地产

大马产业市场新黎明/张仰荣博士

今年1月到4月,我在《南洋商报》的专栏中都提到了大马产业市场的概况,并且警惕大马人要为最坏的时刻做好准备。

这一期将与大家讨论大选后希望联盟执政,产业市场的前景。



5月9日,约1200万大马人投下了手中神圣的一票,还选出了新政府。就在5月10日的黎明时分,大马人醒来时,不仅是新黎明,还迎接了新政府。

竞选期间,希盟推介的《希望宣言》里分成5篇章,如下:

第一章:缓解民困——减轻人民的生活负担

第二章:民主革新——体制变革和民主深化



第三章:全民共享——公平正义的经济发展

第四章:平等自主——恢复沙砂平等伙伴关系

第五章:兼容并蓄——构建包容和进步的国家

同时承诺,希盟政府上台100天内,将落实10项新政: 1. 废除消费税,并推出各项惠民福利以减轻人民的生活负担。

2. 稳定油价,推行援助特定目标群体的汽油补贴机制。

3. 废除所有施加于联邦土地发展局(FELDA)垦殖民的不合理债务。

4. 为家庭主妇缴交公积金。

5. 统一全国各地的最低工资,并且渐进提高最低工资。

6. 收入未达 4000令吉的高等教育基金(PTPTN)借贷者,暂缓偿还,并且废除黑名单措施。

7. 成立皇家调查委员会,彻查一个马来西亚发展有限公司(1MDB)、FELDA、玛拉人民信托局和朝圣基金局的金融丑闻,并且重组这些机构的领导结构。8. 成立内阁特别委员会,立即检讨和落实《1963 年马来西亚协议》。

9. 推行健康关怀计划,为低收入群体(B40)提供500令吉的基本医疗补贴,并能在所有注册的诊所获得医疗。

10. 详细谨慎地检讨各项颁布予外国的大型发展计划。

消费税影响大

我先与读者回顾2015年4月1日消费税开跑后,对生活的影响。 虽然,当时的政府说,只会从人民的消费征收6%的消费税。但我简单计算,从4层供应链中所征收的消费税,竟高达24%。

我认为实际上,消费税已造成人民生活成本很大的压力,并影响了许多人的财务状况,甚至无法缴付生活费和房子供款。

另外就是大道收费对交通成本的影响。运输成本也是大马家庭的另一个主要的生活成本。

因此,当希盟政府废除消费税和大道收费,大马家庭就可从消费和交通节省生活成本。 观察百日新政承诺中,对产业需求和价格影响最大的就是这两项。

而减轻了人民的生活成本和负担,他们才会有多余的钱,可存下来并做其他安排。

需时恢复产业市场

很多人预测甚至是预料随着希盟当选为政府,新任首相敦马哈迪医生挥一挥他的“神奇魔棒”,短期内,就可以重振大马经济,而很快的产业市场就会回扬。

但,我国产业市场就像是垂死的严重病患。截至5月8日大选前,随着产业价格暴跌,普遍预计大马产业市场料崩溃。因为在还不知道大选成绩前,许多大马人虽然都希望换政府,但还是接受国阵会胜出并继续执政的可能。

大选后希盟执政,可以说是“大马新黎明已到来”。这就好像垂死的病人,忽然因为医生给了新发现的药物,阻止病情恶化,并可延续的新生命。无论如何,该病人要痊愈,还需时让新药物发挥效用,正如我国的产业市场。

供应过剩产业滞销

在希盟执政前,大马的产业市场“病入膏肓”,面对的问题包括:

1.因为投机活动,产业价格在2010到2016年之间迅速上涨。

2.到了2016年,产业价格已经上涨到大部分大马人无法负担的水平。

3.从2010到2016年间,受到产业价格上涨的激励,发展商建造越来越多住宅、商务和工业产业,导致目前供应过剩的窘境。

4.由于财务状况转弱,自2015年4月1日,许多大马家庭只能确保生存,而没有剩余的钱来购屋,所以导致产业滞销。

虽然,现在大马产业市场因有了希盟的承诺而恢复生气和希望,但要先解决上述的问题。

另外,大马产业市场首先还需稳定下来,才会恢复,最后才看到需求和销售复苏,进而带动产业价格上扬。

我认为,大马产业市场需时至少2年才能触底,然后,最早在2020年中旬或下旬才会开始稳定下来。至于要多久才能稳定下来,并开始复苏?就赖于大马的整体经济表现。

因为当大马经济复苏,更多就业机会,多家庭获得加薪并增加口袋里的钱,才会考虑购屋,进而推动房屋的需求。

谨慎开销精明投资

第14届大选后,希盟执政给了人民对于未来有新的希望。有了新希望,原本预期中的产业市场崩溃或可避免,至少可以成功“紧急降落”。

在目前这个从“绝望”情况,转到对未来有新希望的黎明的过渡期,我给予大马人的劝告是明智的消费,对于日常开销要谨慎,并精明的投资在需要的事物。而目前还不是购买产业的时候,可以尝试租屋。

张仰荣博士, 资深房地产顾问 http://www.ecptl.com
意见 |屋理絮闹
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名家专栏

中国+1:大马的机遇与挑战/李兴裕

我们生活在一个快速变化、相互联系日益紧密的世界,全球价值链通过全球商品、服务、资本、人员、数据和通讯的流动连接起来。

各国、企业和各行各业通过跨境投资、物流和通讯网络、实时信息交换、复杂的供应链网络、数字平台以及跨时区与地理的合作伙伴关系,联系在一起。

“中国+1”战略自2013年以来就一直在酝酿之中,跨国公司出于对供应链中断和成本的担忧,寻求供应和生产来源多元化,摆脱对中国的过度依赖。

近年来,这种方式受到越来越多的关注,同时鉴于全球经济格局和经济安全的剧烈变化,这种方式将进一步加速。

多年来中美之间的贸易和技术紧张局势不断加剧、冠病疫情危机、俄乌军事冲突、气候风险和 环境、社会与监管(ESG)、颠覆性科技和网络安全,都是推动了去全球化和保护主义政策的重要推动因素。

亚洲一些新兴和前沿市场经济体,特别是在制造业方面尚未开发潜力的东盟已加大赌注,成为全球制造商寻求更具弹性和无冲突的供应链、实现业务多元化并在中国以外地区建立更多生产线的主要潜在受惠地区。

在筛选潜在的投资目的地时,外国投资者和企业将考虑以下因素:策略性的地理位置、地缘政治友好性、经济和金融基本面的韧性、政治稳定、有利的投资环境、市场开放与贸易自由化、基础设施、竞争力和劳动力的各种能力。

我国有特定优势

尽管印尼、泰国、越南和菲律宾将与大马竞争,以成为外资在中国加一战略下的主要投资目的地之一,但大马仍拥有特定的元素和优势,对于寻求多元化生产和采购活动的跨国公司和企业来说,我国是一个有吸引力的替代地点。

1、策略地理优势:

大马位于印度洋和南中国海之间,这使得我国处于战略地位,可以作为航运和物流枢纽,成为东西方在全球贸易与商业动态,以及全球供应链中的关键中介点 。

巴生港口和柔佛丹绒柏乐巴斯港口,继续保持全球最繁忙港口前20名之列,2023年分别处理1406万个和1048万个标准货柜箱;位于东海岸的关丹港口在连接东亚方面的地位日益突出。

2、经济金融基本面强韧:

马来西亚多元化的经济、产品和市场以及出口结构,有助于其经济在经历多年的经济和金融冲击的情况下保持韧性。

在冠病疫情危机之后,大马的实质国内生产总值(GDP) 增长已复苏,2022 至 2023 年均增长 5.2%(2011 至 2009 年为年均 5.1%)。 政府仍致力于通过分阶段实施财政改革来削减财政赤字,并控制债务和负债。

3、确保政治稳定:

大马经历了3年多的政治不稳定,直到2022年11月下旬举行第15届大选后组建团结政府。政治稳定和良好监管是确保公共政策有效执行和吸引外来投资的关键因素。

4、亲商生态系统:

冠病疫情后,政府通过改善营商便利性、针对性的税务优惠和策略工业基金、简化投资申请和审批流程,以及联邦政府、州政府和地方政府之间更好的协调来改善投资环境 。

2021至2023年期间,制造业、服务业和原产品领域的批准投资年均为3022亿令吉。 其中,外来投资平均为1868亿令吉,占批准总额的61.8%,国内投资占其余38.2%(2021至2023年均为1154亿令吉)。

政府推出昌明经济框架,放眼大马跻身全球最大经济体前30名,以及全球竞争力指数前12名; 2030年新工业大蓝图(NIMP)旨在将制造业转型为高附加值、高科技且符合ESG标准; 以及国家能源转型路线图(NETR),促进可再生能源的绿色投资,以实现零碳排放。

5. 通往区域与全球门户:

大马地处亚洲,尤其是东盟的中心位置,使其成为企业进入这些新兴市场的理想门户。 采购策略可以利用大马的地理位置来获取来自本区域的各种产品和服务。

迄今为止,大马已签署并落实了总共16个自由贸易协定(FTA)——7个双边FTA和9个区域FTA。 

截至2022年,与区域和双边自由贸易协定所覆盖国家的贸易,占大马贸易总额的67.3%,涉及总额为1.916兆令吉。

6、制造业先进服务业广泛:

大马拥有高度专业化的先进制造业,其中电气与电子、机械设备、石油产品、化学与化工产品是长期的支柱。 大马是全球第六大集成电路出口国,占全球市场份额的7%。 

大马控制着全球13%的半导体封装、组装和测试服务市场。 大马是中美芯片大战的意外赢家,而槟城则是最大的受益者。

7、天然资源丰富:

大马拥有多种丰富的天然资源,包括原油、天然气、棕油、橡胶、铜矿、钢铁、稀土和先进材料等矿产,都是多种制造业和食品加工的原料。 原材料和半制成品的供应和容易获得,将缓解供应中断的担忧并降低投入成本。

此外,大马发展氢能绿色能源的潜力巨大,还有太阳能、风能、生物质能、水力、地热能和潮汐能等多种可再生能源可供开发。

8. 可培训的人力:

虽然与印尼、泰国和越南相比,马来西亚的劳动力规模较小,但大马的就业年龄人口(2340 万人,占总人口的 70%)多元化、受过良好教育、会说多种语言且是可培训的劳动力。 移民政策是赢得全球人才竞赛的有力工具。

Xpats Gateway 是政府的举措之一,旨在使外籍工作准证的申请流程更加高效、简单和快捷。 外籍申请的处理将分为两大方式: 快速通道只需5个工作日; 正常轨道需要15个工作日。

9、基建完善:

大马拥有发达的现代化基础设施,包括港口、机场和道路网络以及增强的连通性和电讯网络。 这些基础设施提高了供应链的可靠性,这是采购的一个关键考虑因素,支持国际商业活动,并增强企业的全球可及性。

然而,重要的是,政府需要解决各种可能阻碍我们作为有利投资目的地的竞争力和吸引力的结构性挑战。

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