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申请人数减 批准比率增
REHDA国行房贷诠释有异

法特依斯干达:将要求与国行谈商。

(吉隆坡28日讯)马来西亚房地产发展商会(REHDA)主席拿督斯里法特依斯干达说,国家银行宣布今年首季贷款审批率高是诠释上的问题,实际上是申请人数下降,才令百分比有所增加。

“2016年的贷款批准率25%比2015年的20%更高,但必须了解的是,2015年的申请人数为20万6000人,但批准的人数为10万3000人,而在2016年,只有16万8000名申请者,其中8万7000人获得批准。”



他接受《新海峡时报》专访时指出,包括对首购族,今年第一季度的贷款审批率是增加了,但申请总数却有所下降。

“由此可见,贷款批准并没增加,只是在诠释上有所不同而已。”

他指出,另一点则是拒绝贷款的诠释差异:“对于房地产开发商来说,如果申请90%贷款却只得75%,我们认为银行已经拒绝申请,但银行却将它算作是‘已批准’。”

法特依斯干达表示,他还没有向国家银行总裁拿督慕哈末依布拉欣谈及此事,不过将要求与他进行会议,以厘清诠释差异问题。

他也说,这项问题已持续3年,尤其这些年来,通货膨胀上升及房价飙涨。



视供需建可负担屋

法特依斯干达认为,是否兴建可负担屋应视供需关系来决定,尤其在开展项目前必须做出深入而正确的研究,以免房屋卖不出而造成经济问题。

他强调,当发展商开展一个项目时,被告知要提供30至40%中低价位的房屋;但有时候,一些地点并没有对这类房屋的需求。

他举例,政府要发展商在雪州武吉柏伦东建30%的中低价位房屋,但那一带并没有类似需求,相反在八打灵再也,对中低价位房屋的需求非常旺盛。

“因此,我反问,为何要在武吉柏伦东建廉价房屋,而不选择八打灵再也?由于没有需求,在武吉柏伦东一些房屋仅售4万2000令吉,但还是卖不出去。

他承认,部分地区的供求并不均衡,但政府不一定得要求在每一块土地上建廉价屋。

“但在黄金地段,如接近捷运或轻快铁,他们应建造40至50%的可负担房屋,因为使用公共交通者需要附近的住家。

“如果因为供需不均衡而导致一些房屋单位卖不出,将会造成经济问题;发展商必须向银行借款,造成多方面的问题,因此在开展项目前必须做出深入而正确的研究,这是关键。”

盼提高MyHome拨款

大马房地产发展商会希望政府在2018年财政预算案中,提高私人可负担房屋(MyHome)的拨款。

法特依斯干达说,上一个预算案为3亿令吉,相等于1万人可各获得3万令吉的拨款;如果拨款增加,将有更多的人有信心买房(他们可购买30万令吉的房屋,并可缴付10%首期)。

另外,他也指出,该会向政府与银行建议,应向首购族提供更低的利率,同时发展商也应向买家提供退税等激励措施。

他认为,除了较低的利率,也应给予更长的期限,尤其针对年龄介于25至30岁之间的买家。

“另一个解决方案是让住房贷款可由两代人接力,即由买方的父母缴还部分,其余的将由买方自己支付,一些国家如澳洲已实行这项方案。”

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名家专栏

国行护令吉是否有效/李荣昌

近期,因美国通胀高于预期而导致美联储预计将会押后降息步伐,再加上伊以冲突等因素,导致马币面临贬值压力。市场忧虑是否马币会贬破1美元兑4.80马币水平。

为此,大马国家银行也出面解释马币近期贬值的主因为伊朗与以色列冲突升温而导致市场忧虑其冲突将升级为区域战争。

与此同时,国行也出台了捍卫马币三招以稳定马币即:

1)鼓励官联投资公司和官联公司带回外国投资收入、

2)监控出口公司将出口收入兑换成令吉的情况,并继续鼓励使用本地货币进行出口结算,以减少对美元的依赖、

3)管控私人企业的海外投资,以减轻对令吉的压力,并鼓励他们优先考虑国内投资和推迟新的海外投资等。

为何跌跌不休

然而,为何以伊冲突会导致马币贬值?国行的护马币三招是否有效?马币是否会贬破1美元兑4.80马币大关?本文将探讨近期导致马币贬值的各种原因与提供对马币日后走势的看法。

首先,近期马币贬值的主要原因可以归咎于美国降息时间不明朗。

其次,中东局势因伊朗以色列冲突而紧张,导致了区域战争的忧虑上升,市场为避险而转向黄金,这也是黄金价格大涨的原因之一。

措施难奏效

再加上马来西亚对以巴或以伊冲突的立场鲜明,市场担忧若中东局势升温或爆发战争,马来西亚将面临被制裁的风险。再者,美国降息时间不明朗和中东局势不稳定等因素,导致近几个星期外资净卖出达15.9亿令吉(MIDF 研究),也加剧了马币贬值压力。

关于马来西亚央行的护币措施是否奏效?笔者认为央行的三招只能在有限程度上减轻马币短期贬值的压力。具体原因如下:

1)尽管鼓励官联公司将海外投资收益转回国内可以增加对马币的需求,但同时也可能影响官联公司的盈利。而且,这一做法缺乏任何法规依据,官联公司也未必会听取国行的建议。

2)监控出口公司将出口收入兑换成马币,以及鼓励使用本地货币进行出口结算的措施也未必有效。商界持美元或马币取决于对货币价值的预期。在马币前景不明朗时,私人企业又何以依据国行要求增持更多马币呢?

3)管控私人企业的海外投资,实际上就等同要求它们放弃投资海外有利可图的项目。以盈利为目标的私人企业又何以会放弃有利可图的海外投资,而转向国内呢?

直接干预最有效

因此,笔者认为央行的三招效果微乎其微,其发布这三项措施实际上是为了稳定市场信心,和彰显其在保护马币方面的努力;而真正稳住马币的是央行通过外汇储备的直接干预。

这也是为什么在二月马币触及1美元兑4.80马币时,马来西亚外汇储备从一月下降了1%;再从近期的二月(1143亿美元)降至三月的1134亿美元。

再以马币四月的另一波跌幅来看,预计四月大马外汇储备也将持续下降趋势。

4.8是底线?

马币是否会贬值至1美元兑4.80马币?根据当前数据,笔者认为我国央行似乎将汇率底线设定在1美元兑4.80马币的水平。

我国央行目前实行的汇率政策是管理浮动汇率制度,即把汇率波动设在一定范围内保持稳定。

一旦超出央行设定的范围,中央银行或外汇主管机构将进行干预,而干预频率将取决于汇率目标。

常见的干预手段是利用外汇储备来稳定汇率,确保其维持在央行设定的范围内。观察过去几个月的马币汇率走势,可以发现每当马币贬值逼近1美元兑4.80马币水平时,马币都会迅速回升。

所以,笔者认为国行现在的目标就是稳马币以不让其贬破4.80水平,直到国际金融与政治形势明朗化。

总的来说,马来西亚币近期贬值主要是由于国际金融和政治因素所致。

正因如此,除了直接干预汇率市场外,国家银行没有更好的选择。

然而,在中东局势不稳定的情况下,马来西亚在国际政治上的明确立场也在一定程度上使马币面临风险。

因此,政府应该秉持不结盟原则,谨慎处理国际事务,以免给国家银行在稳定马币方面的努力增添更多不利因素。

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