴谢诗晨受访时说，建设自己的家园不能单纯从建筑成本考虑，还有其他因素必须纳入考量。

首要考量土地成本

“计划寻找土地自建家园者，首要考量就是土地成本。我国已趋向城市化，在这样的大前提下，大城市如吉隆坡可说是一地难求，为节省成本往加影（Kajang）、万挠（Rawang）或莎阿南等购地，会否对前往吉隆坡上班带来不便等，都必须仔细计算一番。”

他认为，吉隆坡的土地并不便宜，一般会倾向买地自建多数会是退休人士，或者家里有祖传土地，否则在大城市买地自建的成本，绝对是没有直接购买发展商的新项目来得划算和便宜。

基建规划略有难度

而年轻人若有买地自建的念头，一定是很热爱生活或者对生活有一定的要求。

“发展商的项目虽然贵，但对方已经为购屋者解决如设施、公路、交通等基本问题，多数大马华人还是东方人的思维，崇尚大家庭生活模式，家庭人口比较复杂，所以在规划自建上略有一点难度。”

亿达法务办事处创办人陈佐彬律师也曾有过买地自建的念头，本来已做好预算分配，但当真正去询问土地价格却发现远远超出预算，建议计划买地自建时，务必要做好万全的准备，必须对于买地和自建有基本的概念和了解。

买地自建除了没有许多人以为的美好，此外还有两个因素要考量，即贷款和现金流。

隆市建造费

每平方尺约200元

撇开购地成本不谈，从建筑材料到基本建设，都是不便宜的花费，屋主还需要支付建造费用和咨询费等；建造成本则胥视整体设计和建筑方法而定。

所以，买地自建并非一定就比发展商项目来得划算，除非屋主对生活质量要求不高。

据谢诗晨透露，一般若是在吉隆坡的土地，业界收取的建造费每平方尺约200令吉起跳，若在比较乡镇地区如柔佛峇株巴辖，平均每平方尺收费介于50令吉至100令吉；建造费还未包括需缴付给建筑师的咨询费。

“我们以别墅地段为例，建筑师基本咨询费约是整体建造费的十分之一。建筑师会分成六七个阶段收取咨询费，比如在完成结构图与设计图是首期收费、呈交图纸到获得市议会批准为第二期收费，根据工程次序划定收费阶段。”

不是人人都能有爷爷留下来的地，一般的情况是买了地未必有钱建，所以买地自建首先一定要有稳健的现金流。

成本管控是关键

陈佐彬坦言，购买土地仅能向银行借贷50%至60%，自己本身要负担土地价格的至少40%至50%，若是向银行贷款购得土地，土地本身已经抵押给银行，所以不可能再向银行贷款建设房子。

“若你已预了一笔建设费，也需另外预留另一笔供架设基本设施的开销，但如果你买的是吉隆坡Desa Park City一带的别墅，则无需担心，因为那里的地段在发展商规划下，已经架构包括公路和水电等基本设施，无需另外再拨出这笔钱。”

发展商不管是建设公寓还是排屋住宅区，一建就是几百个单位，而个人自建表示你得独自承担所有的费用。

“为什么我说买地自建不能节省成本呢？那是因为每次说到给自家人的花费，我们每个人都很舍得花，尤其屋子内的设计和装潢，只要一想到是为了家人，再多的钱都舍得花，所以成本的管控很重要。”

温馨提醒，如果买到发展商项目的地段，若有关发展商的项目地段建设双层排屋，那么地主也必须跟着建设双层排屋，而不能依据喜好建设别墅或是半独立洋房。

专业团队减低错误

在买地自建上，必须要找到专业的建筑师团队配合。

完善的专业团队是由7个专业人士组成，分别是土地测量师（Land Surveyor）、建筑师、绘图师、土木工程师、电子工程师、材料估量师（Quantity Surveyor）及最后负责建设的承包商。

不过，若地主只打算兴建两三层楼高的屋子，则不需要打桩，在这个环节上无需接触土地测量师，但若是有关土地的地质偏软，也得寻求土地测量师的意见。

●欲知合格土地测量师联络和收费详情，可浏览大马土地测量师委员会（Lembaga Juruukur Tanah Malaysia）官方网站 http://www.ljt.org.my/ 。

自建顺序步骤

谢诗晨站在专业建筑师立场，细细为读者点出整个自建的顺序步骤，包括：

1）有了土地后，若是要在土地上建构自己的家，需要寻求土地测量师的协助，清楚估算本身的土地边界，确保建设不会超出范围。

2）要找到能和你配合的建筑师，在和建筑师讨论建筑概念后，可以由建筑师负责找到其他需要的配合人员，或自行寻找。

3）找土木工程师画结构图，以明确掌握有关地段的建筑结构。

4）和家人讨论这间家的空间用途和设计概念，并由绘图师画出建筑图纸，再由建筑师将有关的结构图及建筑图纸呈交至市议会，获得批准才能动工。

5）获得动工许可后，由建筑师画出施工图；电子工程师再根据这间屋子计划安装的冷气、大型电器及电灯等计算需要的用电量。

6）由材料估量师按照结构图和施工图，详细列出需要用到的建筑材料数量。

7）有了材料估量师的详细数据，就能找承包商估价；材料估量师的数据越仔细越清楚，则承包商的估价就越贴近实质建设成本。

需要注意的是，土地测量师一般是根据土地大小及工作范围制定收费（scale fees），地主无需担心土地测量师会漫天开价，收取昂贵费用。

建设需预留建筑后退红线

根据大马城市规划部门（Urban Planning Department）及地方政府规定，一片土地不能全面建设，需要预留建筑后退红线（setback line；也称建筑控制线），也就是房子（包括外墙及台阶等）与道路靠临街面的界线。

预留建筑后退红线也能在发生意外事件如火患时，避免邻里屋子过于紧密，减低火患蔓延的风险。

我国别墅的建筑后退红线规定

前院（从大门到马路）：20呎或6.096米

旁边与后防建筑：10呎或3.048米

边院建筑（面对马路）：20呎或6.096米

停车房门廊柱：10呎或3.048米

买地自建好处

●控制权高

●建好后土地价值潜在上扬，再融资的贷款也能获得更高的比例

买地自建坏处

●很多琐事

●这类型贷款，摊还期一般不超过10年。换言之，每月供款也较高

买地自建5大问

解答人：亿达法务办事处创办人陈佐彬律师

建屋须获批准

问：个人若是打算买地建造自己的家，需知的法律问题有哪些？

答：土地是州政府管辖，所以任何建设前都须获得地方政府的批准。自己买地自建，还有2个比较需要关注的要点，第一个是必须确认土地拥有权、用途、是否遭遇冻结等情况。

各州条例不一

问：是否每个州属在买地自建上，都有不同的条例需要符合？

答：在不同的州属买地，的确有不同的条例需要厘清，略略和大家说明比较特殊的情况，其中一个是吉兰丹州政府已经明文规定，土地不能卖给其他州属的子民，另外西马人若想在东马买地建设自己的家园也非易事，最好是能找到当地的建筑师配合。

被列为世界遗产的州属，和发展比较快的大城市，如吉隆坡、新山等，因为发展步伐快，所以政策频改变，这些都需要注意。

地税或会增加

问：假使在本来空无一物的土地搭建自己的家园，会否影响每年缴付的土地税？

答：如果只是土地，就只需要缴付地税，但若是在土地上兴建了房子，就不只地税了，而且土地上有了资产，有关土地的价值也会跟着上扬，地税自然也会增加。

农业地程序不同

问：在农业地自建房子，程序是否有所不同？

答：农业地是比较特别的例子，每1英亩的农业地，可建设一间屋子，但不能超过土地面积的五分之一。

建屋须提交申请

问：如果是过世的爷爷本来就留了一片农业地，是不是不需要再向有关单位申请，就能自行买材料建构自己的家了呢？

答：还是需要向地方政府提交申请，包括建筑图纸等，在没有获得准许情况下兴建的就是非法屋子。一定要获得地方政府的批文，代表有关建筑符合安全考量。

买地自建个案

地主：徐熲芳（Fendarie Su）

职业：笙迪菲设计坊（Santa Fe Interior Architecture）创办人

自建地点：武吉美拉华蒂（Bukit Melawati）

关乎安全需注意屋子结构

徐熲芳在2015年将两间相邻的屋子买下，面积1万5500平方尺。之后打通并重新设计，作为她的工作室和住家。

买地自建，要特别注意的是结构，这关乎到整间屋子的安全性。

“其实，我当初本来在另一个地方买了空地，规划自己的家和工作室，但工程进行到一半才发现结构不能支持我将房子建超过3层楼，本来已经敲定搬家时间，在这样的情况下只得搁置这个计划，再找过地点。”

买地自建10大贴士

1）寻找自己喜欢的环境

你必须知道自己要什么，想要有个自己的家，首先得找到自己喜欢的环境，如果想远离城市回归大自然，也必须满足生活便利，即是不能离便利商店、购物中心或学校太远。

2）熟悉邻里

只有自己亲身和周边邻居攀谈，才能知道这里是不是适合你的空间，友善的邻里很重要。

3）预算估算

你必须知道自己需要多大的土地，才能估算一个大概的建造预算，再把建筑团队收费预估在内。为防额外开销，建议再以总预算为标准，拨出一笔10%至20%的资金做后备金。

4）找到适合的团队

这团队包括建筑师、土木工程师、电子工程师、室内设计师、园景规划师（若能 更完善）、材料估量师（Quantity Surveyor）及承包商。你可以把寻访团队成员交给工程师负责，也可以自己逐一寻找各成员，价钱可能更低廉。

5）开始策划空间

当建筑团队齐人，就开始构思整间家的设计，首先和家人讨论需要用到的空间，厘清自己需要的空间，就可以与建筑师及室内设计师讨论设计和空间构图。

6）确定自己想要的家居格局

家居风格很多种，可以有传统家居格局，也可以日本、现代化、自然环境等，选一个自己喜欢的风格。

7）确保符合建设法规

必须清楚了解建设规定，包括需要预留的建筑后退红线，才能规划建设房子用到的空间。

8）关注空间设计和自然元素平衡

平衡整体设计和大自然很重要，设计的大前提是必须在不伤害环境的情况下达到设计目的，包括自然采光，能节省能源就尽量用日光，还有就是雨水的循环使用，及善用环保资源。

9）尽量保有原有大自然环境

如果有关土地上有树木，尽量保留并让其融入家的格局设计中。

10）弹性使用空间的便利

一间家会跟据住户年龄的变化，在空间使用上出现变化。比如本来的屋主是两夫妇，后来育有小孩，则必须预留空间能够做调整，以便能布置小孩的房间、游乐设施等。

特约：林妤芯 摄影：姚春显、苏汉成、陈奕龙