独家报道：凌侨森

大马购物中心数量数不胜数可谓众所皆知，2023年TRX购物中心更在万众瞩目下强势登场。

TRX购物中心开幕之初，吸引了无数眼球，更有民众特意前去造访，成为一时佳话。

可是，一栋接一栋引人入胜的购物中心推出，不禁令人想起曾经火热一时的议题——商场过剩。

虽有专家持续警告，我国零售产业供过于求，但发展的步伐却终未见减速。

尽管供过于求加上竞争激烈，发展商为何还持续建造购物商场？众多商场要如何鹤立鸡群？又如何在红海当中存活下来？大马的消费市场足以支撑这么多购物中心吗？

《南洋商报》走访多个业界专家与分析员，一同剖析这个犹如计时炸弹的问题。

经济若续增长  不怕供过于求
商场靠优质品牌增值

兴业研究机构资深产业股分析员龙国雯认为，只要发展商构思的商场概念出众，并引进优质品牌商，就有能力在市场上生存下来。

另外，大马莱坊（Knight Frank）商场管理及顾问董事袁美珠也表示，购物中心发展商与零售业者相互配合增值的新模式，会是该领域不断向前发展的关键。

另外，大马产业和设备管理人协会（MIPFM）副总裁陈鍵华指出，如果经济能维持增长，商场供过于求的问题料不大。

其实，大马购物中心供过于求非新鲜事，此情况在疫情前更是严峻，2018年的一条新闻标题仍让人记忆犹新——“40公里大道20商场”。

人们只要搭上加影线捷运，从加影站出发至桂莎白沙罗站，沿途上就已有数家大型商场。

一路上，将先抵达Eko Cheras广场和蕉赖利双广场，接着有双威Velocity和MyTown购物商场；市中心，除了有刚加入血拼路线的TRX购物中心，吉隆坡中环和武吉免登捷运站都非常靠近购物商场。

去到桂莎白沙罗前，还有万达购物中心（1 Utama）以及eCurve，活脱脱的一条血拼路线。

先不谈其它商场，TRX购物中心开幕之际，风头可谓一时无两，当时更有逾千人排队驻守现场先睹为快。

此等开幕盛景，似乎也让人短暂把供应过剩的课题抛诸脑后。

去年开9新商场

若把TRX购物中心计算在内，全马在2023年，共有9座购物中心或商场面世，总净出租面积高达21万8828平方米，约等于30.6个标准足球场。

从官方数据来看，大马商场供过于求的情况，其实一直存在。

根据国家产业资讯中心（NAPIC）的报告显示，截至2023年底，国内共新增了9家新商场，将全国商场数量推升至1074座，现有零售空间更高达1769万平方米，约等于2477.6个标准足球场。

当中，雪兰莪购物中心数量以155座领先其它州属，零售空间达395万平方米，并且还有33家商场或113万平方米的零售空间待推出。

除了雪州，该报告也进一步透露，吉隆坡、柔佛和槟城，也是购物商场高密集的地区。

巴生谷今年增3商场

莱坊在《2023下半年产业报告》统计中亦指出，2024年内单是巴生谷，购物商场将再新增3家，净可出租面积料为170万平方尺。

当中，包括了吉隆坡市中心的默迪卡118、第二阶段的白沙罗高原（Damansara Heights）购物广场，以及雪兰莪Elmina Lakeside广场。

仅在吉隆坡市中心推出的新购物中心，净出租面积便占了总数的83%。

换句话说，吉隆坡在购物中心的增长和供应上，也比其它州属来得高。

看好中产阶级增长

询及为何在供应过剩的情况下，发展商还一直部署建设购物中心或零售空间？

大马莱坊商场管理及顾问董事袁美珠接受《南洋商报》访问时表示：“我认为，‘供应过剩’一词形容国内商场情况稍有过头，毕竟每家商场都是经过严密规划与部署才推出市面。”

“但不可否认的是，随着建筑和开发活动渐增，市面上将迎来更多新建商场。”

她解释，由于发展商看好未来中产阶级人口的增长，规划及部署新购物中心也在逐渐提上日程。

最重要的是，发展商与零售业者的相辅相成的关系正在改变。

她说：“商场佳节期间作出的布置，加上零售商进行的营销或促销活动，都有利于吸引客流量。”

随着客流量上升，商家更有可能入驻购物中心开店，那么在双方之间便能达成双赢的局面。

由此层面来看，发展商和商家即是相辅相成的关系。

“我们用TRX购物中心为例，它具现代感的设计和基础设施，恰恰是其成功的一大特点，这也引起民众好奇并前去游逛，很好地为其带来可观的人流量。”

“强劲的人流量支撑，也让TRX购物中心成功签下了许多海外知名品牌入驻，使两者间获得双赢。”

增强产业附加价值

对于商场过剩的课题，大马产业和设备管理人协会（MIPFM）副总裁陈鍵华认为，兴建购物广场，主要是为了增强发展商在区域内的产业附加价值。

“一般上，发展商在同一区域也有其它类型的产业，如办公室、酒店以及高档住宅。若能在区域内打造一座商场，便能改善区域资产的吸引力。”

不过，如果商场与商场间的距离，仅在15至30分钟路程内，便会加剧业者间的竞争。

“我认为，业者间的竞争还会因其它因素而加剧，其中包括需求减少、人口增长缓慢、薪资等因素，都将冲击商场收入。”

所以，购物中心应作为强化城镇发展计划为目而建造，才能为区域带来额外的附加价值。

因此，发展商在部署商场建设前，须确定发展目的。疫情复苏后，经济稳定增长，购物商场面临的供应过剩也可以获得解决。

但最重要的是，发展商要先做好市场研究，包括车程距离、主要和次要消费者的市场等调查。

若期望通过发展商场来获得回报，则建议考虑转为综合发展项目，而这相信也是未来的大势。

袁美珠补充，发展商须在作规划时，详细把发展的位置确定下来，以及商场进出口的安排。

若该过程不严谨，后续的影响会是持续性的，最终导致民众前来商场消费的意愿降低，也影响发展商的投资回酬。

强化与零售商关系

袁美珠表示，陆续推出的新商场不免加剧业内的竞争，但正因如此，发展商应把焦点放在强化与零售商的关系上，尤其是新项目。

她指出，发展商应专注培养强力和具创意的行销团队，借此来带动购物商场的人潮。

“因为确保了人潮后，就有转换成零售业者营收的潜力，而这也是发展商必须提前规划好的计划，这样才能确保项目出租率稳定。”

换句话说，具创意的行销，配合上购物商场业者的思维，才能确保出租率的稳定，并最大化发展商的投资回报。

她强调：“以上都是发展商在推出项目前，需提前拟定好的计划，这少说一整年的活动都需提前做好准备。”

设计概念先抓眼球

兴业研究机构资深产业股分析员龙国雯认为，以如今的情势来看，购物中心的成功关键，应与它的主打概念挂钩。

在2023年底推出的TRX购物中心，位于吉隆坡市中心，占地70英亩，拥有多个现代化基础设施，无论装潢或设计上都颇具现代感。

龙国雯表示，TRX购物中心主打的概念是现代化，并与传统商场区别开来，这也很好吸引市场眼球，并引来多家知名品牌入驻，人流量自然也会随之提升。

入驻TRX购物中心的品牌，主要包括汇丰银行、保诚、华为、苹果、艾芬银行及各种奢侈零售品牌，这也为市场创造了逾3万个就业岗位。

她说：“哪怕围绕在商场过多的课题讨论已久，但只要发展商在概念上下功夫，必能吸引人们前来光顾。”

当商场有了客流量，发展商在招揽品牌商入驻时，也就更加容易，这形成一个良好的循环，长久持续经营下去。

老牌商场翻新增吸引力

然而，有人欢喜有人愁，因新商场的推出，对老牌商场来说是一大警示和危机。

陈鍵华表示，建议小型或老牌商场通过翻新、装修或改善内部设计，来提升吸引力，以此保持竞争力。

他解释：“缺乏生机的小型和老牌商场，一般面临客流量稀少和租金收入下滑困境。为了改变现况，发展商应考虑通过装修或翻新商场，以全新的面貌视人，才能更容易吸引人流。”

“当人流逐步回升后，租金停滞不前的困境，也将获得改善。”

同时，商场的管理层也扮演着重要的角色。

陈鍵华指出，管理层应时刻积极管理商场的运作，才能确保紧跟市场脉搏，适时推出节庆相关活动，否则一成不变的商场，将难以吸引人潮，长远来说终究难逃被市场淘汰的厄运。

旅游年带旺高端商场

三位受访人也不约而同表示，高端商场的竞争虽会升级，但还处在健康的水平。

TRX购物中心的市场定位，与阳光广场（Suria KLCC）和柏威年广场相似，都是锁定高消费群体，更在吉隆坡市中心形成“黄金三角”的热门标志。

陈鍵华认为，随着我国为筹备2026年大马旅游年，市中心的高端零售区终将从中受惠。

“吉隆坡市中心的标志性地标，预计将会是外国旅客的热门景点，这也将进一步强化区域的商场收入。”

本地消费者为主力

然而，外国游客只是一剂间隔性的催化剂，不是一个长久激励因素，本地消费者才是推动商场的“主力军”。

袁美珠表示：“外国游客来马的消费并非持续性，商场主要还是依赖在周边工作或居民来推动增长，毕竟如今的趋势多以综合开发项目为主。”

她也补充，相比起疫情前的客流量，数据显示已有复苏的趋势，甚至超过疫情前的水平。

另一边厢，陈鍵华也点出零售行业今年面临的风险。

他表示，随着服务税从今年3月调升至8%后，可能多少会抑制市场的消费情绪。

“毕竟服务税调整也可能影响本地家庭的开支，加上民众收入停滞不前，可能会影响商场的收入前景。不过，整体情况还是需要继续观察。”

对于国内的消费前景，龙国雯则较趋向乐观。

她说，服务税调整虽会令特定领域的物价走高，但公积金灵活提款的第三户口政策执行，相信有助抵消服务税带来的消费压力。